의정부지방법원 2025타경1709. 남양주시 다산동 세진프라자 1층105호입니다. 사건 용도는 대지로 표기되어 있으나 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 등기상 소유자는 주식회사세진디앤씨이며, 2022.09.14. 설정된 중부새마을금고 근저당권 3,240,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 주식회사 정인종합관리의 가압류, 구리세무서장의 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 신고 내역은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 1,276,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 437,668,000원까지 낮아졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1709 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6124-1 세진프라자 1층105호 |
| 도로명 | 경기도 남양주시 다산중앙로82번길 78 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층/지상5층 · 제1층 제105호 |
| 소유자 | 주식회사세진디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 1,276,000,000원 / 437,668,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,094,842,311원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.09.14. 접수된 중부새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 양주새마을금고 2,160,000,000원, 남양주중앙새마을금고 840,000,000원의 근저당권도 설정돼 있으며, 주어진 권리분석에서는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2025년 가압류·압류와 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 437,668,000원으로 감정가 1,276,000,000원의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 가격입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 306,367,600원, 5회 유찰 시 214,457,320원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 현재 최저가를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 특히 감정평가 이용상태가 근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가, 입찰 전 실제 임대수익과 환금성을 별도로 확인해야 할 이유입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 437,668,000원 | 34.3% | 5,817,530,790원 |
| 4회 유찰 시 | 306,367,600원 | 24.01% | 5,947,143,656원 |
| 5회 유찰 시 | 214,457,320원 | 16.81% | 6,037,767,192원 |
③ 예상배당표 (매각가 437,668,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,776,680원 |
| 중부새마을금고 근저당 | 3,240,000,000원 | 430,891,320원 |
| 양주새마을금고 근저당 | 2,160,000,000원 | 0원 |
| 남양주중앙새마을금고 근저당 | 840,000,000원 | 0원 |
| 정인종합관리 가압류 | 8,422,110원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,248,422,110원 중 예상 배당액은 430,891,320원이고, 미배당액은 5,817,530,790원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 다산동 소재 다산새봄초등학교 동측 인근이며, 근린생활시설·아파트단지·공원이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설로 이용 중이며, 북측 약 18미터·남측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템냉난방, 소화전, 화재탐지, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·남양주 다산지금 공공주택지구 지구단위계획구역이며, 절대보호구역·과밀억제권역 등 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 987.1㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 4,557,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 같은 상권의 실제 거래와 임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 이미 3회 유찰됐으므로 가격 외에 상가의 실제 이용·수익성·환금성에 시장이 어떤 평가를 했는지 점검해야 합니다.
- 임대 현황 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대 여부는 미상입니다. 현장 점유상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·배당 확인. 국 압류가 등기돼 있고 배당표는 당해세를 미반영하고 있으므로 실제 배당순위와 금액은 원본으로 확인해야 합니다.
- 시설 상태 확인. 근린생활시설의 내부 상태와 시스템냉난방·급배수 등 설비 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 중요한 것은 시세와 환금성
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가 1,276,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 437,668,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가의 34.3%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
게다가 이용상태는 근린생활시설이고 이미 세 차례 시장에서 유찰됐습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라, 인수 0원 확인 → 실제 점유 확인 → 임대·실거래·상권 검증 → 환금성을 반영한 입찰가 산정이어야 합니다. 권리는 정리되어 있지만, 가격은 아직 검증이 필요합니다.
