의정부지방법원 2025타경1709. 경기도 남양주시 다산동 6124-1, 세진프라자 1층 111호입니다. 사건 용도표시는 ‘대지’이지만 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 감정평가서에는 공부상 근린생활시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 토지 경매로만 접근하기보다는 실제 매각대상이 집합건물의 1층 구분호인지, 그에 대응하는 대지권과 감정평가 범위가 무엇인지부터 확인해야 합니다.
권리의 중심은 2022년 9월 14일 설정된 중부새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 동일 접수번호로 양주새마을금고와 남양주중앙새마을금고의 근저당권도 설정되어 있습니다. 세 건의 채권최고액을 합하면 62억 4,000만원입니다. 신청채권자인 중부새마을금고의 청구액은 1,094,842,311원입니다.
현재 최저가는 감정가의 16.8% 수준입니다. 숫자만 보면 상당히 낮아졌지만, 감정가 대비 하락률은 시세 대비 할인율과 다릅니다. 상가 실거래 비교자료가 없고 임대관계도 미상인 만큼, 저렴한 물건이라고 결론 내리기 전에 호수·대지권·임대차·배당순위·실제 이용상태를 먼저 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1709 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6124-1 세진프라자 1층 111호 도로명: 경기도 남양주시 다산중앙로82번길 78 |
| 사건 용도표시 | 대지 |
| 등기 및 감정평가상 표시 | 등기사항전부증명서: 집합건물 감정평가상 이용상태: 공부상 근린생활시설 |
| 건물 규모 및 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 2층 / 지상 5층 건물 |
| 토지 현황 | 토지자료상 대지 987.1㎡ · 공시지가 4,557,000원/㎡ · 준주거지역 |
| 소유자 | 주식회사세진디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 794,000,000원 / 133,447,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중부새마을금고 / 1,094,842,311원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 중부새마을금고 · 2022.09.14 · 채권최고액 3,240,000,000원 |
| 근저당 채권최고액 합계 | 6,240,000,000원 중부새마을금고 3,240,000,000원 · 양주새마을금고 2,160,000,000원 · 남양주중앙새마을금고 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 등기사항전부증명서 | 2026.08.25 발급 · 의정부지방법원 남양주지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 근저당 3건, 매각으로 소멸 예정
말소기준권리는 2022년 9월 14일 접수된 중부새마을금고의 근저당권입니다. 이와 같은 날짜와 접수번호 105804로 양주새마을금고 및 남양주중앙새마을금고의 근저당권도 설정되어 있습니다. 등기상 세 권리는 모두 을구 1번으로 기재되어 있고 각각 별도의 공동담보목록이 연결되어 있습니다.
세 근저당권 모두 말소기준권리로부터 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 채권최고액 62억 4,000만원을 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 채권이 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액과 매수인의 인수액은 구분해야 합니다. 매각으로 담보권이 소멸하는 것과 채무자의 채무 자체가 없어지는 것은 다른 문제입니다.
갑구의 남양주시 압류 2건은 각각 2024년 2월 2일과 2025년 2월 10일 해제·말소된 것으로 기재되어 있습니다. 2025년 5월 8일에는 중부새마을금고의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이 경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.
임대차·점유 확인은 별도 과제입니다. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인 0명이라고 단정할 수 없습니다. 현장 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금, 확정일자 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 특히 상가건물은 실제 영업 여부와 임대차관계가 수익성 및 명도비용에 직접 영향을 줍니다.
② 가격 검토 — 감정가의 16.8%, 그러나 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 133,447,000원입니다. 감정가 794,000,000원과 비교하면 약 16.8% 수준입니다. 5회 유찰을 거치면서 최저매각가가 크게 낮아진 것은 분명합니다.
다만 감정가 대비 16.8%라는 비율을 곧바로 시세 대비 83.2% 할인이라고 해석하면 안 됩니다. 상가의 실제 거래가격, 최근 12개월 평균, 최신 거래가격을 비교할 수 있는 거래사례가 확인되지 않기 때문입니다. 근린생활시설은 층·호수·전용면적·대지권·임대수익·공실 여부에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
| 가격 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 16.81% | 133,447,000원 | 현재 가격 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 93,412,900원 | 추가 유찰 가정 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 65,389,029원 | 추가 유찰 가정 |
위 금액은 제공된 회차별 시나리오에 따른 최저매각가입니다. 실제 매각기일과 매각조건은 법원 공고 및 변경 여부를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 133,447,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 / 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 2.0% 추정) | - | 2,668,258원 |
| 1. 중부새마을금고 근저당 | 3,240,000,000원 | 130,778,742원 |
| 2. 양주새마을금고 근저당 | 2,160,000,000원 | 0원 |
| 3. 남양주중앙새마을금고 근저당 | 840,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 133,447,000원을 기준으로 집행비용 2,668,258원을 제외하면 배당재원은 130,778,742원입니다. 제공된 시뮬레이션의 순차 배분 가정에서는 이 금액이 중부새마을금고에 배당되고 나머지 두 근저당권에는 배당되지 않습니다.
세 근저당권의 채권최고액 합계는 6,240,000,000원입니다. 이 가운데 예상 배당액은 130,778,742원이며, 채권최고액 기준 미배당 추정액은 6,109,221,258원입니다. 신청채권자인 중부새마을금고의 청구액은 1,094,842,311원으로, 시뮬레이션상 배당액보다 큽니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지자료 기준)
- 입지. 남양주시 다산동 소재 다산새봄초등학교 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 상가지대로서 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 북측으로 노폭 약 18m, 남측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지 형상. 토지자료상 면적은 987.1㎡, 평지·세로장방형이며 도로접면은 중로각지입니다. 감정평가서에는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 토지이용계획. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 해당합니다. 과밀억제권역, 공공주택지구, 토지거래계약허가구역 등이 표시되어 있고, 준보전산지 저촉 및 절대보호구역(가칭 지금지구유치원1) 표시도 있어 관련 규제와 행위제한을 확인해야 합니다.
- 토지 이용상태 확인. 토지자료에는 토지이용상황이 상업나지로 표시되어 있으나 감정평가서에는 상업용 건부지로 기재되어 있습니다. 본건 집합건물의 대지권과 토지자료의 면적·이용상태가 어떻게 연결되는지 토지대장, 지적도, 집합건축물대장 및 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 2층·지상 5층 건물입니다. 위생 및 급배수, 시스템 냉난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 설치된 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 본건 111호와 감정평가서의 제105호 외 3개호라는 기재가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린생활시설은 주거용 부동산과 달리 임차인 구성, 영업 가능성, 공실 기간 및 임대수익에 따라 매수층이 달라집니다. 현재 임대관계가 미상이고 거래사례 비교도 확인되지 않아 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 호수 확인. 사건 주소는 1층 111호이나 감정평가서의 구조 설명에는 1층 제105호 외 3개호라는 표현이 있습니다. 111호가 감정평가 대상에 포함되는지, 감정가 794,000,000원이 본건 단독 금액인지 반드시 확인하세요.
- 물건종류와 대지권 확인. 사건 용도표시 대지, 등기상 집합건물, 감정평가상 근린생활시설의 차이를 해소해야 합니다. 전유부분, 대지권 비율, 토지 소유관계와 매각 범위를 원본 서류로 대조하세요.
- 임대차·점유 확인. 임대관계 미상입니다. 현장 방문으로 실제 점유자, 영업 여부, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 확정일자를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 임차인을 없다고 가정하면 안 됩니다.
- 근저당권 3건 확인. 중부·양주·남양주중앙새마을금고의 근저당권은 모두 2022.09.14 접수번호 105804로 기재되어 있습니다. 각 공동담보목록과 실제 채권잔액, 배당순위를 확인하고 예상배당표의 순차배분 가정을 검증하세요.
- 미배당과 인수액 구분. 채권최고액 기준 미배당 추정액 6,109,221,258원은 매수인 인수액이 아닙니다. 담보권 소멸 여부와 별도 인수 권리의 존재를 구분하여 검토하세요.
- 토지 규제 확인. 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 토지거래허가구역 및 절대보호구역 등 토지이용계획상 제한사항을 해당 관청에서 확인하세요.
- 상가 수익성 검토. 실거래 비교자료가 없고 임대관계도 미상입니다. 실제 임대료와 공실 여부, 관리비, 상권 및 매수 후 활용 가능성을 확인하기 전에는 감정가 대비 낮은 최저가만으로 수익성을 판단하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 당해세 등 매각대금 배당에 영향을 주는 조세 관계도 확인하세요.
- 매각기일 확인. 예정 매각기일은 2026.11.12입니다. 입찰 전 법원 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 16.8%”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 5회 유찰을 거쳐 최저매각가가 133,447,000원까지 내려왔습니다. 감정가 794,000,000원의 16.8%라는 숫자는 눈길을 끌지만, 그것만으로 시세 대비 저렴한 물건이라고 할 수는 없습니다. 상가의 거래사례와 임대수익을 비교할 자료가 없기 때문입니다.
등기상 세 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권최고액 합계 62억 4,000만원 가운데 대부분이 미배당될 것으로 추정되지만, 그 미배당액이 곧 매수인의 부담으로 전환되는 것은 아닙니다. 다만 동일 접수번호로 설정된 세 근저당권의 실제 배당순위와 채권잔액은 반드시 확인해야 합니다.
더 중요한 문제는 물건 자체의 표시입니다. 사건에는 대지로 표시되어 있지만 등기는 집합건물이고 감정평가서에는 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 본건 111호와 감정평가서의 호수 기재가 일치하는지, 대지권과 감정가의 범위가 정확한지 확인하지 않고 입찰하는 것은 위험합니다. 임대관계 역시 미상입니다.
권리상 근저당 인수는 0원으로 추정되지만, 물건 동일성과 임대차는 아직 확인이 필요한 사건입니다. 5회 유찰과 낮은 최저가에 집중하기보다 매각대상 호수, 대지권, 실제 점유, 임대차 및 배당순위를 먼저 검증해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순히 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 무엇을 얼마의 권리범위로 취득하는지 정확히 확인하는 것입니다.
