광주지방법원 2025타경31718. 나주시 빛가람동 가람로자벨빌딩 3층 303호의 근린시설입니다. 감정평가상 공부 용도는 의원이고 조사시점 현재 공실입니다. 감정가 233,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 104,384,000원, 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2021.12.29 접수된 성동중앙새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고, 이 근저당권은 2024.10.25 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 이후 나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31718 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧1길 30-1, 3층303호 (빛가람동, 가람로자벨빌딩주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 의원 · 현재 공실 |
| 현재 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 104,384,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.12.29 근저당
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 현재 가정배당에서도 근저당권 채권 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인에게 넘어가는 미배당액은 없습니다. 따라서 제시된 권리관계만 놓고 보면 인수금 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 44.8%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 104,384,000원으로 감정가 233,000,000원의 44.8%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 104,384,000원 | 44.8% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 83,507,200원 | 35.84% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 66,805,760원 | 28.67% | 0원 |
세 시나리오 모두 채권 미배당액은 0원으로 계산돼 권리 인수는 늘어나지 않습니다. 다만 이미 세 차례 유찰됐다는 사실은 현재까지 시장에서 감정가 및 이전 최저가 수준에 응찰 수요가 충분하지 않았다는 결과입니다. 특히 주거용이 아닌 의원 용도의 공실 근린시설이므로, 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 임대·매매 수요를 우선 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,261,376원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 성동중앙새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,122,624원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 교부액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값으로 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 소재 “빛가람호수공원 파크골프장” 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 의원이며 조사시점 현재 공실입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층 건물로 공동 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 스프링클러, 승강기, 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 왕복2차선 아스콘포장도로, 남동측 폭 10m 내외 보행자도로에 접합니다.
- 환금성. 주거용이 아니라 의원 용도의 근린시설이고 현재 공실이며 3회 유찰됐다는 점을 감안하면, 실제 임대수요와 재매각 수요 확인이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 등기명의가 코람코자산신탁이므로 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 44.8%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 ‘시세보다 싸다’는 판단 근거는 없습니다.
- 공실 원인 확인. 공부상 의원이고 현재 공실입니다. 해당 상권의 의원·근린시설 임대수요와 장기 공실 가능성을 직접 점검해야 합니다.
- 유찰 이력 반영. 이미 3회 유찰된 결과 자체를 환금성과 수요 평가에 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 중요한 것은 공실 근린시설의 실제 수요
이 사건은 임차인 보증금 인수형은 아닙니다. 현재 가정배당상 매수인 인수는 0원이고, 말소기준 이후 압류와 경매개시결정도 소멸합니다. 그래서 권리의 숫자만 보면 단순해 보입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이 물건은 공부상 의원인 근린시설이고 현재 공실이며 이미 3회 유찰됐습니다. 최저가 104,384,000원이 감정가 233,000,000원의 44.8%라는 사실은 분명하지만, 비교 실거래가 없기 때문에 이것을 곧바로 시세보다 저렴하다는 의미로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 여기에 현재 소유자가 신탁회사라는 점까지 감안하면 결론은 “인수금은 0원이나, 가격·환금성·신탁원부를 확인하기 전에는 보수적으로 접근할 물건”입니다.
