의정부지방법원 2025타경1709. 남양주시 다산동 6124-1 세진프라자 1층 105호입니다. 이 물건은 사건 분류상 용도가 대지로 표시되어 있지만, 감정평가서의 이용상태에는 대상 근린생활시설이 공부상 근린생활시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 토지 항목 역시 지목 대, 상업용 건부지로 평가되어 있습니다. 따라서 단순히 상가 점포 하나로만 접근하기보다 실제 매각 대상인 토지와 건물의 범위를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.

권리의 출발점은 2022년 9월 14일 설정된 중부새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 32억 4,000만원이며, 이를 말소기준권리로 보면 이후 등기된 가압류와 세무서 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 양주새마을금고와 남양주중앙새마을금고의 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어, 등기된 담보권 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

그러나 이 물건의 진짜 검토 지점은 따로 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없으며, 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 권리 소멸 여부와 실제 점유·임대차, 매각 대상의 범위, 상가의 환금성은 각각 따로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 권리는 매각으로 소멸

권리의 핵심은 2022년 9월 14일 설정된 중부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 3,240,000,000원으로, 권리분석상 말소기준권리로 지정되어 있습니다.

같은 날짜에 양주새마을금고 2,160,000,000원, 남양주중앙새마을금고 840,000,000원의 근저당권도 설정되어 있습니다. 이들 근저당권은 등기상 각각 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 매각 후에도 매수인이 이 근저당권을 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

이후 2025년 2월 24일 주식회사 정인종합관리의 가압류 8,422,110원, 2025년 4월 30일 구리세무서장의 압류가 순차적으로 등기되었고, 2025년 5월 8일 중부새마을금고의 임의경매개시결정이 이루어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

② 점유·임대관계 — 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상

제공된 권리자료에서 별도로 확인되는 임차인 내역은 없습니다. 따라서 현재 확인 가능한 임차인 보증금이나 임차인에 대한 인수금액은 산정되지 않습니다.

다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대 미상이라고 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 세진프라자가 근린생활시설로 이용 중이라고 표시되어 있으므로, 임차인이 전혀 없다고 단정하기는 어렵습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 메리트는 별도 검증

이 물건의 감정가는 1,276,000,000원이며 현재 최저매각가는 214,458,000원입니다. 5회 유찰을 거쳐 최저가가 감정가의 약 16.81%까지 내려온 상태입니다.

감정가 대비 할인율만 보면 상당히 낮은 가격처럼 보입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교가격이 없으므로, 2억 1,445만 8,000원이 주변 상가나 토지의 거래가격보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 214,458,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 산정한 배당 추정입니다. 근저당권은 채권최고액, 가압류는 등기상 청구금액을 기준으로 계산한 수치이므로 실제 확정 채권액과는 차이가 있을 수 있습니다.

배당 추정상 총 채권액은 6,248,422,110원이고, 채권자에게 돌아가는 금액은 210,655,588원입니다. 이에 따른 채권 미배당 추정액은 6,037,766,522원입니다.

중부새마을금고가 예상 배당액을 수령하더라도 채권 전액이 변제되는 구조는 아닙니다. 양주새마을금고와 남양주중앙새마을금고, 정인종합관리에는 배당이 이루어지지 않는 것으로 산정됩니다. 다만 이 미배당은 채무자 측의 잔존 채무 문제이며, 해당 권리가 매각으로 소멸하는 이상 그 자체가 매수인의 인수금액이 되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 및 토지정보 기준)

• 입지. 남양주시 다산동 소재 다산새봄초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 상가지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로 접근. 북측으로 노폭 약 18m, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 감정평가상 토지는 대체로 평탄한 세장형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 2층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등, 바닥은 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 해당합니다. 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역 등 관련 규제도 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 과밀억제권역, 공공주택지구, 준보전산지 저촉, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다. 특히 절대보호구역(가칭 지금지구유치원1) 표시가 있어 교육환경 관련 적용 범위를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 토지 기초정보. 지목 대, 준주거지역, 평지, 세로장방형, 중로각지로 기재되어 있습니다. 토지면적은 987.1㎡, 공시지가는 4,557,000원/㎡입니다. 해당 면적과 가격은 필지 기재 기준이므로 본건 매각 대상의 권리범위와 구분하여 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설로 이용되는 상가 물건입니다. 실거래 비교자료와 실제 임대현황을 확인하지 못한 상태이므로, 공실 위험·임대수익·재매각 수요를 별도로 검토해야 합니다. 5회 유찰만으로 향후 환금성을 긍정적으로 판단할 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 범위 확인. 사건 분류는 대지이나 주소는 세진프라자 1층 105호이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 실제 매각되는 토지 및 건물의 범위, 소유권의 범위, 등기상 권리관계를 매각물건명세서와 등기사항전부증명서로 대조해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 임대관계 미상입니다. 현재 누가 점유하고 있는지, 실제 영업 중인지, 공실인지, 소유자 또는 임차인이 사용하는지 확인해야 합니다.
• 상가 임대차 조사. 사업자등록, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 임대차 기간, 차임 및 점유관계를 확인하세요. 확인되지 않은 임대차를 임의로 인수 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 말소기준권리 확인. 2022년 9월 14일 중부새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 최종 확인하세요. 양주새마을금고와 남양주중앙새마을금고의 근저당권도 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 최신 등기부를 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 구리세무서장 압류가 존재합니다. 실제 조세채권액과 당해세 여부, 배당 순위에 미치는 영향은 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 214,458,000원은 감정가의 16.81%입니다. 그러나 비교 실거래와 임대수익 자료 없이 저렴하다고 판단하지 마세요. 인근 상가 거래가격, 임대료, 공실률, 매각 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
• 유찰 원인 분석. 5회 유찰이라는 결과를 단순한 할인 기회로만 보지 말고, 매각 대상의 범위, 임대관계, 상가 수요, 토지 규제 및 환금성에 관한 원인을 점검해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 준주거지역 및 지구단위계획구역, 공공주택지구, 절대보호구역, 준보전산지 저촉 등 각종 제한사항의 실제 적용 범위를 남양주시 및 관계기관에 확인하세요.
• 관리비·공과금. 상가 관리비와 공용부분 체납액, 전기·수도 등 공과금의 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 입찰자금 계획. 현재 최저매각가 214,458,000원을 기준으로 취득세, 법무비용, 명도비용, 체납관리비 및 기타 부대비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026년 11월 12일 매각기일과 입찰 전 변경·연기·취하 여부를 법원 공고 및 최신 사건기록으로 확인하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기 및 감정평가·배당 추정 내용을 토대로 작성한 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸해도, 가격과 점유는 따로 확인해야 한다”

의정부지방법원 2025타경1709는 등기상 권리 구조만 놓고 보면 말소기준권리 이후의 근저당권·가압류·압류 등이 매각으로 소멸하는 물건입니다. 배당 산정상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 따라서 등기상 담보권 인수라는 측면에서는 비교적 명확한 구조입니다.

그러나 이 물건을 단순히 권리상 안전한 저가 상가로 평가하기에는 확인해야 할 문제가 남아 있습니다. 사건 분류는 대지이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 실제 점유관계와 임대차, 매각 대상의 토지·건물 범위가 확인되지 않으면 인수금액과 명도 부담을 최종 확정할 수 없습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 12억 7,600만원에서 최저가 2억 1,445만 8,000원으로 하락했고 5회 유찰까지 진행됐지만, 실거래 비교 근거가 없는 상태에서는 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 6회·7회 유찰 시 최저가가 더 내려갈 가능성이 있더라도, 가격 하락 자체가 투자 안전성을 보장하지는 않습니다.

결론은 권리상 인수액 0원 추정, 가격은 검증 보류, 임대관계와 매각 대상 범위는 반드시 확인입니다. 이 물건의 핵심은 최저가 숫자가 아니라 실제로 무엇을 취득하는지, 누가 사용하고 있는지, 그 가격에 다시 매각할 수 있는지에 있습니다.