의정부지방법원 2025타경1709. 남양주시 다산동 세진프라자 1층110호입니다. 감정평가상 공부상 근린생활시설로 이용 중인 상업용 집합건물이고, 등기상 소유자는 주식회사세진디앤씨입니다. 2022.09.14. 중부새마을금고의 근저당권이 말소기준권리이며, 같은 날 양주새마을금고와 남양주중앙새마을금고의 근저당도 함께 설정돼 있습니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인은 없어 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
하지만 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 955,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 327,565,000원입니다. 할인 폭은 커 보이지만 실거래 비교 자료가 없기 때문에 감정가 대비 낙폭만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설은 주거용 아파트와 달리 임대수익·공실·상권·전용부분의 실제 사용 가능성에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1709 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6124-1 세진프라자 1층110호 |
| 도로명 | 경기도 남양주시 다산중앙로82번길 78 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사세진디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 955,000,000원 / 327,565,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,094,842,311원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 발생하지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2022.09.14. 중부새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 양주새마을금고 및 남양주중앙새마을금고 근저당과 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 실거래 비교는 불가
이 물건은 감정가 955,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 회차 최저가가 327,565,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 표기는 감정가의 34%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 229,295,500원, 5회 유찰 시 160,506,850원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 327,565,000원 | 322,179,090원 | 5,917,820,910원 |
| 4회 유찰 시 | 229,295,500원 | 225,285,363원 | 6,014,714,637원 |
| 5회 유찰 시 | 160,506,850원 | 157,459,754원 | 6,082,540,246원 |
유찰될수록 매각대금은 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 근저당권 채권총액 6,240,000,000원에 비해 매각대금이 작아 채권자의 미배당액은 계속 커집니다. 이는 매수인 승계금액이 아니라 채권자 측 배당 부족액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 327,565,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,385,910원 |
| 1. 근저당 · 중부새마을금고 | 3,240,000,000원 | 322,179,090원 |
| 2. 근저당 · 양주새마을금고 | 2,160,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 남양주중앙새마을금고 | 840,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권최고액은 6,240,000,000원이고 현재 매각가 가정에서는 322,179,090원이 채권자에게 배당됩니다. 총 미배당은 5,917,820,910원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 다산동 다산새봄초등학교 동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·아파트단지·공원이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설로 이용 중이며, 임대 여부는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상5층 건물로 위생·급배수·시스템냉난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 18미터, 남측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,557,000원/㎡, 토지면적은 987.1㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·과밀억제권역·배출시설설치제한지역·절대보호구역 등 관련 제한이 있으며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 3회 유찰과 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 주변 근린생활시설의 실제 매매가와 임대조건을 대조해야 합니다.
- 공실·점유 확인. 임대 현황이 미상인 만큼 현재 사용·점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세 압류가 존재하고 당해세가 배당에 우선할 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 세 근저당권 모두 공동담보목록이 연결되어 있으므로 전체 담보관계와 배당 범위를 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 상가 환금성. 근린생활시설은 매수층과 금융조건이 주거용보다 제한될 수 있으므로 추가 유찰 가능성과 재매각 기간을 함께 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 승계 측면에서는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차에서도 미배당액은 채권자가 부담하는 영역이지 낙찰자의 인수액이 아닙니다. 다만 감정가 955,000,000원에서 이미 3회 유찰돼 327,565,000원까지 내려온 근린생활시설이고, 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인 폭만으로 가격 우위를 판단할 근거는 부족합니다. 권리는 통과, 가격·임대수익·환금성은 반드시 별도 검증. 이 물건의 핵심은 낮아진 숫자 자체보다 실제 상가 가치가 그 숫자를 지지하는지 확인하는 데 있습니다.
