의정부지방법원 2025타경1709. 경기도 남양주시 다산동 6124-1, 세진프라자 1층 106호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 등기사항증명서는 집합건물로 발급되어 있고 매각물건명세서 및 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 주거용 아파트가 아닌 상가형 집합건물 물건으로 검토해야 합니다. 소재지는 다산새봄초등학교 동측 인근으로, 주변에는 근린생활시설과 아파트단지, 공원 등이 혼재합니다.

눈길을 끄는 것은 가격 하락 폭입니다. 감정가 1,276,000,000원이던 물건이 5회 유찰되어 현재 최저매각가가 214,458,000원입니다. 하지만 상가의 가치는 감정가보다 실제 임대수익, 공실 가능성, 유동인구, 관리비, 시장에서의 처분 가능 가격에 크게 좌우됩니다. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 3건과 국세 압류

말소기준은 2022.09.14 설정된 중부새마을금고 근저당권입니다. 같은 날짜와 접수번호로 양주새마을금고 및 남양주중앙새마을금고의 근저당권도 설정되어 있습니다. 이후 2025.04.30 국(구리세무서장)의 압류가 등기되었으며, 2025.05.08 중부새마을금고의 임의경매개시결정이 접수되었습니다.

등기된 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 근저당권 3건은 동일 날짜·접수번호로 설정된 권리이므로, 단순히 열거된 순서만으로 실제 배당 우선순위를 확정할 수 없습니다. 특히 국세 압류의 등기상 말소와 조세채권의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다. 실제 조세채권의 법정기일과 우선순위는 확인해야 합니다.

② 점유·임대차 분석 — 확인되지 않은 위험

현재 확인된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실을 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.

배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 임차관계가 추가로 확인되면 결과는 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 구조라면, 실질취득액은 단순 낙찰가보다 높아집니다. 따라서 현재 최저매각가 214,458,000원만을 확정적인 총취득비용으로 간주하면 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 5회 유찰이 의미하는 것

이 물건은 감정가 1,276,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가가 214,458,000원입니다. 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 단순히 가격이 크게 내려왔다는 점은 분명하지만, 감정가와 현재 시장가격은 동일한 개념이 아닙니다.

특히 근린생활시설은 동일 건물이라도 층·호실별 가시성, 전면 도로와의 관계, 출입 동선, 임대수익 등에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다. 현재 최저가가 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 실거래 또는 임대수익으로 적정가치를 검증하기 전까지 가격상 저평가로 평가하지 않는 것이 합리적입니다.

후속 회차 가격은 각 유찰 시나리오의 계산값이며, 실제 매각기일·최저매각가와 다를 수 있습니다. 미배당액은 채권최고액 합계 6,240,000,000원을 기준으로 계산된 값으로 실제 확정 채무잔액을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 214,458,000원 가정)

집행비용 3,802,412원은 추정치입니다. 근저당 채권액은 실제 확정 채무액이 아닌 등기상 채권최고액입니다. 위 표는 제공된 순차 배당 계산을 그대로 표시한 것으로, 같은 접수일·접수번호의 근저당권 사이 실제 배당순위와 분배비율이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 국세 압류 관련 조세채권, 미확인 임차인의 최우선변제 및 기타 우선배당사항도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

현재 가정에서는 매각대금 214,458,000원 중 집행비용 3,802,412원을 제외한 210,655,588원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 다른 근저당권자 및 소유자에게 배분되는 금액은 0원입니다. 근저당 채권최고액 합계 기준 미배당액은 6,029,344,412원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 다산동 다산새봄초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지 및 공원 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 북측 약 18m, 남측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 실제 106호의 노출 방향과 출입 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 규모이며, 외벽 돌붙임, 내벽 몰탈 위 페인팅, 바닥 타일, 페어글라스 창호 등의 마감이 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 시스템냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 남양주 다산지금 공공주택지구 지구단위계획구역에 포함됩니다. 과밀억제권역 등 관련 토지이용 규제도 존재합니다.
• 토지. 전체 토지면적은 987.1㎡이고, 공시지가는 4,557,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 해당 106호의 전유면적이나 독립 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 근린생활시설의 매도 가능성은 상권 수요와 실제 임대수익에 영향을 받습니다. 5회 유찰은 신중한 가격 검토가 필요한 신호이지만, 거래량이나 공실률이 확인되지 않아 환금성을 수치로 확정할 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 사건상 대지 표기와 실제 근린생활시설 이용상태를 구분하고, 집합건물 106호의 전유부분 및 대지권 범위를 매각목록·등기사항증명서로 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 세진프라자 및 인근 유사 근린생활시설의 실제 거래가격을 확인해야 합니다. 감정가 대비 16.81%라는 비율을 시장가격 대비 할인율로 사용해서는 안 됩니다.
• 임대차 확인. 실제 점유자, 임대차보증금, 월차임, 사업자등록 및 배당요구 현황을 확인해야 합니다. 현재 임대관계가 미상이므로 인수 0원을 확정적으로 가정해서는 안 됩니다.
• 근저당 공동담보 확인. 근저당권별 공동담보목록과 실제 채무잔액, 동일 접수 근저당권 사이의 권리관계를 확인해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 구리세무서장 명의 압류와 관련된 조세채권의 종류, 법정기일 및 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 수익성 검토. 실제 임대 가능 금액, 공실 가능성, 관리비, 유지보수비 및 상가 운영에 필요한 비용을 조사해야 합니다.
• 유찰 원인 확인. 5회 유찰된 이유를 단순한 가격 문제로 단정하지 말고, 상권 경쟁력, 점포 접근성, 실제 이용상태와 매수 수요를 점검해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납액과 매수인에게 부담될 수 있는 금액을 확인해야 합니다.
• 후속 회차 시나리오. 6회 유찰 시 150,120,600원, 7회 유찰 시 105,084,420원의 계산 시나리오가 있습니다. 다만 가격이 추가로 하락하더라도 수익성과 환금성이 검증되지 않으면 투자 위험은 여전히 남습니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전에 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 16.81% ≠ 시세의 16.81%”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 수치는 5회 유찰과 감정가 대비 16.81%입니다. 감정가 1,276,000,000원인 세진프라자 106호가 현재 214,458,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 상당히 저렴해 보일 수 있습니다.

그러나 근린생활시설의 시장가격은 감정가가 아니라 실제 임대수익과 거래 가능한 가격으로 판단해야 합니다. 현재는 이를 검증할 실거래 비교가 확인되지 않고, 임대차 관계 또한 미상입니다.

권리 측면에서는 중부새마을금고 근저당권을 기준으로 기존 근저당권과 후순위 압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 임차권과 조세채권의 배당관계 등을 확인하지 않고 권리 위험이 완전히 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.

종합 판단은 C등급입니다. 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 5회 유찰, 근린생활시설의 환금성 불확실성, 실거래 시세 검증 부족, 임대차 관계 미상을 함께 고려하면 현재 단계에서 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.

권리는 조건부 검토 가능, 가격과 점유는 보류. 이 물건의 핵심은 감정가에서 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 214,458,000원에 취득했을 때 실제로 얼마의 가치를 확보할 수 있는가입니다. 시세·임대차·매각범위가 확인되어야 입찰가격을 합리적으로 결정할 수 있습니다.