광주지방법원 2025타경31718. 이번 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 가람로자벨빌딩 3층 303호입니다. 아파트나 주거용 오피스텔이 아니라 공부상 의원 용도의 근린시설입니다. 감정가 233,000,000원에서 네 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 83,508,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 상업용 부동산은 감정가 대비 낙찰가율보다 실제 임대수요와 매도가격의 검증이 중요합니다.
권리관계도 일반적인 개인 소유 상가보다 복잡합니다. 2021년 지디글로벌주식회사가 소유권을 취득한 후 성동중앙새마을금고의 근저당권이 설정되었고, 같은 날 주식회사코람코자산신탁 앞으로 신탁 소유권이 이전되었습니다. 이후 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 해당 근저당권부채권에 근질권도 설정되었습니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸할 것으로 분석되지만, 신탁원부와 배당받을 권리자의 지위를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31718 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧1길 30-1, 가람로자벨빌딩 주건축물제1동 3층 303호 (빛가람동) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 의원 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 5층 건물 내 3층 |
| 점유 / 이용상태 | 공실 · 임차인 신고 없음 |
| 현재 등기상 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 종전 소유자 | 지디글로벌주식회사 (2021.12.28. 소유권이전, 등기상 거래가액 371,000,000원) |
| 감정가 | 233,000,000원 |
| 최저매각가 | 83,508,000원 (4회 유찰) |
| 경매신청채권자 | 엠씨아이대부 주식회사 |
| 청구금액 | 10,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.29. 을구 4번 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 |
| 토지 공시지가 | 1,987,000원/㎡ (토지 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁은 별도 검증
이 사건의 말소기준권리는 2021.12.29. 설정된 을구 4번 성동중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이며, 지디글로벌주식회사를 채무자로 하는 공동담보 근저당권입니다. 공동담보에는 같은 건물의 402호·501호·503호도 기재되어 있습니다.
이 근저당권은 2024.10.25. 엠씨아이대부주식회사에 이전되었습니다. 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 근저당권부채권 근질권도 설정되었습니다. 근질권은 기초 근저당권 채권에 관한 권리로, 별도의 부동산 근저당권이 추가 설정된 것과 동일하게 보아 채권액을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당 수령권과 질권자의 권리는 관련 서류로 확인해야 합니다.
② 임차·점유 및 가격 판단 — 공실은 장점이지만 수익은 없다
이 물건은 임차인 신고가 없고 조사 당시 공실입니다. 공부상 용도는 의원이며, 감정평가에서도 해당 건물 내 조사 대상 호실들이 공실 상태인 것으로 확인됩니다. 따라서 현재 확인된 범위에서는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.
가격 판단은 더 신중해야 합니다. 최저가 83,508,000원은 감정가 233,000,000원의 약 36%이지만, 감정가와 현시점 매매시세는 같지 않습니다. 특히 의원 용도의 상업용 호실은 임차 업종, 면적, 건물 내 위치, 실내 설비, 공실기간 등에 따라 시장가격이 달라질 수 있습니다. 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 상태 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 233,000,000원 | 경매 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 83,508,000원 | 4회 유찰 후 가격 |
| 감정가 대비 | 약 36% | 시세 대비 할인율과 다름 |
| 등기상 종전 거래가액 | 371,000,000원 | 2021년 소유권이전 당시 거래가액 · 현재 시세 아님 |
| 최근 유사 상가 실거래 | 확인 필요 | 현재 시장가격 검증 불가 |
| 예상 매수인 인수액 | 0원 | 확인된 보증금·인수 권리 기준 |
③ 예상배당표 (매각가 83,508,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,903,144원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 관련 채권 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 추정 | — | 71,604,856원 |
근저당권 관련 채권은 채권최고액 10,000,000원 기준으로 반영한 추정입니다. 최초 설정권자는 성동중앙새마을금고이나 이후 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전되었고, 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정되어 실제 배당 수령권 확인이 필요합니다. 나주시 관련 조세채권, 다른 우선배당채권 및 실제 집행비용에 따라 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
한 가지 추가로 확인할 부분이 있습니다. 근저당권 관련 예상배당은 10,000,000원으로 계산되지만, 경매신청채권자인 엠씨아이대부주식회사의 배당 수령액은 별도 시나리오에서 0원으로 표시되어 있습니다. 근저당권 이전 및 근질권 설정에 따른 배당 수령 주체와 실제 배당순서가 일치하는지 반드시 대조해야 합니다. 위 예상배당표를 확정 배당표로 보아서는 안 됩니다.
④ 유찰 회차별 시나리오 — 미배당 0원과 가격 적정성은 별개
| 회차 | 최저가격 | 채권 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 83,508,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 66,806,400원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 53,445,120원 | 0원 | 0원 |
회차별 추정에서 채권 미배당액은 모두 0원으로 계산됩니다. 그러나 채권이 전액 배당되는 것과 부동산의 적정 매수가격은 전혀 다른 문제입니다. 특히 이 물건의 가격은 상가 임대수요와 환금성에 크게 좌우되므로, 추가 유찰을 기다리는 전략도 유사 물건의 실거래가격과 임대수익성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 빛가람호수공원 파크골프장 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설을 중심으로 형성된 상가지대로, 감정평가에서는 주위환경을 대체로 보통으로 평가했습니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 강화유리 및 화강석 마감 등이 사용되었으며, 내부에는 페인팅·타일·대리석물갈기 등의 마감이 확인됩니다.
- 설비. 공동 위생 및 급·배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다. 의원 등 근린시설 활용에 필요한 실제 설비 적합성은 별도 확인해야 합니다.
- 도로. 건물 부지는 북서측 왕복 2차선 도로와 남동측 폭 10m 내외 보행자도로에 접합니다. 실제 해당 호실의 접근성과 고객 동선은 현장에서 살펴야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 혁신도시개발예정지구 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,987,000원/㎡이며, 이는 해당 상가 호실의 매매시세를 직접 나타내는 금액이 아닙니다.
- 임대수익. 현재 공실이어서 확인되는 임대수익이 없습니다. 의원 용도에 맞는 신규 임차수요, 다른 근린시설 업종으로의 활용 가능성, 인테리어·설비 비용 등을 별도로 조사해야 합니다.
- 환금성. 4회 유찰 이력과 공실 상태는 수요 검증이 중요하다는 신호입니다. 특정 업종에 적합한 상업용 호실은 일반 주거용 부동산보다 매수자층이 제한될 수 있습니다. 향후 매도 가능성을 가격 판단에 반드시 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 신탁원부 확인. 주식회사코람코자산신탁의 신탁원부 제2021-1769호를 열람해 신탁재산의 처분권한, 수익자, 임대차 제한, 경매 후 신탁등기 처리 관계를 확인하세요.
- 근저당권 양도·근질권 확인. 성동중앙새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제삼차유한회사의 근질권을 함께 확인하세요. 배당 수령권 및 신청채권자 배당 기재도 대조해야 합니다.
- 나주시 압류 확인. 지방세 압류의 원인채권과 법정기일, 매각대금에서의 우선배당 가능성을 확인하세요. 압류등기 말소와 조세채권의 배당 문제를 구분해야 합니다.
- 공실 및 현장 점검. 실제 공실 여부, 출입 가능 상태, 내부 훼손·잔존물·시설 작동 여부와 새로운 점유자의 존재 여부를 확인하세요.
- 실거래 비교. 빛가람동 내 유사한 근린시설, 같은 건물의 유사 층·용도 호실에 대한 최근 실거래와 실제 매도 호가를 비교하세요. 감정가 대비 할인만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
- 임대차 수익성. 예상 임대보증금·월세, 공실기간, 관리비 및 원상복구·인테리어 비용을 고려해 투자금 대비 수익성을 검증하세요.
- 공동담보 관계. 근저당권이 같은 건물의 402호·501호·503호와 공동담보로 설정되어 있으므로, 다른 담보물의 처분·변제 내역 및 채권 잔액을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공실 상가라도 체납 관리비와 공용부분 부담이 남아 있을 수 있습니다. 관리주체를 통해 미납 내역과 낙찰 후 부담 범위를 확인하세요.
- 매각 범위 및 이용제한. 303호에 포함되는 전유부분·대지권·공용부분, 공부상 의원 용도, 위반사항 유무를 매각물건명세서와 집합건축물대장으로 대조하세요.
- 법원 원본 확인. 매각기일 2026.10.28. 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 직접 확인하세요. 입찰보증금과 매각기일 변경 여부도 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 36%가 시세의 36%는 아니다”
이 물건의 숫자는 눈길을 끕니다. 감정가 233,000,000원이 네 차례 유찰되어 최저매각가 83,508,000원으로 내려왔고, 확인된 임차인도 없어 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 권리상 예상 인수 0원과 투자상 안전은 다릅니다. 현재 소유권이 신탁회사에 있고, 근저당권의 이전 및 근질권 설정, 나주시 압류, 신청채권자 배당 기재의 확인 필요성이 남아 있습니다. 공실인 의원 용도 근린시설이라는 점도 중요합니다. 임대수익은 확보되지 않았고, 최근 유사 부동산의 거래가격도 확인되지 않았습니다.
따라서 현 단계의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 저가 매수 여부는 미확인, 권리 정리와 환금성 검증 전 입찰 보류”입니다. 신탁원부 및 배당관계를 확인하고, 해당 건물의 실제 임대수요와 최근 유사 거래가격을 검증한 이후에야 적정 응찰가격을 판단할 수 있습니다. 낙찰가격의 낮고 높음보다 낙찰 후 얼마나 안정적으로 활용하고 다시 매도할 수 있는지가 핵심인 물건입니다.
