부산지방법원 2024타경3801. 부산 북구 구포동 보리아트빌 3층 307호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 김희순이고, 말소기준권리는 2018.11.20. 접수된 주식회사하나은행 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 하나은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 한 건 더 설정됐고, 이후 국민건강보험공단 압류, 최인식 가압류 431,600,326원, 임의경매개시결정, 윤은숙의 주택임차권등기가 이어집니다.

핵심은 임차관계입니다. 현황조사 등에 이름이 올라온 사람은 다수지만 전입일은 말소기준일인 2018.11.20.보다 모두 늦습니다. 제공된 권리판정상 이들은 대항력이 없는 후순위 점유자이고, 윤은숙의 80,000,000원 주택임차권도 2024.10.30. 등기돼 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 배당이 부족하더라도 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

말소기준은 2018.11.20. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 을구 2번 하나은행 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 최인식 가압류, 임의경매개시결정, 윤은숙 주택임차권은 모두 그 뒤에 위치하며 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 특히 윤은숙의 임차권등기는 보증금 80,000,000원이 기재돼 있지만 전입일 2021.02.25. 자체가 말소기준일보다 늦으므로 매수인 인수 대상으로 판정되지 않습니다.

② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 확인할 사람이 많다

조사된 전입일은 모두 2018.11.20. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 다만 여러 사람의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 서로 다르므로, 낙찰 전에는 실제 점유자와 현재 사용관계를 별도로 대조하는 것이 중요합니다.

③ 가격 검증 — 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지

현재 최저매각가는 42,630,000원으로 감정가 87,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 보리아트빌의 최근 실거래 기준가는 확인되지 않으며, 최근 낙찰금액도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 부족합니다.

오히려 경매 통계상 보리아트빌의 평균 유찰 횟수는 3.7회, 낙찰률은 0.0%로 잡혀 있습니다. 이 수치는 현재 2회 유찰 자체를 곧바로 매수 기회로 보기보다, 환금성과 수요를 보수적으로 점검해야 한다는 신호에 가깝습니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,631,600,326원, 총 배당액은 41,462,660원, 미배당액은 1,590,137,666원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았습니다.

현재 2회 유찰 기준 매각가 42,630,000원에서는 하나은행 1순위 근저당에도 41,462,660원만 배당됩니다. 3회 유찰 시 매각가는 29,840,999원, 채권 미배당은 1,602,696,465원으로 늘고, 4회 유찰 시 매각가는 20,888,699원, 미배당은 1,611,487,624원까지 증가합니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 손실·회수 부족 문제이며 제공된 권리판정상 매수인의 보증금 인수액으로 전환되지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 구포동 신천초등학교 북서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 본건 307호는 공동주택(다세대주택) 이용 상태이며, 보리아트빌 건물에는 근린생활시설과 공동주택이 함께 이용되고 있습니다.
• 구조·설비. 철근콘크리구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 남서측 및 남동측으로 노폭 약 8M 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구이며 공시지가는 1,253,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 보리아트빌 경매 통계의 평균 유찰 횟수 3.7회와 낙찰률 0.0%를 감안하면 재매각 가능성은 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세부터 재확인. 42,630,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 다세대의 최근 거래가격을 직접 대조해야 합니다.
• 실제 점유관계 확인. 현황조사상 다수 전입자가 나타나므로 현재 실제 거주자와 점유 호실, 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증금·배당관계 대조. 윤은숙은 보증금 80,000,000원과 임차권등기가 확인되고, 정영순은 보증금 20,000,000원·월차임 700,000원이 확인됩니다. 나머지 점유관계도 원문과 대조가 필요합니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당 2건은 공동담보목록이 기재돼 있으므로 실제 배당채권액과 다른 공동담보 부동산의 진행관계를 함께 살펴야 합니다.
• 명도비용 반영. 권리상 인수액은 0원이지만 다수 점유가 현실 명도비용과 소요절차를 키울 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 시세가 아니다

이 물건의 권리 구조 자체는 명확합니다. 2018.11.20. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 전입한 임차·점유자와 후순위 권리는 제공된 판정상 매각으로 정리되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 특히 보증금 80,000,000원의 윤은숙 임차권도 선순위 대항력 구조가 아닙니다.

다만 가격 판단은 전혀 별개의 문제입니다. 최저매각가가 42,630,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 기준가가 없고, 보리아트빌의 경매 통계는 평균 3.7회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 여기에 다수의 전입·점유 관계까지 겹칩니다. 따라서 이 건은 “권리는 인수 0원, 가격과 명도는 보수적 검증”으로 정리하는 것이 맞습니다. 낮은 최저가 숫자 자체보다 실제 거래 가능한 가격과 현장 점유관계가 입찰 여부를 가를 핵심입니다.