서울남부지방법원 2025타경10329. 서울 강서구 화곡동 메종드로제 제지하층 제비01호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있고, 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층 건물이며 본건은 제지1층 제비01호입니다. 현재 소유자는 주식회사드림시드이고, 말소기준은 2021.01.04. 엔에이치저축은행주식회사 근저당권입니다.
등기상 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 한승민은 2020.07.10. 전입해 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 매수인이 얼마를 승계하는지 계산할 수 없고, 저가 낙찰 여부 역시 최저가만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제지하층 제비01호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건 내 제지1층 제비01호 · 사용승인일 2017-12-04 |
| 소유자 | 주식회사드림시드 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 40,894,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 406,860,181원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차관계가 핵심
말소기준은 2021.01.04. 설정된 엔에이치저축은행주식회사 근저당권 1,320,000,000원입니다. 이후 2022.01.04. 근저당권 480,000,000원, 2024.07.04. 근저당권 2,000,000,000원과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 등기부만 놓고 보면 후순위 권리는 정리되는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — ‘40,894,000원짜리 물건’으로 보면 안 된다
| 성명·기재 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승민 | 2020.07.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 위다솜 | 2022.02.18 | 10,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최규영 | 2025.04.28 | 15,000,000원 | 950,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제비 · 주거 점유 기재 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
위다솜과 최규영은 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 반면 한승민은 전입일이 말소기준보다 앞서고 보증금이 확인되지 않았습니다. 또한 매각물건명세서에는 전입일을 확인할 수 없는 주거 점유 기재도 있습니다. 따라서 실제 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 7회 유찰은 싸다는 결론이 아니다
현재 최저매각가는 40,894,000원으로 감정가 195,000,000원에서 7회 유찰된 가격입니다. 제공된 시세 비교치는 평균 412,500,000원, 최신 거래 420,000,000원으로 현재 최저가는 비교치의 9.9% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 70.15㎡ | 6 | 420,000,000원 |
| 2021.09 | 70.15㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 412,500,000원 |
다만 이 비교자료는 2021.09와 2022.01 거래 두 건뿐이고, 본건 감정 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 따라서 단순히 40,894,000원과 과거 거래가만 비교해 “시세보다 싸다”고 결론내리기 어렵습니다. 특히 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용 자체가 아직 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,894,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,136,092원 |
| 1. 근저당 · 엔에이치저축은행주식회사 | 1,320,000,000원 | 39,757,908원 |
| 2. 근저당 · 엔에이치저축은행주식회사 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,800,000,000원 중 예상 배당액은 39,757,908원이며, 미배당액은 3,760,242,092원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 임차관계가 확정되지 않아 이 배당표만으로 매수인 인수액을 0원이라 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 40,894,000원 | 39,757,908원 | 3,760,242,092원 |
| 8회 유찰 시 | 32,715,200원 | 31,726,326원 | 3,768,273,674원 |
| 9회 유찰 시 | 26,172,160원 | 25,301,061원 | 3,774,698,939원 |
추가 유찰되면 표면적인 매각가는 더 낮아집니다. 하지만 선순위 임차인의 보증금이 존재하고 배당되지 않은 금액을 매수인이 승계해야 하는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수부담이 커질 수 있습니다. 현재는 한승민의 보증금 자체가 확인되지 않아 이런 실질취득비용 계산을 할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근이며 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 남측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 5,660,000원/㎡, 토지면적 776.5㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 건물. 사용승인일은 2017-12-04이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한승민 임대차 원본 확인. 보증금·점유현황·확정일자·배당요구 범위를 확인해 실제 승계액을 먼저 확정해야 합니다.
- 주거 점유 기재 확인. 전입일을 확인할 수 없는 점유 기재의 실체와 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 수익 계산 금지. 현재 40,894,000원은 낙찰대금일 뿐, 인수부담이 존재하면 실질취득비용은 더 커질 수 있습니다.
- 과거 실거래 시차 확인. 제공된 거래는 2021.09와 2022.01 두 건이므로 현재 시세 판단 자료로 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 지하층 소매점 환금성 확인. 현재 이용상태와 7회 유찰 이력을 감안해 현장 임대수요·실제 매매수요를 별도 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 당해세·최우선변제와 임차인의 실제 권리관계가 확정되면 배당순서와 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다, 모르는 보증금이 먼저다”
감정가 195,000,000원이 7회 유찰돼 40,894,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 한승민의 선순위 전입과 보증금 미상, 전입일을 확인할 수 없는 주거 점유 기재, 지하층 소매점 이용상태가 동시에 존재합니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액은 확정할 수 없고, 과거 실거래 대비 낮은 최저가만으로 “싸다”고 평가할 수도 없습니다.
이 물건의 선행조건은 가격 계산이 아니라 임차보증금 확인입니다. 보증금과 점유관계를 확인해 승계액이 확정된 뒤에야 40,894,000원의 의미도 정해집니다. 7회 유찰이라는 사실은 기회라기보다, 권리와 환금성을 더 엄격하게 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
