청주지방법원 2025타경30845. 충주시 주덕읍 신중리 주한아파트 1층 114호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 동일면적 실거래 비교대상은 전용 34.56㎡입니다. 소유자는 김현숙으로, 2023년 1월 27일 거래가액 30,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 8월 23일 에이아이에이프리미어파트너스주식 명의 채권최고액 82,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부의 과거 한국주택은행 근저당권 13,000,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2008년 7월 1일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준인 2024년 근저당권과 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권이 없는 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30845 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 69-1 주한아파트 1층 114호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 주덕읍 신덕로 1302 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 34.56㎡ · 15층 건물 내 1층 114호 |
| 소유자 | 김현숙 (2023.01.27. 거래가액 30,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 33,000,000원 / 26,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 82,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2024년 근저당이 말소기준
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제도 없습니다. 과거 한국주택은행의 채권최고액 13,000,000원 근저당은 2008년 이미 말소됐고, 이번 경매에서 기준이 되는 권리는 2024년 8월 23일 설정된 에이아이에이프리미어파트너스주식의 채권최고액 82,000,000원 근저당입니다. 이후 2025년 10월 27일 임의경매개시결정이 기입됐으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 79.8%, 그러나 1층 거래는 2,700만원
주한아파트 동일면적 34.56㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 33,083,333원입니다. 현재 최저매각가 26,400,000원은 그 평균의 79.8%입니다. 최신 거래는 2026년 7월 34,000,000원이고, 같은 달 동일면적 거래에는 1층 27,000,000원 거래도 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 34.56㎡ | 2 | 34,000,000원 |
| 2026.07 | 34.56㎡ | 1 | 27,000,000원 |
| 2026.07 | 34.56㎡ | 8 | 34,500,000원 |
| 2026.07 | 34.56㎡ | 13 | 34,000,000원 |
| 2026.05 | 34.56㎡ | 7 | 29,000,000원 |
| 2026.04 | 34.56㎡ | 9 | 32,000,000원 |
| 2026.02 | 34.56㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2026.01 | 34.56㎡ | 1 | 32,000,000원 |
| 2025.12 | 34.56㎡ | 7 | 35,000,000원 |
| 2025.12 | 34.56㎡ | 12 | 36,000,000원 |
| 2025.12 | 34.56㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2025.12 | 34.56㎡ | 2 | 34,500,000원 |
| 평균 | 34.56㎡ | 12건 | 33,083,333원 |
최근 거래 범위는 27,000,000원~36,000,000원입니다. 평균만 보면 현재 최저가는 약 20% 낮지만, 본건과 같은 1층의 2026년 7월 거래가가 27,000,000원이라는 점이 중요합니다. 최저가 26,400,000원과의 차이는 600,000원에 그칩니다. 따라서 현 회차를 단순히 “시세보다 크게 싸다”고 평가하기보다 층을 맞춘 비교에서는 가격 여유가 크지 않다고 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 875,200원 |
| 2. 근저당 · 에이아이에이프리미어파트너스주식 | 82,000,000원 | 25,524,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 26,400,000원 가정 시 근저당권 채권 82,000,000원 중 25,524,800원이 배당되고 56,475,200원이 미배당됩니다. 그러나 이는 근저당권자의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 26,400,000원 | 25,524,800원 | 56,475,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 21,120,000원 | 20,339,840원 | 61,660,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 16,896,000원 | 16,191,872원 | 65,808,128원 | 0원 |
근저당권 채권최고액이 매각가격보다 크기 때문에 유찰이 이어질수록 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 다만 자료상 근저당권은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 회차가 내려가도 실질취득은 각 회차 매각가격과 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 주덕읍 신중리 주덕초등학교 동측 인근. 아파트·단독주택·농경지 등이 형성된 지방도변 소규모 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 비교적 편리한 지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로, 본건은 1층 114호입니다. 급수·급탕 위생설비, 엘피지가스 난방, 승강기, 옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 1단 부정형 토지이며 인접지와 등고 평탄하고 아파트 건부지로 이용 중입니다. 북측 중로, 동측 세로에 접합니다.
- 지역·지구. 계획관리지역·자연취락지구(신중지구)이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 단지 규모. 주한아파트는 229세대이고 사용승인일은 1993.07.22입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층 실거래를 우선 비교. 최근 12개월 평균 33,083,333원뿐 아니라 2026년 7월 1층 27,000,000원 거래를 응찰가 판단의 핵심 비교값으로 보세요.
- 현재 회차 가격. 최저가 26,400,000원은 최근 1층 27,000,000원 거래보다 600,000원 낮습니다. 부대비용까지 고려한 실제 매입가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2024.08.23. 에이아이에이프리미어파트너스주식 근저당이며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 없습니다.
- 점유 상태 확인. 임차인은 없지만 입찰 전 현장 점유자와 인도 가능성을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 노후·저층 특성 확인. 1993년 사용승인 단지의 1층 물건이므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘1층 실거래’가 기준
이 물건의 권리구조는 단순합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 2024년 설정된 근저당이 말소기준이 되어 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 한 단계 더 세밀하게 봐야 합니다. 최저가 26,400,000원은 최근 12개월 평균 33,083,333원의 79.8%라 숫자상 할인폭이 커 보입니다. 하지만 본건과 같은 1층에서 2026년 7월 27,000,000원 거래가 존재합니다. 현 최저가와의 차이가 600,000원에 불과하므로, 이 사건은 “권리는 안전하지만 평균 시세 할인율만 보고 공격적으로 평가할 물건은 아니다”가 핵심입니다. 권리는 합격, 가격 판단의 기준은 전체 평균보다 동일층 실제 거래입니다.
