광주지방법원 2025타경31718. 나주시 빛가람동 가람로자벨빌딩주건축물제1동 5층 501호입니다. 용도는 아파트가 아니라 근린시설이며, 감정 이용상태상 공부상 용도는 의원, 조사시점에는 공실입니다. 현재 소유권은 주식회사코람코자산신탁 명의이고, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 부기돼 있습니다.
권리의 기준점은 2021.12.29 접수된 성동중앙새마을금고 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.10.25 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 채권최고액 10,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 이들은 같은 을구 4번 근저당권을 중심으로 이어지는 권리 구조이므로 채권액을 각각 별도의 인수금처럼 중복 합산해서 볼 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31718 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧1길 30-1, 5층501호 (빛가람동, 가람로자벨빌딩주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 의원 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상5층 · 대상 호수 5층 501호 |
| 현재 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 70,605,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 10,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.29 을구 4번 성동중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.12.29 근저당
임차인 없음. 조사상 본건은 공실로 확인되어 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 배당 산정에서도 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준권리 이후의 나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 35.84%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
감정가는 197,000,000원, 현재 최저매각가는 70,605,000원으로 감정가의 35.84%입니다. 이미 4회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 56,484,000원, 6회 유찰 시 45,187,200원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 70,605,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 56,484,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 45,187,200원 | 0원 | 0원 |
중요한 점은 유찰 횟수가 많고 감정가 대비 비율이 낮다는 사실 자체가 가격 메리트를 증명하지 않는다는 것입니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업지역의 근린시설이고, 공부상 의원으로 현재 공실입니다. 4회 유찰이라는 결과는 오히려 현재까지 감정가 및 앞선 회차 가격에서 매수 수요가 충분히 붙지 않았다는 점을 보여주는 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,890원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 성동중앙새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,934,110원 |
현재 최저가 70,605,000원 가정 시 채권총액 10,000,000원은 전액 배당되고, 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 배당 산정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았다고 명시돼 있어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 ‘빛가람호수공원 파크골프장’ 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 성숙중인 상가지대입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 의원이고 조사시점에는 공실입니다. 주거용이 아니라 상업용 근린시설로 접근해야 합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층 지상5층 건물로 공동 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 스프링클러, 승강기, 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 1,029.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되며, 중로2류와 소로1류에 접합니다.
- 도로. 감정평가상 북서측으로 왕복2차선 아스콘포장도로, 남동측으로 폭 10m 내외 블록포장 보행자도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유권이 코람코자산신탁 명의이고 신탁주의사항이 부기돼 있으므로, 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 등기부와 함께 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 조사시점에는 공실이고 임차인이 없지만, 매각기일 전 실제 점유상태가 달라지지 않았는지 현장을 대조할 필요가 있습니다.
- 4회 유찰의 의미 확인. 감정가 대비 35.84%라는 할인율만 보지 말고, 왜 앞선 회차에서 수요가 붙지 않았는지 상권·임대료·공실기간·매매수요를 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 공부상 의원인 근린시설이므로 향후 직접 사용 또는 임대 계획이 실제 건물의 구조·설비·용도지역과 맞는지 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산상 인수 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 배당 산정에 반영되지 않았다고 명시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전 권리변동을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 가격과 환금성은 별도 문제”
이 사건의 장점은 분명합니다. 조사상 임차인 없음, 현재 예상배당상 미배당 0원, 매수인 인수 0원입니다. 말소기준 근저당도 채권최고액 10,000,000원으로 현재 최저가 안에서 전액 배당되는 구조입니다.
하지만 최저가가 70,605,000원, 감정가의 35.84%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 이미 4회 유찰됐고, 물건은 현재 공실인 공부상 의원형 근린시설입니다. 주거용 물건처럼 거래층이 넓다고 가정할 수 없으며, 신탁원부 확인도 필요합니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 0원, 승부처는 환금성과 실제 상권가치”로 정리하는 것이 맞습니다.
