광주지방법원 2025타경31718. 나주시 빛가람동 가람로자벨빌딩 주건축물제1동 4층 402호로, 공부상 용도는 의원이고 감정평가 조사시점에도 공실입니다. 감정가는 281,000,000원, 현재 최저매각가는 125,888,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 권리의 기준점은 2021.12.29. 설정된 성동중앙새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.10.25. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 이후 나주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 임차인은 확인되지 않았고, 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 소유권은 2021.12.29. 주식회사코람코자산신탁 앞으로 신탁됐고, 등기부에는 이 부동산과 관련해 임대차 등의 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다. 권리상 인수 0원과 별개로 입찰 전 신탁원부 확인은 빼면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31718 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧1길 30-1, 4층402호 (빛가람동,가람로자벨빌딩주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 의원 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하1층 지상5층 건물 내 4층 402호 |
| 현재 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 125,888,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 신탁원부는 별도 확인
말소기준은 2021.12.29. 을구 4번 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고 최초 근저당권자는 성동중앙새마을금고입니다. 2024.10.25. 이 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 2024.05.24. 나주시 압류, 2025.01.31. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 실거래 비교는 없다
감정가 281,000,000원에서 현재 최저매각가는 125,888,000원까지 내려와 있습니다. 현재 회차는 감정가의 44.8% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 100,710,400원, 5회 유찰 시 80,568,320원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건에는 동일 유형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하는 것은 금물입니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵고, 현재 용도도 의원이며 공실이라 실제 임대수익·공실기간·상권 수요를 따로 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 125,888,000원 | 44.8% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 100,710,400원 | 35.84% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 80,568,320원 | 28.67% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 125,888,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,562,432원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 성동중앙새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 113,325,568원 |
현재 회차 125,888,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고, 예상 미배당액은 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 113,325,568원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 ‘빛가람호수공원 파크골프장’ 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 용도는 의원이며 조사시점 현재 공실입니다. 공동 위생·급배수, 화재경보·소화전, 스프링클러, 승강기, 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건부지는 북서측 왕복2차선 아스콘포장도로, 남동측 폭 10M 내외 블록포장 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 토지면적 1,029.3㎡, 공시지가 1,987,000원/㎡입니다.
- 규제. 혁신도시개발예정지구와 가축사육제한구역에 포함되고 중로2류·소로1류에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-1770호의 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인하세요. 등기부 자체가 별도 확인 필요성을 명시하고 있습니다.
- 현재 점유 재확인. 조사시점에는 의원 용도의 공실이지만 매각기일 전 현황이 달라질 수 있으므로 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 상가 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 44.8%라는 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
- 임대수익 검토. 근린시설·의원 용도·공실이라는 특성상 예상 임대료, 공실기간, 관리비와 실제 상권 수요를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.10.25. 근저당권 이전 및 근질권 설정, 2025.01.31. 경매개시결정 등 최신 등기와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건의 가장 분명한 장점은 임차인 없음·공실·매수인 인수 0원입니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 가격은 이미 3회 유찰돼 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 최근 실거래 자료가 없습니다. 게다가 근린시설이라는 용도와 공실 상태, 신탁등기 및 신탁원부 확인 필요성까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리 인수는 비교적 단순하지만, 가격·환금성·신탁 조건은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다. 최저가가 낮아졌다는 사실 자체보다 실제 임대가치와 신탁원부 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
