청주지방법원 2025타경30845. 충주시 주덕읍 신중리 ‘주한아파트’ 5층 510호, 전용 34.56㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 김현숙으로 2022.12.29. 거래가액 35,000,000원에 소유권을 취득했고, 2024.08.23. 에이아이에이프리미어파트너스주식 앞으로 채권최고액 82,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.10.27. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
핵심은 미배당액과 인수액을 구분하는 것입니다. 현재 최저가 28,000,000원을 매각가로 가정하면 근저당권자에게 예상되는 배당은 27,096,000원이고 미배당은 54,904,000원입니다. 그러나 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30845 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 69-1 주한아파트 5층 510호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 주덕읍 신덕로 1302 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 34.56㎡ · 15층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김현숙 (2022.12.29. 소유권이전 · 거래가액 35,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 28,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권 / 청구 | 에이아이에이프리미어파트너스 · 82,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리는 없다
확인된 임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 “해당사항없음”, 법정지상권도 “해당사항없음”입니다. 감정평가 기타참고사항에서는 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 현장 점유와 전입 관계를 원본 자료로 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 실거래 최저보다 낮지는 않다
주한아파트 전용 34.56㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 33,083,333원입니다. 현재 최저매각가 28,000,000원은 이 평균의 84.6%입니다. 최신 거래는 2026.07. 34,000,000원이며, 최근 표본 전체 범위는 27,000,000원부터 36,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 34.56㎡ | 2 | 34,000,000원 |
| 2026.07 | 34.56㎡ | 1 | 27,000,000원 |
| 2026.07 | 34.56㎡ | 8 | 34,500,000원 |
| 2026.07 | 34.56㎡ | 13 | 34,000,000원 |
| 2026.05 | 34.56㎡ | 7 | 29,000,000원 |
| 2026.04 | 34.56㎡ | 9 | 32,000,000원 |
| 2026.02 | 34.56㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2026.01 | 34.56㎡ | 1 | 32,000,000원 |
| 2025.12 | 34.56㎡ | 7 | 35,000,000원 |
| 2025.12 | 34.56㎡ | 12 | 36,000,000원 |
| 2025.12 | 34.56㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2025.12 | 34.56㎡ | 2 | 34,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.56㎡ | 12건 | 33,083,333원 |
현재 최저가 28,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 34,000,000원보다 낮아 평균 기준 가격 메리트가 있는 구간입니다. 다만 최근 거래 중 27,000,000원 사례도 존재하므로 “시장 최저가보다도 싸다”고 볼 수는 없습니다. 감정가 35,000,000원 자체는 최근 12개월 평균 33,083,333원보다 높았고, 1회 유찰을 거치면서 현재 가격이 28,000,000원으로 낮아진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 904,000원 |
| 2. 근저당 · 에이아이에이프리미어파트너스주식 | 82,000,000원 | 27,096,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 82,000,000원 중 27,096,000원이 배당되고, 54,904,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 3.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 28,000,000원 | 27,096,000원 | 54,904,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 22,400,000원 | 21,596,800원 | 60,403,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 17,920,000원 | 17,197,440원 | 64,802,560원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 대상 면적은 전용 34.56㎡입니다.
- 입지. 충주시 주덕읍 신중리 소재 주덕초등학교 동측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·농경지 등이 형성된 지방도변 소규모 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 비교적 편리한 지역으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며, 외벽은 시멘트몰탈 위 수성페인트, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 알루미늄샷시창 마감입니다.
- 설비. 급수·급탕 겸용 위생설비, LPG 가스를 이용한 난방설비, 승강기, 옥내소화전설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 토지는 2필 1단의 부정형으로 인접지와 등고 평탄하며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 중로, 동측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구(신중지구)이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 155,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 주한아파트는 229세대, 준공일은 1993.07.22입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 12건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대 관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 82,000,000원 근저당은 주한아파트 다른 3개 호실과 공동담보로 기재되어 있습니다. 배당관계는 공동담보 진행상황과 함께 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 28,000,000원은 최근 평균의 84.6%이지만, 실거래 최저 27,000,000원 사례가 존재합니다. 평균 할인율만으로 응찰가를 올리지 않는 것이 중요합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 데이터상 2회 유찰 시 22,400,000원, 3회 유찰 시 17,920,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 현재 가격과 추가 유찰 가격을 함께 비교하세요.
- 건물 상태. 1993.07.22 준공 아파트이므로 내부 상태와 설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 평균 아래”
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 2024.08.23. 에이아이에이프리미어파트너스 근저당권이 말소기준이고, 명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 현재 매각가를 28,000,000원으로 가정하면 근저당권자는 27,096,000원을 배당받고 54,904,000원이 남지만, 그 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
가격은 1회 유찰을 거치며 감정가 35,000,000원에서 28,000,000원으로 낮아졌습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 33,083,333원, 최신 거래는 34,000,000원으로 현재 최저가는 평균의 84.6%입니다. 따라서 평균 기준으로는 할인 구간입니다. 다만 실제 최저 거래가 27,000,000원도 확인되는 만큼, 결론은 “무조건 싸다”가 아니라 “권리 인수는 없고 현재 가격은 평균보다 낮지만, 실거래 하단과 개별 호수 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정할 물건”으로 정리할 수 있습니다.
