청주지방법원 2025타경30845. 충주시 주덕읍 신중리 ‘주한아파트’ 2층 206호, 전용 34.56㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김현숙이며, 2022.12.15. 거래가액 35,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.08.23. 에이아이에이프리미어파트너스주식의 근저당권으로, 채권최고액은 82,000,000원입니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리의 단순함과 가격 경쟁력은 별개입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 35,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 33,083,333원, 최신 거래는 34,000,000원입니다. 신건 최저가가 최근 평균보다 높고 최신 거래보다도 높으므로 현 회차에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30845 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 69-1 주한아파트 2층 206호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 주덕읍 신덕로 1302 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 34.56㎡ · 2층 |
| 소유자 | 김현숙 · 2022.12.15. 소유권이전 · 거래가액 35,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 35,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 82,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
과거 한국주택은행 근저당권은 2006.11.13. 말소됐고, 2014.09.17. 설정된 주식회사가희의 전세권 25,000,000원도 2018.08.14. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.08.23. 설정된 에이아이에이프리미어파트너스주식의 근저당권입니다. 이 근저당권은 206호 외에 주한아파트 114호·314호·510호를 공동담보로 두고 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균·최신 거래보다 높다
주한아파트 동일 면적 34.56㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 33,083,333원이고, 최신 거래는 2026.07. 34,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 34.56㎡ | 2 | 34,000,000원 |
| 2026.07 | 34.56㎡ | 1 | 27,000,000원 |
| 2026.07 | 34.56㎡ | 8 | 34,500,000원 |
| 2026.07 | 34.56㎡ | 13 | 34,000,000원 |
| 2026.05 | 34.56㎡ | 7 | 29,000,000원 |
| 2026.04 | 34.56㎡ | 9 | 32,000,000원 |
| 2026.02 | 34.56㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2026.01 | 34.56㎡ | 1 | 32,000,000원 |
| 2025.12 | 34.56㎡ | 7 | 35,000,000원 |
| 2025.12 | 34.56㎡ | 12 | 36,000,000원 |
| 2025.12 | 34.56㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2025.12 | 34.56㎡ | 2 | 34,500,000원 |
| 평균 | 34.56㎡ | 12건 | 33,083,333원 |
최근 12건은 27,000,000원~36,000,000원 사이에서 거래됐습니다. 현재 최저가 35,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.8%입니다. 최신 2026.07. 거래가 34,000,000원보다도 높아, 현 회차에서는 가격 할인 효과가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,030,000원 |
| 2. 근저당권 · 에이아이에이프리미어파트너스주식 | 82,000,000원 | 33,970,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
35,000,000원 매각을 가정하면 근저당권 채권최고액 82,000,000원 중 33,970,000원이 배당되고 48,030,000원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 35,000,000원 | 33,970,000원 | 48,030,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 28,000,000원 | 27,096,000원 | 54,904,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 22,400,000원 | 21,596,800원 | 60,403,200원 | 0원 |
유찰이 진행되면 근저당권자의 미배당액은 늘지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 권리비용이 늘어나는 구조가 아니라, 매수인의 실질취득가격도 함께 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주덕초등학교 동측 인근이며, 주한아파트와 단독주택·농경지 등으로 형성된 지방도변 소규모 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 비교적 편리한 지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며, 급수·급탕 위생설비, 엘피지가스 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 아파트 건부지로 이용 중이며 북측 중로, 동측 세로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구(신중지구)이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 단지. 주한아파트는 229세대이며 1993.07.22. 준공됐습니다. 동일 면적 최근 거래는 27,000,000원부터 36,000,000원까지 분포합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 35,000,000원은 최근 12개월 평균 33,083,333원과 최신 거래 34,000,000원을 모두 웃돕니다. 신건에서 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 206호 외 114호·314호·510호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 배당관계는 실제 매각 진행과 배당표를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 매각물건명세서·현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차별 가격은 신건 35,000,000원, 1회 유찰 28,000,000원, 2회 유찰 22,400,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 핵심은 분명합니다. 말소기준권리는 2024.08.23. 설정된 근저당권이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 근저당권과 전세권도 이미 말소돼 있어 권리구조 자체는 단순합니다. 반면 현재 최저가 35,000,000원은 최근 12개월 평균 33,083,333원의 105.8%이며 최신 거래 34,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차 평가는 권리는 합격, 가격은 보류가 맞습니다. 가격 메리트는 신건 최저가가 아니라 유찰 이후의 매각가 시나리오에서 다시 판단해야 합니다.
