의정부지방법원 2025타경1709. 남양주시 다산동 세진프라자 1층 111호로, 감정평가상 공부상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사세진디앤씨이며, 2022년 9월 14일 소유권보존과 같은 날 중부새마을금고·양주새마을금고· 남양주중앙새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 말소기준은 중부새마을금고의 2022년 9월 14일 근저당권으로 보고 있으며, 이후 경매개시결정을 포함한 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 임차인이 없어 낙찰자가 별도로 떠안을 보증금은 없습니다. 다만 채권최고액 합계가 6,240,000,000원이고 현재 최저가 가정 배당액은 267,729,212원에 그쳐, 채권자 측 미배당이 5,972,270,788원에 달합니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자에게 배당되지 못하는 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1709 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6124-1 세진프라자 1층111호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사세진디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 794,000,000원 / 272,342,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중부새마을금고 / 1,094,842,311원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) |
| 공시지가 | 4,557,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 임차인 인수 없이 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 2022년 9월 14일 중부새마을금고 근저당권을 말소기준으로, 양주새마을금고·남양주중앙새마을금고 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2023년 및 2025년 남양주시 압류는 각각 2024년 2월 2일과 2025년 2월 10일 해제로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 34.3% 낙폭만으로는 ‘싼 물건’이 아니다
현재 최저매각가는 감정가 794,000,000원의 34.3%인 272,342,000원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 본건과 비교할 수 있는 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래가가 없어 실질취득액 272,342,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 272,342,000원 | 5,972,270,788원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 190,639,400원 | 6,052,829,552원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 133,447,579원 | 6,109,220,687원 |
③ 예상배당표 (매각가 272,342,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,612,788원 |
| 1. 근저당 · 중부새마을금고 | 3,240,000,000원 | 267,729,212원 |
| 2. 근저당 · 양주새마을금고 | 2,160,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 남양주중앙새마을금고 | 840,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 6,240,000,000원 중 현재 가정 매각가에서 채권자에게 배당되는 금액은 267,729,212원이며, 미배당은 5,972,270,788원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산새봄초등학교 동측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·공원 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 세진프라자 내 해당 호를 포함한 대상 호실은 공부상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상5층 건물이며 위생·급배수, 시스템냉난방, 소화전, 화재탐지, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 18m, 남측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구, 과밀억제권역, 절대보호구역 등 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 임대. 임대관계는 확인되지 않았습니다. 근린생활시설인 만큼 실제 점유·영업·임대차 여부는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래부터 확인. 감정가 794,000,000원 대비 최저가 272,342,000원이 낮아 보여도, 인근·동일 건물 1층 근린생활시설의 실제 거래가격과 비교하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 영업자·점유자 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 수익성 확인. 상가형 물건은 예상 임대료·공실기간·관리비·부가세 및 업종 제한 여부가 매입가격보다 수익률에 직접 영향을 줍니다.
- 도로·유동 점검. 1층 호실은 같은 건물 안에서도 출입구·가시성·보행동선에 따라 가치 차이가 크므로 111호의 정확한 위치를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 5,972,270,788원은 낙찰자가 부담하는 돈이 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 상가 가치
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없고, 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되므로 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 3회 유찰로 794,000,000원에서 272,342,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없는 상태에서는 감정가 대비 34.3%라는 숫자를 곧바로 ‘시세 대비 할인’으로 읽으면 안 됩니다. 근린생활시설의 핵심은 실제 임대수익, 공실, 상권과 1층 내 위치입니다. 권리는 양호하지만 가격 판단은 현장·실거래 확인 전까지 보수적으로 접근할 물건입니다.
