62,390,000원
서울남부지방법원 2025타경10329. 사건 용도 표기는 대지, 감정평가상 현 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 등기부상 소유자는 주식회사드림시드이고, 2020.10.23 소유권이전 당시 거래가액은 203,270,295원입니다. 말소기준권리는 2021.01.04 설정된 엔에이치저축은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 1,320,000,000원입니다. 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤쪽보다 말소기준권리 앞쪽에 있습니다. 한승민의 전입일은 2020.07.10으로 2021.01.04 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 대항력을 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다. 실제 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰자는 그 금액을 인수할 수 있어, 최저가 62,390,000원만으로 실질취득가격을 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10329 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제지하층 제비02호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 13층 건물 · 지하층 |
| 소유자 | 주식회사드림시드 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 62,390,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 406,860,181원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입자는 확인 필요
말소기준은 2021.01.04 엔에이치저축은행주식회사 근저당권입니다. 2022.01.04 추가 근저당권 480,000,000원, 2024.07.04 다올저축은행 근저당권 2,000,000,000원 및 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 다만 한승민의 전입일은 그보다 앞선 2020.07.10입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다. 한승민만 말소기준권리 이전 전입이고, 위다솜·최규영은 말소기준권리 이후 전입입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승민 | 2020.07.10 | 미상 / 미상 | 2025.06.23 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 보증금 인수 가능 |
| 위다솜 | 2022.02.18 | 10,000,000원 / 400,000원 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
| 최규영 | 2025.04.28 | 15,000,000원 / 950,000원 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 16.7%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
메종드로제 실거래 표본은 12건이며 전체 평균은 388,833,333원입니다. 하지만 가격 판단에는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 372,500,000원, 최신 거래 280,000,000원, 그리고 최근·과거 거래 추세 -6.2%를 우선해야 합니다. 현재 최저가 62,390,000원은 최근 12개월 평균의 16.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 34.75㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.08 | 57.3㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 49.26㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2025.11 | 49.26㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 49.26㎡ | 10 | 367,000,000원 |
| 2025.04 | 49.26㎡ | 8 | 370,000,000원 |
| 2025.03 | 49.26㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 2025.02 | 57.3㎡ | 12 | 420,000,000원 |
| 2025.01 | 57.3㎡ | 10 | 417,000,000원 |
| 2025.01 | 57.3㎡ | 10 | 417,000,000원 |
| 2024.09 | 57.3㎡ | 11 | 420,000,000원 |
| 2024.08 | 57.3㎡ | 4 | 395,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 372,500,000원 |
최신 거래는 2026.08의 280,000,000원이며 최근 12개월 평균은 372,500,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -6.2%이므로 시장 흐름도 하락 방향입니다. 다만 이 시세표본은 본건과 면적이 맞지 않아, 최저가가 낮다는 사실과 가격 메리트가 있다는 판단은 별개로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,523,020원 |
| 을구 1번 근저당 · 엔에이치저축은행주식회사 | 1,320,000,000원 | 60,866,980원 |
| 을구 2번 근저당 · 엔에이치저축은행주식회사 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
담보권자 총 채권액은 3,800,000,000원, 예상 배당액은 60,866,980원, 미배당액은 3,739,133,020원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 선순위 보증금 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 26%) | 62,390,000원 | 60,866,980원 | 3,739,133,020원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 49,912,000원 | 48,613,584원 | 3,751,386,416원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 17%) | 39,929,600원 | 38,810,867원 | 3,761,189,133원 |
매각가가 49,912,000원이나 39,929,600원까지 내려가더라도 한승민의 미배당 보증금이 존재한다면 매수인의 실질취득가격은 단순 낙찰가보다 높아질 수 있습니다. 따라서 이 사건에서 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 권리위험이 해소되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근이며, 주변에 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중입니다.
- 도로. 남측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 5,660,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지입니다.
- 환금성. 메종드로제 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.0회이며 본건은 이미 6회 유찰된 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한승민 보증금 확인이 최우선. 2020.07.10 전입자로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자 및 실제 점유관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가를 낙찰가와 동일시하지 말 것. 한승민에게 미배당 보증금이 남으면 매수인 부담이 추가될 수 있습니다.
- 실거래 16.7% 수치 과신 금지. 본건 기준 면적과 비교 실거래 면적이 일치하지 않으므로 가격가점 근거로 바로 사용하기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -6.2%입니다. 오래된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
- 지하 소매점 이용상태 확인. 현장 이용상태·접근성·영업 가능성·관리 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰 ≠ 안전한 저가매수”
이 사건은 감정가 238,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 62,390,000원까지 내려왔습니다. 가격표만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 한승민의 2020.07.10 전입이 먼저 눈에 들어와야 합니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 대항력은 가능·미상으로 보고, 실제 인수금액도 미상으로 두는 것이 안전합니다.
주변 거래의 최근 12개월 평균 372,500,000원과 비교하면 최저가는 16.7% 수준이지만, 본건과 거래표본의 면적이 일치하지 않고 감정평가상 이용상태도 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 최근 거래 추세도 -6.2%입니다. 따라서 가격이 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 물건은 낙찰가를 더 낮추는 것보다 선순위 임차인의 보증금과 실제 인수범위를 먼저 확정하는 것이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
