대구지방법원 2025타경8597. 대구 중구 동성로3가 애비뉴8번가 1층 111호, 전유면적 39.6㎡의 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사골드문컴퍼니로, 2020.06.03 거래가액 728,400,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 대구대건신용협동조합이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2020.08.19 주식회사에스엠종합주류의 근저당권 60,000,000원, 2021.05.10 대구광역시 중구 압류, 2022.02.03 근로복지공단 가압류 9,696,770원 등이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 2021년·2022년·2023년에도 대구대건신용협동조합이 임의경매를 신청했으나 각각 취하되어 경매개시결정 등기가 말소됐고, 현재 사건은 2025.07.10 다시 등기된 2025타경8597입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8597 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 동성로3가 8 애비뉴8번가 1층 111호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 전유면적 39.6㎡ |
| 소유자 | 주식회사골드문컴퍼니 (2020.06.03 거래가액 728,400,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 618,000,000원 / 302,820,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대건신용협동조합 / 1,966,640,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없고, 계산된 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 상가의 실제 점유자·영업자·임대차관계는 입찰 전에 현장에서 다시 확인하는 것이 중요합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 302,820,000원으로 감정가 618,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 표면상 가격은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 중심상업지역의 1층 집합상가입니다. 감정평가에서는 주변을 번화한 상업지대로 보면서도 배후지 상태와 고객 통행패턴 등을 고려해 상업성은 보통으로 평가했습니다. 따라서 입찰가는 감정가 할인율보다 실제 임대수익, 현재 점유·영업 상태, 공실 가능성, 동일 건물 및 인근 상가의 현실적인 매매·임대 수준을 확인한 뒤 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,039,480원 |
| 1. 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 297,780,520원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스엠종합주류 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 9,696,770원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,039,480원을 제외한 297,780,520원이 대구대건신용협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권자와 가압류권자는 배당을 받지 못하는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 2,469,696,770원 대비 미배당액은 2,171,916,250원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙파출소삼거리 북서측 인근에 위치하는 애비뉴8번가 1층 집합상가입니다. 부근은 번화한 상업지대이며, 배후지 상태와 고객 통행패턴 등을 고려한 상업성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 인근 간선도로변에 지하철 1·2호선 및 시내버스승강장이 있어 대중교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층 건물 중 1층 111호입니다. 공동 위생·급배수·화재탐지·승강기·에스컬레이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 5필 일단의 평탄한 부정형 토지로 현황 근린생활시설부지이며, 동측 왕복 2차선 도로와 북측 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구이며, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자와 점유원인을 현장에서 확인하세요.
- 수익가치 확인. 근린생활시설은 감정가 할인율보다 실제 임대료·보증금·공실기간이 매수가격 판단에 직접적인 영향을 줍니다.
- 시세 대조. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 동일 건물·인근 상가의 매매 및 임대 사례를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 다회 유찰 사유 점검. 현재 2회 유찰입니다. 단순 가격 문제인지, 점유·영업·상권·물건 특성 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 111호 외 112호·113호·114호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 배당관계는 실제 매각 진행과 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
- 체납·관리비 확인. 상가 관리비와 공용부분 체납 여부 및 조세 관련 부담은 관리주체와 관련 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.03 대구대건신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 권리만 보면 복잡한 인수형 경매는 아닙니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 물건은 1층 근린생활시설이고 이미 2회 유찰되어 최저가가 302,820,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 감정가의 49%라는 숫자만 보고 저평가라고 단정할 수 없으며, 감정평가도 상업성을 보통으로 보고 있습니다. 결국 이 물건의 핵심은 권리보다는 현장 점유·임대수익·실제 상권과 가격 검증입니다. 권리는 말소형, 가격은 검증형. 그 구분을 지키는 것이 이 사건의 핵심입니다.
