광주지방법원 2025타경31718. 나주 빛가람동 가람로자벨빌딩 5층 503호, 공부상 용도가 의원인 근린시설입니다. 감정가 383,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 171,584,000원입니다. 권리의 축은 2021년 12월 29일 성동중앙새마을금고가 설정한 채권최고액 10,000,000원 근저당권이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트처럼 최근 동일평형 거래를 바로 대입할 수 있는 사건이 아닙니다. 감정평가상 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대이고, 본건은 조사 시점 현재 공실입니다. 따라서 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 실제 임대수요·공실기간·업종 적합성과 현장 가격을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31718 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧1길 30-1, 5층503호 (빛가람동, 가람로자벨빌딩주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 용도 의원 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 171,584,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
임차인 없음. 말소기준은 2021.12.29. 성동중앙새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.10.25. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 근질권이 설정됐습니다. 이후 2024.05.24. 나주시 압류와 2025.01.31. 임의경매개시결정이 존재하며, 데이터상 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 비교시세는 없다
현재 회차 최저매각가는 171,584,000원으로 감정가 383,000,000원의 44.8%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 137,267,200원, 5회 유찰 시 109,813,760원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 171,584,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 137,267,200원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 109,813,760원 | 0원 | 0원 |
권리 시뮬레이션만 보면 어느 제시 회차에서도 채권 미배당과 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 시세 검증입니다. 본건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,584,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,202,176원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 성동중앙새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 158,381,824원 |
현재 최저가 가정 시 채권총액 10,000,000원은 전액 배당되고, 부족액은 0원이며 소유자 교부 예상액은 158,381,824원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람호수공원 파크골프장 동측 인근. 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 성숙중인 상가지대로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 용도는 의원이며 조사시점 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상5층 건물이며, 승강기·스프링클러·옥내소화전·지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복2차선 아스콘포장도로, 남동측 폭 10m 내외 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현 소유자는 주식회사코람코자산신탁이며, 등기부에도 신탁원부 확인 필요가 명시돼 있습니다.
- 공실 현황 확인. 공부상 의원이고 조사 시점 공실입니다. 실제 점유·내부 상태·사용 가능 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 171,584,000원은 감정가의 44.8%지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하지 마세요.
- 임대수요 확인. 주변 근린생활시설의 임대료·공실·업종 수요를 직접 조사해 수익성을 계산해야 합니다.
- 권리 변동 확인. 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해 근저당 이전·근질권·압류 등 권리관계를 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증”
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 현재 최저가는 감정가 383,000,000원에서 171,584,000원까지 내려왔습니다. 하지만 세 차례 유찰됐다는 이유만으로 가격이 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 본건은 근린시설·공부상 의원·현재 공실이고 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 권리는 합격권, 가격은 현장 검증이 필요한 사건입니다. 특히 신탁원부와 실제 임대수요를 확인한 뒤에야 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.
