청주지방법원 2025타경30845. 충주시 주덕읍 신중리 주한아파트 3층 314호입니다. 현재 소유자는 김현숙이며 2022.05.23. 소유권이전 당시 거래가액은 34,000,000원입니다. 이후 2024.08.23. 채권최고액 82,000,000원의 에이아이에이프리미어파트너스주식 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.10.27. 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 35,000,000원에서 1회 유찰된 28,000,000원입니다. 동일 면적 34.56㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 33,083,333원, 최신 거래는 2026.07. 34,000,000원입니다. 제공된 최근 시세 비교값 기준 최저가는 최근 12개월 평균의 84.6%여서, 신건 감정가 단계와 달리 현재 회차에서는 가격 차이가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30845 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 69-1 주한아파트 3층314호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 34.56㎡ · 3층 |
| 소유자 | 김현숙 (2022.05.23. 소유권이전 · 거래가액 34,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 28,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 82,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대 관계 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유 상태는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 84.6%
주한아파트 동일 면적 34.56㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 33,083,333원, 최저 거래는 27,000,000원, 최고 거래는 36,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 34,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 34.56㎡ | 2 | 34,000,000원 |
| 2026.07 | 34.56㎡ | 1 | 27,000,000원 |
| 2026.07 | 34.56㎡ | 8 | 34,500,000원 |
| 2026.07 | 34.56㎡ | 13 | 34,000,000원 |
| 2026.05 | 34.56㎡ | 7 | 29,000,000원 |
| 2026.04 | 34.56㎡ | 9 | 32,000,000원 |
| 2026.02 | 34.56㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2026.01 | 34.56㎡ | 1 | 32,000,000원 |
| 2025.12 | 34.56㎡ | 7 | 35,000,000원 |
| 2025.12 | 34.56㎡ | 12 | 36,000,000원 |
| 2025.12 | 34.56㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2025.12 | 34.56㎡ | 2 | 34,500,000원 |
| 평균 | 34.56㎡ | 12건 | 33,083,333원 |
현재 최저가 28,000,000원은 최근 12개월 평균 33,083,333원의 84.6%입니다. 또한 최신 거래 34,000,000원보다 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세 평균보다 높은 가격이 아니라, 최근 시세 아래에서 시작하는 회차로 볼 수 있습니다. 다만 최근 거래 범위가 27,000,000원부터 36,000,000원까지 형성돼 있어 개별 층과 상태에 따른 가격 차이는 반드시 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 904,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 에이아이에이프리미어파트너스주식 | 82,000,000원 | 27,096,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 28,000,000원 가정 시 채권자 예상배당은 27,096,000원, 미배당은 54,904,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 소재 주덕초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트·단독주택·농경지 등으로 형성된 지방도변 소규모 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 비교적 편리한 지역입니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 급수·급탕 겸용 위생설비, 엘피지가스 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 중로, 동측으로 세로와 각각 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구(신중지구)이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지. 주한아파트는 229세대이며 준공일은 1993.07.22.입니다. 동일 면적 최근 거래는 27,000,000원부터 36,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대 관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.08.23. 을구 3번 근저당권이 말소기준이며 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가는 28,000,000원, 최근 12개월 평균은 33,083,333원, 최신 거래는 34,000,000원입니다. 응찰가는 동일 면적 거래 범위와 해당 호수 상태를 함께 반영해 정해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 22,400,000원, 3회 유찰 시 17,920,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 현재 회차에서 경쟁이 붙을 경우 다음 회차 가격과 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당 54,904,000원은 채권자의 미회수액이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유 확인과 입찰가
이 사건은 2024.08.23. 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음이며 예상 배당상 매수인 인수도 0원입니다. 가격은 이미 한 차례 조정돼 현재 최저가 28,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 33,083,333원의 84.6% 수준입니다. 따라서 권리 구조와 가격 조건은 비교적 명확하지만, 감정평가상 임대 관계가 미상인 만큼 실제 점유 상태 확인은 생략하면 안 됩니다. 권리는 단순하고 가격은 최근 평균 아래, 최종 변수는 현장 점유와 실제 물건 상태입니다.
