서울남부지방법원 2025타경10329. 강서구 화곡동 메종드로제 제지하층 제비01호입니다. 감정평가상 실제 이용은 제1종근린생활시설(소매점)이고, 대상 면적은 77.13㎡입니다. 가격만 보면 감정가 195,000,000원에서 51,118,000원까지 내려와 폭이 매우 커 보입니다. 하지만 이 사건의 권리분석 핵심은 할인율이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자입니다.
등기상 말소기준은 2021.01.04 접수된 엔에이치저축은행 근저당권입니다. 이후 2022.01.04 엔에이치저축은행 근저당, 2024.07.04 다올저축은행 근저당, 2025.06.12 및 2025.09.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 한승민은 그보다 앞선 2020.07.10 전입으로 조사돼 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 여기서는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10329 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제지하층 제비01호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 곰달래로18길 33-21 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 대상 면적 | 77.13㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 내 지하층 · 사용승인 2017-12-04 |
| 소유자 | 주식회사드림시드 |
| 취득 기재 | 2020.10.23 · 거래가액 166,329,705원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 51,118,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엔에이치저축은행주식회사 / 406,860,181원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2021.01.04 엔에이치저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,320,000,000원이고 공동담보목록 제2021-1호가 기재돼 있습니다. 뒤의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 한승민의 전입일은 2020.07.10으로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 점유 지속과 임대차 내용까지 원문으로 확인하기 전에는 매수인 승계액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
② 임차·점유 관계 — 4건 중 선순위 1건이 미확정
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승민 | 2020.07.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 위다솜 | 2022.02.18 | 10,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최규영 | 2025.04.28 | 15,000,000원 | 950,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제비 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
위다솜과 최규영은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 반면 한승민은 전입일이 선순위지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, ‘제비’ 기재 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 매수인 인수위험을 0원으로 확정하는 분석은 부적절합니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인 12.4%, 그러나 실질취득가는 미확정
메종드로제 거래자료는 2건입니다. 자료상 최근 12개월 평균은 412,500,000원, 최신 거래는 2022.01 · 420,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 12.4%로 표시됩니다. 다만 거래 면적은 70.15㎡이고 본건 대상 면적은 77.13㎡이며, 무엇보다 본건은 감정평가상 지하층 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 가격 숫자만으로 직접적인 동일조건 시세라고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 70.15㎡ | 6 | 420,000,000원 |
| 2021.09 | 70.15㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 412,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 51,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,320,124원 |
| 1. 근저당 · 엔에이치저축은행 | 1,320,000,000원 | 49,797,876원 |
| 2. 근저당 · 엔에이치저축은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 다올저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 3,800,000,000원 중 배당 예상액은 49,797,876원이고, 미배당액은 3,750,202,124원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 선순위 전입자의 보증금도 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 최종 승계액 0원으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 51,118,000원 | 49,797,876원 | 3,750,202,124원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 40,894,400원 | 39,758,301원 | 3,760,241,699원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 32,715,520원 | 31,726,641원 | 3,768,273,359원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 채권자 배당액도 함께 줄고 신청채권자 청구액은 충족되지 않습니다. 그러나 선순위 임차보증금이 실제로 존재하고 매수인에게 승계되는 구조라면, 경매가격이 낮아지는 것과 별개로 실질 부담액이 얼마나 줄어드는지는 그 보증금 규모에 달려 있습니다. 현재는 그 숫자를 알 수 없다는 점이 가장 큰 제약입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근. 주위는 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건은 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중이며 지하층입니다. 주거용 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 6m 도로에 접하고, 토지면적은 776.5㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 메종드로제는 45세대, 사용승인일은 2019-07-26로 기재돼 있으나 본건은 지하 소매점이고 6회 유찰됐다는 사실 자체가 일반 주거형 물건보다 매수층이 제한될 가능성을 점검해야 한다는 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한승민 임대차 원문 확인. 보증금, 실제 점유, 임대차계약, 확정일자 및 배당관계를 확인해 승계 가능액부터 확정해야 합니다.
- ‘제비’ 기재 확인. 주거 사용으로 기재됐지만 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 실제 점유자와 계약관계를 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 최근 12개월 평균 대비 12.4%라는 수치는 표면 경매가격 비교일 뿐입니다. 실질취득가는 선순위 임차보증금 확인 전 확정할 수 없습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 지하층 상가의 임대수요·공실·관리비·시설 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액이 공동담보목록과 연결돼 있으므로 본건에 실제 귀속되는 채무관계와 배당계산을 원문에서 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 매각 직전 최신 명세서와 현황조사, 등기사항전부증명서를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “51,118,000원”보다 먼저 볼 숫자는 2020.07.10
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 51,118,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 한승민의 전입일 2020.07.10입니다. 이는 말소기준 2021.01.04보다 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 떠안을 금액도, 최종 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
거래자료 평균 412,500,000원과 비교하면 현재 최저가는 12.4% 수준이지만, 거래자료의 최신 표시는 2022.01이고 본건은 지하층 소매점입니다. 따라서 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하기에는 부족합니다. 여기에 6회 유찰이라는 시장 신호까지 겹칩니다. 표면 가격은 낮지만 권리와 환금성의 확인 비용이 큰 물건이며, 선순위 점유자의 임대차 내용을 확정하기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
