광주지방법원 2025타경31718. 전라남도 나주시 빛가람동의 가람로자벨빌딩 4층 402호로, 물건 용도는 근린시설이며 공부상 용도는 의원, 조사 당시 상태는 공실입니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자인 주식회사코람코자산신탁입니다. 소유권 이전 이력에는 지디글로벌주식회사의 거래가액 457,920,000원이 기재되어 있습니다.

권리분석에서 우선 확인할 기준권리는 2021년 12월 29일 설정된 성동중앙새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 이후 나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 근저당권 이전과 근저당권부채권 근질권이 추가로 등기되어 있어, 단순히 인수액이 0원이라는 결과만 보고 권리 검토를 끝내서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 배당 귀속을 확인해야 한다

임차인 없음 · 조사 당시 공실. 확인된 조사 내용상 인수 대상 임차인은 없습니다. 제시된 배당 가정표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 공실은 명도 부담이 상대적으로 작을 수 있다는 뜻이지, 영업에 필요한 시설·원상회복·재임대 비용까지 없다는 뜻은 아닙니다.

기준권리인 근저당권은 성동중앙새마을금고 명의로 설정된 뒤 2024년 10월 25일 엠씨아이대부 주식회사로 이전된 것으로 기재되어 있습니다. 같은 날 근저당권부채권에 관해 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정되어 있습니다. 이 권리변동은 실제 배당받을 주체와 배당금 귀속을 확인할 때 중요합니다.

② 가격·환금성 — 최저가 하락만으로 가격 메리트를 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 100,711,000원으로, 제시된 감정가 281,000,000원과 비교하면 약 35.8%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 최저가의 비율일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 및 최신 거래가격을 비교할 수 있는 근거가 없어, 현재 가격이 시세보다 저렴한지는 판단을 보류해야 합니다.

5회·6회 유찰 금액은 제시된 시나리오를 옮긴 참고값이며, 확정된 차기 최저매각가가 아닙니다. 이 금액만으로 수익성이나 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.

용도가 의원인 상가형 집합건물은 실제 사용 목적에 맞는 내부 구조와 설비, 인허가 가능성, 공실 해소 여부가 취득 후 수익성에 영향을 줄 수 있습니다. 현황이 공실이라는 점은 임차인 인수 부담과 별개로 재임대 기간과 초기 시설투자 부담을 검토해야 한다는 의미입니다. 최근 거래가격 비교와 실제 임대수요 확인 없이 입찰가 상한을 정하는 것은 피하는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,711,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다. 위 표는 제시된 배당 가정표를 따른 것이며, 채권양도·근질권에 따른 최종 배당 귀속은 확정된 것으로 보아서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동 소재 빛가람호수공원 파크골프장 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대로, 감정요항표상 주위환경은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 소재합니다. 감정요항표상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 구조의 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 공동 위생 및 급·배수설비, 화재경보·소화전·스프링클러, 승강기 및 지하주차장 등이 기재되어 있습니다. 해당 호수의 실제 설비 상태와 사용 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 혁신도시개발예정지구와 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 건부지 전체 토지면적은 1,029.3㎡, 공시지가는 1,987,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 호수의 대지권과 이용상 제한은 등기·건축물대장 등 원본으로 확인해야 합니다.
• 이용상태. 공부상 용도는 의원이며 조사 당시 공실입니다. 의원 용도로 재사용할지 다른 용도로 활용할지에 따라 필요한 시설투자, 용도 적합성 및 인허가 검토가 달라질 수 있습니다.
• 환금성. 4회 유찰된 이력이 있으나, 유찰 횟수만으로 실제 매수수요나 적정 시세를 확정할 수는 없습니다. 최근 거래 비교와 공실 해소 가능성을 확인하지 못한 상태에서는 재매각 기간과 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 감정평가 범위 대조. 감정요항표에는 3층 303호 외 3개호가 함께 기재되어 있습니다. 본건 4층 402호의 단독 평가액과 매각 대상 범위가 일치하는지 감정평가서 원본 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 신탁원부 확인. 주식회사코람코자산신탁의 신탁원부 제2021-1770호를 확인해 신탁 목적, 수익자, 재산 관리·처분 관련 조항과 소유권 취득에 필요한 절차를 검토하세요.
• 근저당권 이전·근질권 확인. 성동중앙새마을금고에서 엠씨아이대부 주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정 내용을 확인하세요. 배당권자, 배당요구, 채권계산서 및 매각 후 말소 처리의 일치 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당 계산 재검증. 배당 가정표의 근저당권 전액 배당과 회차 시나리오의 신청채권자 미배당 표시가 서로 일치하지 않습니다. 실제 채권액·배당순위·배당 귀속을 확인하기 전에는 배당 결과를 확정적으로 가정하지 마세요.
• 공실·시설 상태 확인. 내부 마감, 기존 의원 시설, 급·배수·전기 등 설비 상태, 원상회복 필요 여부를 현장에서 확인하세요. 공실이라는 이유만으로 추가 투자비가 없다고 가정해서는 안 됩니다.
• 임대수요·용도 적합성 확인. 의원으로 재사용하거나 다른 업종을 검토할 경우 해당 호수의 건축물대장상 용도와 관련 인허가 요건, 예상 임대수요를 확인하세요.
• 총취득비용 산정. 낙찰대금뿐 아니라 취득 관련 세금, 등기비용, 시설 보수·원상회복 비용, 공실 유지비 등을 따로 계산해 입찰 상한을 정하세요. 구체적인 부대비용은 해당 조건에 맞춰 별도로 산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 대조하세요. 등기부상 권리만으로 현장 이용 상태나 최종 배당을 모두 확정할 수는 없습니다.

맺으며 — “최저가가 낮다”와 “시세보다 싸다”는 다르다

이 물건은 4회 유찰로 최저매각가가 100,711,000원까지 내려왔고, 조사상 임차인이 없으며 배당 가정표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전하고 저렴한 물건이라고 단정하기는 어렵습니다.

첫째, 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 비교가 없어 시세 대비 할인 여부가 확인되지 않았습니다. 둘째, 공부상 의원인 공실 물건이므로 시설 상태와 실제 임대 가능성을 확인해야 합니다. 셋째, 신탁원부와 근저당권 이전·근질권이 얽혀 있어 배당 귀속 및 매각 후 등기처리를 원본으로 대조해야 합니다. 감정요항표의 여러 호수 기재와 본건 4층 402호의 평가 범위도 확인 대상입니다.

결론은 가격 메리트 확정이 아니라 추가 확인 우선입니다. 감정평가 대상과 금액 범위, 신탁원부, 배당권리 및 공실 상태를 확인하고 실제 시세와 총취득비용을 비교한 뒤 입찰을 결정하는 것이 합리적입니다.