광주지방법원 2025타경31718. 전라남도 나주시 빛가람동 가람로자벨빌딩 주건축물제1동 5층 503호가 경매에 나왔습니다. 감정가 383,000,000원에서 출발해 네 차례 유찰되면서 최저매각가가 137,268,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당히 큰 가격 조정입니다. 하지만 이 물건은 일반 주택이 아닌 공부상 의원 용도의 근린시설이고, 감정평가 당시에도 공실이었습니다. 실거래 시세와 임대수익을 확인하지 않고 높은 할인율만으로 투자성을 평가하기 어려운 물건입니다.

권리 구조에도 확인할 부분이 있습니다. 2021년 설정된 성동중앙새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정됐습니다. 별도로 소유권은 주식회사코람코자산신탁에 신탁돼 있습니다. 이 권리들이 있다고 해서 곧바로 낙찰자에게 채무가 승계되는 것은 아니지만, 신탁원부와 실제 배당관계 확인은 반드시 선행해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁관계는 확인 필요

등기상 말소기준은 2021.12.29. 접수된 을구 4번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 성동중앙새마을금고이며, 채무자는 지디글로벌주식회사, 채권최고액은 10,000,000원입니다. 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 해당 근저당권부채권에는 별도의 근질권이 설정됐습니다.

또한 2024.10.25. 근저당권 이전과 함께 느티나무제삼차유한회사의 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 근저당 채권최고액과 근질권 채권최고액은 각각 10,000,000원으로 기재돼 있지만, 근질권은 해당 근저당권부채권을 대상으로 합니다. 이를 서로 독립한 채권으로 보아 20,000,000원의 별도 담보채무로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당수령권자는 채권양도 및 근질권 관계를 반영해 확인해야 합니다.

② 임차·점유 및 신탁 위험

다만 임차인 신고가 없다는 사실과 임대차관계가 법적으로 전혀 존재하지 않는다는 사실은 동일하지 않습니다. 본건은 신탁부동산이므로 수탁자의 임대차 허용 범위, 기존 임대차계약의 유무, 신탁원부상 처분 및 관리 조항을 별도로 확인할 필요가 있습니다. 현재 공실이라는 조사 결과는 점유 위험을 낮추는 요소지만, 인도와 명도에 관한 최종 판단은 매각 전 현장 확인을 전제로 해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 35.84%가 시세의 35.84%는 아니다

이 물건의 감정가는 383,000,000원, 네 차례 유찰 후 최저매각가는 137,268,000원입니다. 최저가가 감정가의 35.84%라는 사실은 분명합니다. 그러나 이를 실제 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

가격이 내려갈수록 낙찰자의 취득금액은 낮아지지만, 본건의 실제 가치가 그보다 높은지는 별개입니다. 특히 공부상 의원 용도의 5층 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임차수요와 업종 적합성, 공실기간, 관리비, 임대료 수준에 따라 거래 가능 가격이 크게 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,268,000원 가정)

집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 근저당권 이전·근질권 설정에 따른 실제 배당수령권자와 조세채권의 우선순위는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 신탁재산 관련 잔여금의 실제 귀속도 신탁원부와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 2,721,752원과 근저당권 관련 예상배당 10,000,000원을 차감한 124,546,248원이 잔여금으로 계산됩니다. 그러나 이 금액이 곧바로 현재 등기상 소유자에게 확정 지급된다는 뜻은 아닙니다. 신탁재산 귀속관계와 실제 배당순위에 따라 변동 가능합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동 소재 빛가람호수공원 파크골프장 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 성숙 중인 상가지대로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트 건물로, 강화유리·화강석 외벽 등을 갖추고 있습니다. 공동 위생·급배수설비, 화재경보·소화설비, 스프링클러, 승강기와 지하주차장이 있습니다.
• 이용상태. 해당 호실의 공부상 용도는 의원이며 조사시점 현재 공실입니다. 실제 사용 가능한 업종과 용도변경 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 건물 부지는 북서측 왕복 2차선 포장도로와 남동측 폭 10m 내외 보행자도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역에 속하며 혁신도시개발예정지구 관련 규제가 있습니다. 토지면적은 1,029.3㎡로, 이는 건물 부지면적이며 본 호실의 전용면적을 의미하지 않습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다. 이는 개별 503호의 시장가격 또는 건물 포함 매매시세와는 다른 지표입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 기재되지 않았으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현장 설비 상태와 공실 유지에 따른 수선 필요 여부는 확인해야 합니다.
• 환금성. 5층 의원 용도 근린시설은 일반 주거용 물건보다 수요층이 제한될 수 있습니다. 네 차례 유찰됐다는 점을 고려하면 임차수요와 재매각 가능성을 보수적으로 판단하는 것이 적절합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 실거래 시세 대조. 가람로자벨빌딩 및 주변 유사 건물의 근린시설 거래사례를 확인하고, 층·면적·용도를 맞춰 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 임대수익 검증. 의원 또는 허용 업종 기준 예상 임대료, 공실기간, 관리비 및 임차인 유치 가능성을 확인해야 합니다. 현재 공실이라는 점을 반드시 반영하세요.
• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-1772호를 통해 수탁자, 수익자, 임대차 권한, 처분 조항 및 신탁재산 귀속관계를 확인하세요.
• 근저당권 이전·근질권. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정을 대조하고, 실제 배당수령권자 및 채권액 중복 여부를 확인하세요.
• 압류 및 세금. 나주시 압류와 관련된 조세채권의 성격, 당해세 및 배당 우선순위를 점검하세요. 등기상 압류 말소만으로 세금 문제가 모두 해소된다고 보아서는 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 을구 4번 근저당권은 제303호·제402호·제501호 등과 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 다른 담보물건의 처분 및 배당상황을 함께 확인하세요.
• 점유·명도. 공실 조사 결과를 현장에서 재확인하고, 출입 및 인도 가능 여부, 잔존 집기, 관리비 체납과 공용부분 부담을 확인하세요.
• 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 신탁원부 및 감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “많이 떨어진 가격이 곧 싼 가격은 아니다”

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 35.84%입니다. 감정가 383,000,000원에서 최저매각가 137,268,000원까지 내려온 만큼 최초 평가액과 현재 매각가격의 차이는 큽니다. 하지만 네 차례 유찰된 5층 의원 용도 근린시설이라는 점을 함께 보아야 합니다.

권리분석상으로는 말소기준 근저당권 이후 압류와 경매개시결정이 소멸할 예정이고, 신고 임차인이 없어 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 그렇지만 신탁원부·근질권·조세 우선순위 확인이 남아 있습니다. 특히 실거래 시세와 임대수익을 확인하지 못한 상황에서는 현재 최저가를 적정가격이나 저가매수 기회로 평가할 근거가 부족합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 제한적이지만, 가격과 환금성은 신중 검토입니다. 매각기일인 2026.10.28에 응찰하려면 주변 유사 근린시설 거래와 실제 임대 가능성을 확인하고, 신탁원부 및 배당관계까지 대조한 후 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 추가 유찰이 이루어지더라도 매각가격이 내려간다는 이유만으로 투자성이 개선된다고 단정해서는 안 됩니다.