부산지방법원 2024타경3801. 부산 북구 구포동 보리아트빌 3층 301호, 전용 17.291㎡ 다세대주택입니다. 감정가 74,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 25,382,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2018.11.20. 접수된 하나은행의 을구 2번 근저당권 600,000,000원입니다.
말소기준보다 앞선 한지현의 전세권 30,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 하나은행의 추가 근저당권, 최인식의 가압류, 강제·임의경매개시결정, 김준연의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 법률상 낙찰자가 인수할 등기 권리나 임차보증금은 0원입니다. 다만 조사된 점유자가 19명에 달해, 이 사건의 핵심은 인수금보다 실제 점유 형태와 명도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 시랑로35번길 21, 3층301호 (구포동,보리아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 17.291㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김희순 (2018.11.05. 소유권보존, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 25,382,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,024,482,962원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 건물 규모 / 준공 | 보리아트빌 23세대 · 2018.11.02. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 잔존권리는 없다
2018.11.20. 한지현 명의의 전세권 30,2018.11.20. 한지현 명의의 전세권 30,000,000원이 먼저 등기됐지만 2018.11.27. 말소됐고, 같은 날 다시 설정된 전세권도 2022.01.03. 말소됐습니다. 현재 효력이 남아 낙찰자에게 승계되는 선순위 전세권은 없습니다.
말소기준인 을구 2번 하나은행 근저당권 이후의 을구 3번 근저당권 600,000,000원, 최인식 가압류 431,600,326원, 두 건의 경매개시결정 및 김준연의 임차권등기는 모두 매각으로 소멸합니다. 김준연의 전입일·점유개시일·확정일자는 2022.02.23.으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석 — 인수 0원과 명도 난도는 별개
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 19명입니다. 모든 전입일이 2018.11.20. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 정영순과 김준연을 제외한 17명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당요구가 확인된 사람은 9명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정효영 | 2021.05.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영순 | 2022.07.08 | 20,000,000원 / 월 700,000원 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손상은 | 2021.02.01 | 미상 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예진 | 2023.05.19 | 미상 | 미상 | 2024.11.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2020.05.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영철 | 2022.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여기만 | 2021.03.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준민 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유혜지 | 2021.02.23 | 미상 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤아영 | 2023.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은숙 | 2021.02.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우나은 | 2023.02.23 | 미상 | 미상 | 2024.11.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노희규 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 2024.11.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경순 | 2021.02.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오지민 | 2022.07.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황윤식 | 2022.05.19 | 미상 | 미상 | 2024.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태석 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 2024.11.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주은 | 2023.05.09 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준연 (301호 전부) | 2022.02.23 | 50,000,000원 | 2022.02.23 | 2025.08.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·환금성 — 감정가 34.3%만으로는 부족하다
현재 최저매각가 25,382,000원은 감정가 74,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 25,382,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
보리아트빌은 23세대이며, 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.7회, 낙찰률은 0.0%입니다. 확인된 최종 낙찰가도 없어, 반복 유찰이 단순한 가격 조정인지 점유·명도·상품성 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,382,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 856,876원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 24,525,124원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 최인식 | 431,600,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 856,876원을 제외한 24,525,124원이 을구 2번 하나은행 근저당에 배당되고, 총 채권 미배당액은 1,607,075,202원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 채권자별 배당액은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 신천초등학교 북서측 인근이며, 공동주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·지형. 북서하향 경사지대에 조성된 삼각형 유사 토지이며, 남서측과 남동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구이며 도로와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,253,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전용 17.291㎡, 23세대 규모이며 경매 통계상 평균 3.7회 유찰·낙찰률 0.0%로 매각성과 환금성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 19명 점유관계 확인. 실제 거주자, 전출자, 주소만 남은 사람을 구분하고 현장 방문과 전입세대 확인자료를 대조하세요.
- 보증금 미상 17명. 각 임대차계약서, 보증금 지급자료, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 김준연 관계 확인. 강제경매 채권자이자 임차권자인 경위를 확인하고 실제 임대차와 보증금 지급 여부를 검토하세요.
- 명도비용 반영. 대항력이 없더라도 다수 점유자가 실제 거주한다면 인도명령·협의·집행에 필요한 기간과 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 배당표 변동. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성이 예상배당표에 반영되지 않았으므로 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 현장 접근 확인. 경사지와 도로 접면, 지반격차로 인한 층별 접근 상태를 직접 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 물건은 등기상으로는 명확합니다. 말소기준보다 앞선 전세권은 이미 말소됐고, 나머지 권리와 임차권은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 실질취득액도 최저매각가와 같은 25,382,000원입니다.
그러나 전용 17.291㎡의 301호에 실제 임차인 19명이 조사됐고, 17명의 보증금과 18명의 확정일자가 확인되지 않았습니다. 3회 유찰과 낙찰률 0.0%도 가격만으로 설명하기 어려운 신호입니다. 시세 자료가 없는 만큼 감정가의 34.3%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 없지만, 점유·명도와 환금성은 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
