대구지방법원 2025타경8597. 대구 중구 동성로3가 애비뉴8번가 1층 112호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사골드문컴퍼니이고, 2020.06.03 소유권을 거래가액 707,600,000원에 취득했습니다. 같은 날 설정된 대구대건신용협동조합의 근저당권 채권최고액 2,400,000,000원이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 압류와 2025.07.10 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계 자체보다 중요한 것은 가격과 상가의 환금성입니다. 감정가는 618,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 302,820,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 이 49%를 곧바로 ‘시세 대비 할인율’로 해석해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 이용상태가 근린생활시설이고 임대관계도 미상이라, 실제 영업성·점유·임대차 확인이 가격 판단의 전제가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8597 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 동성로3가 8 애비뉴8번가 1층 112호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 현재 소유자 | 주식회사골드문컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 618,000,000원 / 302,820,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,966,640,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.03 대구대건신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2019.01.16 김병훈이 거래가액 742,980,000원에 소유권을 취득한 뒤 신탁등기가 있었고, 해당 신탁은 2020.05.26 말소됐습니다. 이후 2020.06.03 주식회사골드문컴퍼니가 거래가액 707,600,000원에 취득했고, 같은 날 대구대건신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권 이후의 대구광역시 중구 압류, 대구광역시중구청 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가 302,820,000원은 감정가 618,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 211,974,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 148,381,800원(감정가 24%)으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 어느 회차에서도 단순히 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 302,820,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 211,974,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 148,381,800원 | 24% | 0원 |
현재 회차에서는 인수액이 없으므로 실질취득가는 최저매각가와 같은 302,820,000원입니다. 다만 상가는 주택보다 임대수익·유동인구·공실·점포 위치에 따라 가치 편차가 크므로 감정가 대비 할인폭만으로 적정 응찰가를 정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,039,480원 |
| 2. 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 297,780,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 302,820,000원을 가정하면 집행비용 5,039,480원을 제외한 297,780,520원이 대구대건신용협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 2,102,219,480원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 동성로3가의 중앙파출소삼거리 북서측 인근에 위치한 애비뉴8번가 집합상가입니다. 부근은 번화한 상업지대로 평가되며 배후지 상태와 고객 통행패턴 등을 감안한 상업성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 건물은 철골철근콘크리트구조 지하1층·지상5층 집합상가입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 간선도로변에 지하철 1·2호선 및 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 토지는 접면도로와 등고 평탄한 5필 일단의 부정형이며 현황은 근린생활시설부지입니다. 동측 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 북측 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구이며 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 10,150,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없으며 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 설비. 공동 위생·급배수·화재탐지·승강기·에스컬레이트 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 현장 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현재 실제 점유자와 영업 여부를 확인해야 합니다.
- 상권과 유동인구 확인. 번화한 상업지대라는 입지 설명과 별개로 1층 112호의 실제 가시성·동선·고객 통행패턴을 현장에서 점검해야 합니다.
- 임대수익 검증. 상가 적정가격은 임대료와 공실 여부에 크게 좌우됩니다. 감정가 대비 49%라는 할인폭만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 공동담보 확인. 대구대건신용협동조합 근저당은 애비뉴8번가 1층 111호·113호·114호와 공동담보 관계가 기재돼 있으므로 배당과 채권회수 구조를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 세금·공용비용 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 원본과 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 상가의 실제 수익성을 보라
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.03 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 시나리오상 인수액도 0원입니다. 하지만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 두 번 유찰돼 감정가 618,000,000원의 49%인 302,820,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없는 근린생활시설이므로 이를 곧바로 ‘싼 가격’으로 평가할 수 없습니다. 더구나 임대관계도 미상입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증. 이 물건은 할인율보다 실제 점유·영업·임대수익과 1층 점포의 상권 경쟁력을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 유형입니다.
