대구지방법원 2025타경8597. 대구 중구 동성로3가 애비뉴8번가 1층 113호의 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사골드문컴퍼니이고, 2020.06.03 거래가액 707,600,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 대구대건신용협동조합 앞으로 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 대구광역시 중구의 압류, 국민건강보험공단 압류, 대구광역시중구청 압류와 여러 차례의 경매개시결정이 이어졌습니다. 과거 2021년·2022년·2023년에 개시된 임의경매는 각각 취하되어 말소됐고, 현재는 2025.07.10 접수된 임의경매개시결정이 진행 중입니다. 현재 회차에서 매수인에게 승계되는 등기상 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8597 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 동성로3가 8 애비뉴8번가 1층 113호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사골드문컴퍼니 (2020.06.03 거래가액 707,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 627,000,000원 / 307,230,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,966,640,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 토지 용도지역 | 중심상업지역 · 공시지가 10,150,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2020.06.03 대구대건신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보로 애비뉴8번가 1층 111호·112호·114호가 함께 기재돼 있습니다. 이후 등기된 압류 3건과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 확인된 임차인 신고는 없고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원이지만, 근린생활시설은 현장 영업·점유관계가 명도 난도에 직접 영향을 주므로 입찰 전 실제 점유자를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 — 627,000,000원에서 307,230,000원까지
감정가는 627,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 307,230,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 215,061,000원(감정가 34%), 그다음은 150,542,700원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 307,230,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 215,061,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 150,542,700원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 307,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,101,220원 |
| 1. 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 302,128,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 307,230,000원 가정 시 집행비용 5,101,220원을 제외한 302,128,780원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당권 채권최고액 기준 2,097,871,220원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 금액은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 동성로3가 중앙파출소삼거리 북서측 인근의 애비뉴8번가 집합상가로, 부근은 번화한 상업지대이며 배후지 상태와 고객 통행패턴을 기준으로 상업성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 간선도로변에 지하철 1·2호선 및 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 집합상가이며 공동 위생·급배수·화재탐지·승강기· 에스컬레이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 2차선 아스팔트포장도로, 북측 폭 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구이며 상대보호구역이 포함되고 시가지경관지구(중심)에 저촉됩니다. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,925.8㎡, 지목 대, 상업용, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상인 근린생활시설이므로 현장 영업 여부와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 상권 가격 검증. 감정가 627,000,000원 대비 현재 최저가 307,230,000원이라는 할인율보다 주변 1층 상가의 실제 임대료·공실·거래가를 우선 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 압류 3건과 관련한 당해세 존재 여부 및 배당요구 금액을 매각 전 원본에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 대구대건신용협동조합 근저당권에는 1층 111호·112호·114호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 배당관계도 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 과거 경매 이력. 2021년·2022년·2023년에도 같은 근저당권자를 채권자로 한 임의경매가 개시됐다가 취하된 기록이 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 현황과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘상가 가격 검증’이 승부처
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.03 대구대건신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 627,000,000원이 두 차례 유찰되어 307,230,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격이 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 본건은 중심상업지역의 1층 근린생활시설이고 비교 실거래가가 제시되지 않았습니다. 여기에 임대관계 미상, 세금 압류, 과거 세 차례 경매 취하 이력까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만 가격은 추가 검증이 필요한 물건입니다.
