의정부지방법원 2025타경1709. 남양주시 다산동 세진프라자 1층106호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서상으로는 공부상 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사세진디앤씨이며, 2022.09.14 소유권보존과 같은 날 3개 새마을금고의 근저당이 설정됐습니다. 그중 중부새마을금고 근저당이 말소기준으로 선언되어 있고, 세 근저당과 이후 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리만 보면 인수형 선순위 임차권이나 말소기준보다 앞선 별도 인수권리는 확인되지 않습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 기타참고사항은 임대 미상으로 기재되어 있으므로, 등기상 인수액이 없다는 것과 현장 점유·명도 확인은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1709 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6124-1 세진프라자 1층106호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상5층 내 제1층 제106호 |
| 소유자 | 주식회사세진디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 1,276,000,000원 / 437,668,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중부새마을금고 / 1,094,842,311원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 근저당 3건 모두 매각 소멸
말소기준은 2022.09.14 중부새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 3,240,000,000원이며 같은 접수일·접수번호로 양주새마을금고 2,160,000,000원, 남양주중앙새마을금고 840,000,000원의 근저당도 기재되어 있습니다. 세 근저당의 채권최고액 합계는 배당 시뮬레이션상 6,240,000,000원입니다.
이후 2025.04.30 구리세무서장의 압류와 2025.05.08 중부새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 가정에서는 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
② 가격 구간 — 3회 유찰의 34%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가는 437,668,000원으로 감정가 1,276,000,000원의 34% 구간입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 4회 유찰 306,367,600원(감정가 24%), 5회 유찰 214,457,320원(감정가 17%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 437,668,000원 | 5,809,108,680원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 306,367,600원 | 5,938,721,546원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 214,457,320원 | 6,029,345,082원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 매각대금은 낮아지지만, 근저당 채권 미배당액은 5,809,108,680원에서 5,938,721,546원, 6,029,345,082원으로 커집니다. 다만 이 미배당은 현재 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자 측 미회수액이고, 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 437,668,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,776,680원 |
| 중부새마을금고 근저당 | 3,240,000,000원 | 430,891,320원 |
| 양주새마을금고 근저당 | 2,160,000,000원 | 0원 |
| 남양주중앙새마을금고 근저당 | 840,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권최고액 합계 6,240,000,000원 중 예상 배당액은 430,891,320원이고 총 미배당은 5,809,108,680원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산새봄초등학교 동측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·공원 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설로 이용 중이며, 위생·급배수·시스템냉난방·소화전·화재탐지·승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 18미터, 남측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며 공시지가는 4,557,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·과밀억제권역·절대보호구역·배출시설설치제한지역·준보전산지·공장설립승인지역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.09.14 중부새마을금고 근저당을 기준으로 등기 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 점유·영업 확인. 감정평가상 임대 미상입니다. 1층 근린생활시설의 실제 사용자를 현장에서 확인하고 명도 조건을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 437,668,000원은 감정가 대비 34% 구간이지만, 감정가 할인율 자체를 시세 할인율로 보지 마세요.
- 상권·환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 임대료·공실·업종 적합성에 따라 가치 차이가 커질 수 있으므로 주변 점포의 실제 영업 상태를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 5,809,108,680원은 현재 계산상 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 상가 환금성’이 승부처
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.14 중부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 같은 날 설정된 새마을금고 근저당들과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 이미 3회 유찰되어 감정가 1,276,000,000원에서 최저 437,668,000원, 감정가 34% 구간까지 내려왔지만, 대상은 공부상 근린생활시설이고 감정평가에는 임대 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 “34%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라, 권리는 소멸형·가격은 현장 검증형으로 보는 것이 맞습니다. 현재 정보만 놓고 보면 권리 안전성은 긍정적이지만, 3회 유찰과 근린생활시설의 환금성·점유 확인을 감안해 보수적으로 접근할 사건입니다.
