49,912,000원
서울남부지방법원 2025타경10329. 강서구 화곡동 메종드로제 지하층 제비02호로, 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 감정가 238,000,000원에서 일곱 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 49,912,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차인 인수 여부를 확정하는 데 있습니다.
말소기준권리는 2021.01.04. 설정된 엔에이치저축은행주식회사 근저당권입니다. 그보다 앞선 2020.07.10. 전입자로 조사된 한승민이 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 전입자에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전하며, 실제 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 존재한다면 매수인이 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제지하층 제비02호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 주식회사드림시드 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 49,912,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엔에이치저축은행주식회사 / 406,860,181원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심
등기상 말소기준은 2021.01.04. 엔에이치저축은행주식회사 근저당권입니다. 2022.01.04. 추가 근저당권과 2024.07.04. 근저당권, 2025.06.12. 및 2025.09.30. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 외 임차관계에서는 2020.07.10. 전입한 한승민이 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한승민 | 2020.07.10 | 미상 | 2025.06.23 | 대항력 가능·미상 확정일자 미상 |
| 위다솜 | 2022.02.18 | 10,000,000원 / 400,000원 | 2025.07.10 | 대항력 없음 |
| 최규영 | 2025.04.28 | 15,000,000원 / 950,000원 | 2025.06.27 | 대항력 없음 |
② 가격 비교 — 최저가는 낮지만, 실거래 표본이 직접 비교 대상이 아니다
메종드로제 실거래 표본은 최근 12건이 확인되며 평균은 358,662,500원, 최근 12개월 6건 평균은 323,825,000원입니다. 그러나 대상 면적은 94.26㎡로 잡혀 있는 반면 실거래 표본은 33.4㎡·34.75㎡·49.26㎡·51.55㎡·57.3㎡ 등으로 구성되어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 49,912,000원이 최근 12개월 평균의 15.4%라는 수치는 참고 지표일 뿐, 그대로 ‘시세의 15% 가격’이라고 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 33.4㎡ | 9 | 192,950,000원 |
| 2026.08 | 51.55㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2026.08 | 34.75㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.08 | 57.3㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 49.26㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2025.11 | 49.26㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 323,825,000원 |
또 하나의 신호는 추세입니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 가격 추세가 -17.7%로 나타나고, 최신 거래는 2026.08. 192,950,000원입니다. 다만 최신 거래 역시 33.4㎡로 대상 면적과 다르기 때문에 직접적인 적정가 판단에는 한계가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,912,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,298,416원 |
| 1. 근저당 · 엔에이치저축은행주식회사 | 1,320,000,000원 | 48,613,584원 |
| 2. 근저당 · 엔에이치저축은행주식회사 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 3,800,000,000원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 예상배당은 48,613,584원이며, 미배당액은 3,751,386,416원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정치이고, 한승민의 보증금도 미상인 상태이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근이며 주변에 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중인 지하층 물건입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 5,660,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용이며 남측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 환금성. 지하층 소매점이고 현재까지 7회 유찰된 점을 함께 보면, 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한승민 보증금 확인. 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분을 매각물건명세서·현황조사·임대차 자료로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 한승민의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액이 실제 취득비용입니다.
- 실거래 직접 비교 금지. 최근 실거래 표본 면적이 대상 면적 94.26㎡와 일치하지 않으므로 15.4% 수치만 보고 저가라고 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격 추세가 -17.7%로 나타나므로 과거 전체 평균 358,662,500원을 적정가 기준으로 그대로 쓰기 어렵습니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 7회 유찰, 단지 경매 평균 5.6회 유찰입니다. 임차관계·지하층 이용·환금성 등을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 다음 회차 시나리오. 8회 유찰 시 39,929,600원, 9회 유찰 시 31,943,680원으로 내려가지만, 인수 위험이 미상인 상태에서는 낮은 최저가만으로 안전성이 높아지지 않습니다.
맺으며 — “감정가의 21%”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건은 감정가 238,000,000원이 49,912,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 그러나 가격 할인율만 보면 핵심을 놓칩니다. 말소기준보다 앞선 한승민의 전입이 확인되고, 보증금과 확정일자는 아직 알 수 없어 매수인이 실제로 떠안을 금액도 미상입니다. 최근 실거래 평균과의 차이도 표본 면적이 맞지 않아 그대로 가격 메리트로 환산할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 이 물건의 승부처는 선순위 전입자의 실제 임대차 조건 확인입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 최저가 49,912,000원도 실질취득가가 아닐 수 있습니다. 여기에 지하층 소매점, 최근 가격 추세 -17.7%, 다회 유찰이라는 요소가 겹치므로 권리 확인이 끝난 뒤에야 가격 판단을 시작할 수 있는 사건입니다.
