의정부지방법원 2025타경1709. 경기도 남양주시 다산동 6124-1, 세진프라자 1층 110호입니다. 사건 분류상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가서 및 매각물건명세서에서는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 따라서 토지 관련 정보와 실제 매각 대상인 집합건물 호실의 권리 범위를 구분해서 살펴봐야 합니다.

권리관계의 중심에는 2022년 9월 14일 설정된 근저당권 3건이 있습니다. 중부새마을금고 32억 4,000만원, 양주새마을금고 21억 6,000만원, 남양주중앙새마을금고 8억 4,000만원으로, 채권최고액 합계가 62억 4,000만원입니다. 이후 남양주시 압류 이력과 국세 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

현재 최저매각가는 1억 6,050만 7,000원으로 감정가 9억 5,500만원의 약 16.8%입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 떨어졌지만, 실거래 시세와 임대수익을 확인할 수 있는 비교자료가 없어 이 금액을 곧바로 저평가 가격이라고 볼 수는 없습니다. 특히 5회 유찰이라는 결과 자체가 입찰 수요와 환금성을 다시 점검해야 할 신호입니다.

물건 개요

토지면적 987.1㎡는 토지정보상 필지 면적입니다. 해당 면적을 1층 110호의 전유면적 또는 개별 대지권 지분으로 해석해서는 안 되며, 집합건물 등기와 대지권 표시를 별도로 확인해야 합니다.

① 권리 흐름 — 2022년 설정된 3개 근저당과 세금 압류

이 사건의 기준권리는 2022년 9월 14일 설정된 중부새마을금고의 근저당권입니다. 같은 날 동일 접수번호로 양주새마을금고와 남양주중앙새마을금고의 근저당권도 함께 설정됐습니다. 각각의 채권최고액은 32억 4,000만원, 21억 6,000만원, 8억 4,000만원입니다.

압류 이력은 남양주시 명의 2건과 국 명의 1건입니다. 남양주시 압류 2건은 각각 2024년 2월 2일, 2025년 2월 10일 해제 등기가 확인됩니다. 반면 2025년 4월 30일 구리세무서장 관련 국세 압류가 등재됐습니다. 경매개시결정은 2025년 5월 8일 중부새마을금고 신청으로 이뤄졌습니다.

임차인 및 점유 관계. 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 인수 위험이 없다고 단정하기보다는 현장 점유자, 임대차계약, 보증금, 월세 및 관리비 체납 여부를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.

② 가격·환금성 — 감정가의 16.8%, 그러나 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 160,507,000원입니다. 감정가 955,000,000원과 비교하면 약 16.8% 수준으로, 감정가 대비 상당히 낮아진 상태입니다. 하지만 이 수치만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.

근린생활시설은 아파트와 달리 개별 호실의 위치, 전면 노출, 유동인구, 업종 제한, 임대수요 및 공실 기간에 따라 실제 거래가격과 수익성이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 확인 가능한 동일 호실 또는 유사 상가의 실거래 비교가격이 없어 감정가와 최저가만으로 적정 매입가격을 산정하기 어렵습니다.

현재 최저가에서도 근저당권 채권최고액 합계 62억 4,000만원 중 실제 배당되는 금액은 157,459,902원으로 계산됩니다. 채권자 미배당액은 6,082,540,098원입니다. 유찰이 추가되면 매각대금과 채권자 회수액은 더 줄어들지만, 이것이 매수인에게 채무가 이전된다는 뜻은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,507,000원 가정)

현재 최저가를 매각가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,047,098원을 제외한 157,459,902원이 중부새마을금고에 배당되는 구조이며, 나머지 두 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 신청채권자 청구액 1,094,842,311원도 전액 회수되지 않는 계산입니다.

④ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 다산동, 다산새봄초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지 및 공원이 혼재하는 상가지대가 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 간선도로가 소재합니다. 북측은 노폭 약 18m, 남측은 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 2층·지상 5층 건물입니다. 위생 및 급배수, 시스템 냉난방, 소화전, 화재탐지 및 승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 토지 형상. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형으로 평가됐으며, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지정보상 지목은 대, 형상은 세로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 해당합니다. 과밀억제권역, 공공주택지구, 절대보호구역, 가축사육제한구역 등 관련 제한사항이 확인됩니다.
• 규제 확인. 토지이용계획에는 준보전산지 저촉, 절대보호구역 포함, 토지거래계약 허가구역 포함 등의 표시가 있습니다. 실제 대상 호실과 대지권에 적용되는 제한 및 이용 가능 범위는 관할 기관의 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 사항도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 근린생활시설 호실로서 실제 매수수요는 업종 적합성, 전면 노출, 임대수익, 공실률 등에 영향을 받습니다. 5회 유찰이 누적된 만큼 일반적인 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 확인. 감정가 9억 5,500만원과 최저가 1억 6,050만 7,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 실제 거래가격을 비교해야 합니다.
• 임대수익 검증. 현 임차인 및 점유자, 임대차계약, 보증금, 월 임대료, 공실기간을 확인하세요. 임대관계가 미상인 만큼 예상 임대수익을 임의로 산정해서는 안 됩니다.
• 세금 우선순위. 남양주시 압류 2건의 해제 여부와 국세 압류 1건의 실제 권리관계를 확인하세요. 당해세 여부, 법정기일, 교부청구 내역에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 근저당 3건의 관계. 중부새마을금고·양주새마을금고·남양주중앙새마을금고의 채권최고액 합계는 62억 4,000만원입니다. 동일 일자·동일 접수번호 설정의 공동담보 및 실제 배당순위를 원본 등기로 확인하세요.
• 대지권과 소유권 범위. 토지면적 987.1㎡는 필지 정보입니다. 1층 110호의 전유부분, 대지권 지분, 공용부분 및 대지권 등기 여부를 집합건물 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 토지이용 규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역 외에도 절대보호구역, 준보전산지 저촉 등 표시가 있으므로 실제 적용 범위와 영업·시설 이용 가능 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 건물 관리상태. 공용부분 관리비, 시설 유지보수, 냉난방설비, 승강기 및 소방시설 상태를 확인하세요. 공용부분 체납관리비와 향후 수선비도 입찰 원가에 반영해야 합니다.
• 5회 유찰의 원인. 단순히 최저가가 내려왔다는 이유로 입찰하지 마세요. 유찰 원인이 가격인지, 임대수요 부족인지, 물건의 이용 제한이나 권리관계 문제인지 구분해야 합니다.
• 입찰자금 계획. 최저가 외에 취득 관련 세금, 법무비용, 명도비용, 체납관리비, 공실기간의 운영비 및 수선비를 포함한 총투자비를 계산하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서 및 실제 현장을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가 16.8%”가 곧 투자 메리트는 아니다

의정부지방법원 2025타경1709는 현재 최저가가 감정가의 16.8%까지 내려온, 5회 유찰된 근린생활시설 관련 경매물건입니다. 권리 측면에서는 확인된 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

하지만 근저당권 3건의 채권최고액 합계는 62억 4,000만원에 이르고, 현재 최저가를 기준으로도 채권자 미배당액은 60억 8,254만원을 넘습니다. 국세 압류 및 당해세 가능성도 확인해야 합니다. 이 미배당액 자체가 매수인의 채무가 되는 것은 아니지만, 배당구조와 세금 우선순위를 대충 넘겨서는 안 됩니다.

무엇보다 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 동일 상가 실거래가격과 임대수익을 확인할 수 없는 상태에서 감정가 대비 16.8%라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다. 5회 유찰이라는 시장의 반응 역시 가볍게 볼 수 없습니다.

권리상 인수 위험은 낮게 산정되지만, 투자수익과 환금성은 아직 검증되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 실제 임대수익, 공실 위험, 세금 우선순위, 대지권 및 유사 상가 거래가격을 확인하는 데 있습니다. 권리는 검토 가능, 가격은 추가 검증, 입찰은 현장 확인 이후가 합리적인 접근입니다.