부산지방법원 2024타경3801. 부산 북구 구포동 보리아트빌 3층 307호를 대상으로 한 임의경매입니다. 감정가 87,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 20,889,000원입니다.

등기상 말소기준권리는 2018년 11월 20일 설정된 하나은행의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권과 이후 압류·가압류·경매개시결정, 윤은숙의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 매각으로 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 현실적인 명도 부담이 없다는 것은 서로 다른 문제입니다.

또한 이 물건은 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 실제 시세보다 저렴하다거나 투자수익이 확보된다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 소멸

핵심은 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 2018.11.20 설정된 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권은 후순위입니다. 두 근저당권 모두 공동담보목록이 기재되어 있고 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2022년 국민건강보험공단 압류, 2023년 최인식 가압류, 2024년 하나은행 임의경매개시결정도 말소기준권리보다 늦습니다. 윤은숙의 임차권등기는 2024.10.30 접수되어 후순위이고, 기재된 전입일 역시 말소기준권리보다 늦습니다.

② 임차인·점유 분석 — 18개 명의의 실제 관계 확인

현황조사·문건접수·임차권등기 등에서 확인되는 명의는 18명이며, 보증기관의 대위·승계 명의는 없습니다. 따라서 보증기관의 중복신고를 임차인으로 추가 계산하는 문제는 발생하지 않습니다.

다만 이 명의자 전원이 실제 307호의 개별 임차인인지, 다른 호실 거주자가 포함되었는지, 현재 누가 점유하는지는 별도로 확정해야 합니다. 18명은 조사상 확인되는 명의 수이지, 307호의 실제 임차인 수가 확정되었다는 의미가 아닙니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 2018.11.20 말소기준권리를 비교한 결과입니다. 확정일자·보증금이 확인되지 않은 명의자의 우선변제 여부는 확정하지 않았습니다. 실제 호실별 점유와 별도의 권원은 매각물건명세서 및 임대차계약서로 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 감정가 대비 76% 할인, 실거래 메리트는 미확인

현재 최저가 20,889,000원은 감정가 87,000,000원의 24.01%입니다. 감정가와 비교하면 가격이 크게 내려온 것은 사실입니다.

그러나 보리아트빌의 대상 호실과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래가가 확인되지 않았고, 면적이 일치하는 거래 표본도 확보되지 않았습니다. 따라서 실제 시장가격 대비 할인율은 산정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 20,889,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용 776,002원을 제외한 20,112,998원이 을구 1번 하나은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 이후 근저당권과 가압류 채권에는 배당 재원이 남지 않습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 채권액은 배당 시뮬레이션의 기재 금액이며 실제 확정 채무잔액을 뜻하지 않습니다. 국민건강보험공단 압류채권은 채권액 및 배당액이 확정되지 않아 위 표에 수치로 기재하지 않았습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 동일

추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 따라서 권리 인수액이 최저가 하락분만큼 증가하는 대항력 임차인 인수형 구조는 아닙니다.

그러나 가격이 더 내려가더라도 시세 자체가 확인되지 않는다면 매입가격의 적정성은 여전히 판단할 수 없습니다. 추가 유찰 가능성과 이후 최저가 역시 확정된 결과가 아닌 시나리오입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 구포동 신천초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며 외벽은 치장석 붙임 및 스톤코트 마감, 내부는 벽지 마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남서측과 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 지반 높이 차이로 남서측 도로변에는 지하 1층이, 남동측 도로변에는 지상 1층이 접하는 구조입니다.
• 토지. 북서하향 경사지대에 조성된 부정형 토지이며 공동주택과 근린생활시설 부지로 이용됩니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지구획정리사업지구에 포함됩니다. 도로 및 소로2류에 접합니다.
• 건물 위반사항. 위반건축물로 표시되어 있지 않으며 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 23세대 규모의 다세대 건물이고 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않습니다. 반복 유찰 이력까지 고려할 때 실제 매수 수요와 처분 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 윤은숙의 임차권등기 및 보증금 80,000,000원에 관하여 인수 조건이 없는지 최종 확인해야 합니다.
• 307호 실제 점유자. 조사상 확인된 18개 명의 중 누가 해당 호실을 점유하는지, 다른 호실의 명의자가 섞였는지 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 명의. 확인되지 않은 임대차보증금·확정일자·점유기간을 임대차계약서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 임차인의 배당요구와 확정일자·우선변제 여부를 배당요구종기 관련 서류 및 법원 기록으로 대조해야 합니다.
• 공동담보. 하나은행 근저당권 2건의 공동담보목록과 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
• 실거래 시세. 같은 건물 및 인근 유사 다세대의 면적·층·상태가 일치하는 거래를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
• 전용면적. 307호의 확정 전용면적과 대지권을 등기부 및 집합건축물대장으로 대조해야 합니다.
• 내부 상태. 장기 점유와 관리 상태, 수리 필요 여부를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 수리비를 임의로 가정해서는 안 됩니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 및 배당에 영향을 미칠 세금·최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.10.01 매각 진행 여부와 변경·취하·정지 여부를 입찰 전에 법원 공고에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 것은 실제 시세와 점유관계

부산 보리아트빌 307호는 감정가 87,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 20,889,000원까지 내려왔습니다. 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 윤은숙의 보증금 80,000,000원과 후순위 임차권등기, 조사상 등장하는 18개 명의, 다수의 보증금 미상자와 불명확한 실제 점유관계는 원본 서류 대조가 필요한 사항입니다.

가격 역시 감정가 대비 낮아졌다는 사실만 확인될 뿐, 최근 실거래 근거가 없으므로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.7회와 본건의 4회 유찰 이력을 고려하면 환금성도 보수적으로 검토해야 합니다.

결론은 권리 인수액 0원 예상, 실제 점유·명도 확인 필요, 시세 대비 가격 메리트 판정 보류입니다. 실거래 시세와 307호의 실제 점유관계가 확인되기 전에는 낮은 최저가만으로 입찰 적정성을 판단하기 어렵습니다.