부산지방법원 2024타경3801. 부산 북구 구포동 보리아트빌 2층 201호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김희순이고, 말소기준권리는 2018.11.20 접수된 주식회사하나은행 채권최고액 600,000,000원의 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 하나은행의 두 번째 근저당권, 2023년 최인식 가압류, 경매개시결정, 2025년 손상은의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 눈에 띄는 부분은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 실제 임차인은 18명이고 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 이들의 전입일은 모두 2018.11.20 말소기준보다 늦어, 기록상 대항력은 없습니다. 손상은 역시 2021.02.01 전입, 2021.01.15 확정일자, 보증금 55,000,000원으로 확인되지만 말소기준보다 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 시랑로35번길 21, 2층201호 (구포동,보리아트빌) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 김희순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 50,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,024,482,962원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 없다
말소기준은 2018.11.20 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이어 접수된 을구 2번 하나은행 근저당권과 갑구 가압류·경매개시결정, 손상은의 주택임차권은 모두 후순위입니다. 현재 회차 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 18명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정효영 | 2021.05.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영순 | 2022.07.08 | 20,000,000원 / 700,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예진 | 2023.05.19 | 미상 | 2024.11.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2020.05.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영철 | 2022.10.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여기만 | 2021.03.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준민 | 2022.02.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유혜지 | 2021.02.23 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤아영 | 2023.02.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은숙 | 2021.02.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우나은 | 2023.02.23 | 미상 | 2024.11.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노희규 | 2023.09.25 | 미상 | 2024.11.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경순 | 2021.02.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오지민 | 2022.07.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황윤식 | 2022.05.19 | 미상 | 2024.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태석 | 2022.03.10 | 미상 | 2024.11.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주은 | 2023.05.09 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손상은 | 2021.02.01 | 55,000,000원 | 2025.01.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
손상은은 주택 전부에 관한 임차권등기가 있으며 임대차계약일자는 2021.01.12 및 2023.01.29, 점유개시일자는 2021.01.29, 확정일자는 2021.01.15입니다. 전입일 2021.02.01은 말소기준 2018.11.20보다 늦습니다.
③ 가격·환금성 — 70% 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 72,000,000원의 70%인 50,400,000원입니다. 그러나 실거래가 기반의 직접 비교 기준이 잡히지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가와 같은 50,400,000원이지만, 이는 어디까지나 권리 인수액을 더한 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 49,092,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 최인식 | 431,600,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,631,600,326원, 배당액은 49,092,800원, 미배당액은 1,582,507,526원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신천초등학교 북서측 인근으로, 주위에 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구이며 남서측 및 남동측으로 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,253,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설과 공동주택이 함께 이용되고 있으며, 매각 대상은 공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 보리아트빌은 23세대로 확인되고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.7회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 18명 점유관계 재확인. 전입일 기준 대항력은 없지만 실제 점유자와 사용부분이 현황조사 내용과 같은지 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 알려진 보증금은 정영순 20,000,000원, 손상은 55,000,000원이며 그 밖의 다수 점유자는 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 손상은 임차권등기 확인. 보증금 55,000,000원, 확정일자 2021.01.15, 전입일 2021.02.01, 임차권등기 2025.01.23입니다. 말소기준보다 후순위로 인수대상은 아닙니다.
- 가격 검증. 한 차례 유찰되어 50,400,000원까지 내려왔지만 실거래 비교 없이 ‘저가’로 판단하지 말고 주변 다세대 매매가격과 임대수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 가격 확인
권리의 선후만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2018.11.20 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 18명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차인 수가 많고 보증금 미상 점유자가 다수라는 점은 명도와 배당 확인의 업무량을 키웁니다. 현재 최저가 50,400,000원은 감정가의 70%지만, 실거래 기준으로 가격 우위를 확인할 수 없고 단지 경매 통계도 평균 3.7회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 점유관계와 실제 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
