광주지방법원 2025타경31718. 전라남도 나주시 빛가람동 가람로자벨빌딩 5층 501호에 대한 임의경매입니다. 공부상 용도는 의원이고, 감정평가 당시 이용상태는 공실입니다. 감정가 197,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 56,484,000원까지 하락했습니다. 표면적으로는 상당한 가격 하락이지만, 이는 실거래 시세에 대한 할인이 아니라 감정가 대비 하락입니다.
권리구조의 출발점은 2021년 12월 29일 설정된 성동중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이며, 이후 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되었습니다. 나주시 압류와 임의경매개시결정도 확인됩니다. 다만 같은 날 주식회사코람코자산신탁 앞으로 소유권이전 신탁등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리만 확인하고 끝낼 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31718 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧1길 30-1, 가람로자벨빌딩 주건축물제1동 5층 501호 (빛가람동) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 의원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 5층 501호 |
| 현재 이용상태 | 공실 |
| 등기상 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 종전 소유자 | 지디글로벌주식회사 · 2021.12.28 소유권이전 · 거래가액 328,600,000원 |
| 감정가 | 197,000,000원 |
| 최저매각가 | 56,484,000원 (5회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 청구금액 | 10,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.29 을구 4번 · 성동중앙새마을금고 근저당권 (채권최고액 10,000,000원) |
| 임차인 / 점유 | 신고 임차인 없음 · 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁관계 확인이 핵심
말소기준권리는 을구 4번 근저당권입니다. 2021년 12월 29일 성동중앙새마을금고가 채권최고액 10,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2024년 10월 25일 엠씨아이대부주식회사에 이전되었습니다. 이후 동일 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정되었습니다.
근저당권 이전은 기존 근저당권의 권리자 변경이며, 근질권 역시 해당 채권에 설정된 권리입니다. 따라서 세 항목을 각각 별도의 10,000,000원 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 채권 귀속과 배당수령 주체는 근저당권 이전 및 근질권 관계를 함께 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 공실이지만 현황 재확인은 필요
확인된 임차인 신고는 없습니다. 감정평가서에서도 해당 근린시설의 이용상태를 공실로 기재하고 있습니다. 따라서 현재 확인된 임차보증금 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 임차보증금 | 해당 없음 |
| 대항력 | 확인된 임차인 없음 |
| 우선변제 | 확인된 임차인 없음 |
| 보증금 승계·인수 | 0원 추정 |
| 이용상태 | 의원 용도 · 공실 |
임차인의 보증금 인수 문제는 드러나지 않았지만, 공실이라고 해서 현장 확인이 불필요한 것은 아닙니다. 매각 전 실제 점유자가 새로 발생했는지, 시설 및 동산이 남아 있는지, 신탁회사 동의에 따른 임대차가 존재하는지 매각물건명세서와 현황조사 및 현장 방문으로 재확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 29%가 곧 시세의 29%는 아니다
현재 최저매각가는 56,484,000원으로 감정가 대비 28.67%입니다. 다섯 차례 유찰되면서 가격이 크게 하락했지만, 동일 용도·면적·층의 최근 매매사례가 확인되지 않아 실제 시장가치와의 비교는 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 28.67% | 56,484,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 45,187,200원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 18.35% | 36,149,760원 | 0원 | 0원 |
유찰 시나리오는 각 회차 최저매각가에 매각된다는 가정입니다. 실제 낙찰가격이나 시장가치를 의미하지 않습니다. 채권 미배당액은 채권최고액 기준의 추정치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,484,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,416,712원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 45,067,288원 |
| 합계 | — | 56,484,000원 |
근저당권 10,000,000원은 채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 최초 설정자는 성동중앙새마을금고이나 이후 엠씨아이대부주식회사로 권리가 이전되고 근질권이 설정되었습니다. 실제 배당수령 주체와 채권잔액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·조세채권·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람호수공원 파크골프장 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 성숙 중인 상가지대로, 주위환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 도로. 건부지 북서측은 왕복 2차선 아스콘포장도로, 남동측은 폭 10m 내외의 블록포장 보행자도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조로 외벽은 강화유리·화강석 붙임 등으로 마감되어 있고, 공동 위생·급배수시설, 화재경보, 소화전, 스프링클러, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당합니다. 토지는 평지의 상업용 부지이며 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 보고되지 않았으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 의원 용도로 사용 가능한 근린시설이지만 현재 공실입니다. 5층 상업시설의 임차 수요, 업종 적합성, 임대료와 관리비를 확인해야 하며, 5회 유찰 이력은 매각 유동성에 대한 경고 신호로 볼 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원본. 신탁원부 제2021-1771호를 발급받아 수탁자·수익자 관계, 관리처분 권한, 임대차 조항과 경매에 따른 권리 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·근질권. 성동중앙새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제삼차유한회사의 근질권 관계를 확인하세요. 신청채권자 배당액 표시 불일치도 검증 대상입니다.
- 나주시 압류·조세채권. 2024.05.24 압류의 원인과 조세채권 내역을 확인하세요. 등기상 압류가 소멸하더라도 배당 우선순위와 예상 잔여금에 영향을 줄 수 있습니다.
- 공실·점유 현황. 감정 시 공실이었다는 사실만으로 매각기일의 현장 상태가 확정되지는 않습니다. 실제 점유자, 시설물, 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·수선비. 공용부분 관리비 체납 가능성과 장기간 공실에 따른 설비 상태를 확인하세요. 상업용 건물의 고정관리비는 임대 전까지 부담이 될 수 있습니다.
- 실거래·임대료 검증. 가람로자벨빌딩 및 인근 유사 상가의 매매사례, 보증금, 월세, 공실기간을 조사하여 낙찰 후 예상 순수익을 계산해야 합니다.
- 의원 용도 검토. 공부상 의원이라는 용도에 맞는 실제 임차 수요가 있는지, 다른 업종으로 사용하는 경우 용도변경이나 설비 조건이 필요한지 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 56,484,000원과 추가 유찰 시 45,187,200원·36,149,760원을 비교하되, 가격 하락 자체를 투자수익으로 간주하지 마세요.
- 매각 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서와 실제 매각조건을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 29%여도 싸다고 단정할 수 없다”
이 사건의 특징은 5회 유찰로 인한 큰 가격 하락과 근린시설의 불확실한 환금성이 동시에 존재한다는 점입니다. 감정가 197,000,000원이 56,484,000원까지 내려왔지만, 이 가격이 실제 시장가치보다 낮다는 증거는 아직 부족합니다.
권리 측면에서는 2021.12.29 근저당권이 말소기준으로 파악되고, 신고 임차인이 없어 매수인 인수 추정액도 0원입니다. 그러나 신탁회사 소유 물건인 만큼 신탁원부 확인이 필수이며, 근저당권 이전·근질권에 따른 배당 귀속과 나주시 압류 관련 조세채권도 검증해야 합니다.
가격 측면에서는 공실인 의원 용도 근린시설이라는 특성과 5회 유찰 이력을 무겁게 평가해야 합니다. 향후 임대수익이나 처분가격이 확보되지 않으면 감정가 대비 할인 폭이 크더라도 투자금 회수가 어려울 수 있습니다.
결론은 현재 입찰 신중·추가 검증 우선입니다. 등기상 인수 부담이 작다는 점은 긍정적이지만, 신탁관계와 배당 귀속을 확인하고 유사 상가의 실거래 및 임대수익으로 적정가격을 검증하기 전에는 저가 매수 기회라고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 낙찰 후 실제로 임대하거나 다시 매각할 수 있느냐입니다.
