대구지방법원 2025타경8597. 대구광역시 중구 동성로3가 애비뉴8번가 1층 114호의 근린생활시설입니다. 감정평가상 중앙파출소삼거리 북서측 인근의 번화한 상업지대에 위치하고, 이용상태 역시 근린생활시설로 조사됐습니다. 권리의 기준점은 2020.06.03 설정된 대구대건신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 애비뉴8번가 1층 111호·112호·113호와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다.
현재 소유자는 주식회사골드문컴퍼니로, 2020.06.03 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 749,200,000원입니다. 이후 2021.05.10 압류, 2025.06.12 압류와 2025.07.10 현재 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 한편 2021년·2022년·2023년에 개시됐던 임의경매는 각각 취하되어 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8597 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 동성로3가 8 애비뉴8번가 1층 114호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 철골철근콘크리트구조 · 지하1층 지상5층 건물의 1층 |
| 소유자 | 주식회사골드문컴퍼니 · 2020.06.03 소유권이전 · 거래가액 749,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 635,000,000원 / 311,150,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대건신용협동조합 / 1,966,640,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.03 근저당권 · 대구대건신용협동조합 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에는 대항력 임차인 보증금 인수액이 잡혀 있지 않고 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계 조사는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 임대차 관계가 존재하는지는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우에는 대항력 여부를 임의로 단정해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 49%’만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 311,150,000원으로 감정가 635,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에서 가격 판단에 사용할 실거래 비교값은 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 근거는 없습니다.
감정평가상 주변은 번화한 상업지대이고 상업성은 보통으로 평가됐습니다. 근린생활시설은 실제 임대료·공실·점포 위치와 고객 통행패턴에 따라 가치 편차가 커질 수 있는데, 이 물건의 임대관계는 미상입니다. 이미 2회 유찰된 현재 회차에서는 낮아진 최저가 자체보다 현실적인 임대수익과 거래 가능 가격을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,156,100원 |
| 1. 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 305,993,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 5,156,100원 뒤 대구대건신용협동조합에 305,993,900원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 2,094,006,100원입니다. 신청채권 청구액 1,966,640,000원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙파출소삼거리 북서측 인근의 애비뉴8번가 1층 근린생활시설입니다. 부근은 번화한 상업지대이며 배후지 상태와 고객 통행패턴 등을 고려한 상업성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 용이하고, 인근 간선도로변에 지하철 1·2호선과 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 토지는 접면도로와 평탄한 5필 일단의 부정형 토지이며, 동측 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 북측 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역, 소로2류 관련 사항이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지지표. 토지 전체 면적은 1,925.8㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 시설. 공동 위생설비·급배수설비·화재탐지설비·승강기설비·에스컬레이트설비가 설치된 집합상가입니다.
- 환금성. 감정평가상 상업성은 보통이지만 임대관계가 미상이고 이미 2회 유찰됐습니다. 실제 점포 영업상태·공실 여부·임대조건을 확인하지 않은 상태에서 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 대구대건신용협동조합 근저당은 1층 111호·112호·113호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 관련 물건의 진행·배당 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%이지만 비교 실거래 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인폭과 실제 시장가격을 동일시하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 현재 311,150,000원, 3회 유찰 시 217,805,000원, 4회 유찰 시 152,463,500원 시나리오가 제시돼 있습니다. 가격이 내려갈수록 근저당 미배당은 커지지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 반복 경매 이력. 2021.06.23, 2022.12.08, 2023.12.27 개시된 임의경매가 이후 각각 취하로 말소됐고, 현재 사건은 2025.07.10 개시됐습니다. 매각기일 전 사건 진행상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금·우선권 확인. 등기상 압류는 말소기준권리 이후이지만, 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당요구 및 우선권 자료를 원본으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.03 대구대건신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현재 최저가는 311,150,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 검증할 실거래 비교 근거가 없고 임대관계도 미상입니다. 감정평가상 상업성은 보통이며 이미 2회 유찰된 근린생활시설이라는 점까지 고려하면, “감정가 절반이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건은 등기상 인수는 0원, 가격 평가는 추가 검증이 필요한 상가로 보는 것이 맞습니다.
