서울동부지방법원 2025타경51215. 송파구 삼전동 64-7의 3층 301호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용되고 301호는 원룸·욕실·발코니 구성입니다. 이 사건을 일반적인 한 세대 전체 매각으로 보면 안 됩니다. 등기에는 2024.06.05. 윤희숙 명의 소유권이전등기의 25분의9에 대해 부인등기가 들어갔고, 2025.03.31. 바로 그 25분의9 지분에 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서 비고도 명확하게 “지분매각임, 공유자우선매수 1회에 한함”이라고 적고 있습니다.

등기상 금전 권리의 흐름은 비교적 분명합니다. 과거 근저당과 가압류·가처분 상당수는 이미 등기부에서 말소됐고, 현재 배당 계산의 기준이 되는 권리는 2012.08.16. 접수된 보해상호저축은행 관련 90,000,000원 가압류입니다. 현재 회차 매각가 75,200,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 73,446,400원이 이 가압류에 배당되고 16,553,600원이 미배당으로 남지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 이를 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수보다 ‘지분 구조’를 먼저 봐야 한다

2008년부터 설정됐던 김상희 명의 근저당 2건, 보해상호저축은행 근저당, 2009년 가압류, 2011년 김정숙 근저당, 2022년 가처분은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 2012.08.16. 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 2025.03.31. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차·점유 조사 — 301호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사에 기재된 사람은 201호·202호·302호·303호·304호에 분포합니다. 제공된 임차 조사 목록에는 301호로 표시된 사람이 없습니다. 따라서 아래 사람들을 301호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 다만 202호·303호·304호에는 전입일이 확인되지 않는 사람이 있어 그 사람들에 대해서는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시합니다.

송병수·김민형·이용진·전유나·강나나는 전입신고가 2012.08.16. 기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 강정훈·김태원·전재만은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.

③ 가격·배당 — 80%라고 곧바로 ‘싼 물건’은 아니다

현재 최저매각가는 75,200,000원으로 감정가 94,000,000원의 80%입니다. 그러나 시세 자료에서 기준 면적 22.95㎡의 동일면적 매칭이 확인되지 않았고 비교 가능한 실거래 금액도 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 20% 하락만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 일반 단독소유가 아니라 25분의9 지분이라는 점 때문에 감정가 할인율을 곧바로 가격 메리트로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,200,000원 가정)

현재 회차에서는 가압류 채권 90,000,000원 중 73,446,400원이 배당되고 16,553,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 삼전초등학교 남측 인근으로, 다세대주택을 중심으로 상업·편익시설과 공원시설이 소재하는 주거지역입니다. 감정평가에서는 주거용 입지조건을 양호하게 평가했습니다.
• 교통. 차량출입이 용이하며 석촌고분역이 북동측 약 450m, 잠실새내역이 북서측 약 1.2km, 석촌역이 북동측 약 1.4km 거리에 있습니다. 버스정류장도 남서측 약 200m, 북동측 약 300m 거리에 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 다세대주택이며 외벽은 인조석 판 붙임 및 벽돌 마감, 창호는 하이샷시 이중창호입니다. 난방·위생·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 주차. 옥내 자주식 4대, 옥외 자주식 2대의 주차공간이 확보돼 있으며 세대당 0.667대로 조사됐습니다.
• 토지. 토지면적 191.5㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 7,228,000원/㎡입니다. 남서측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 단지 통계상 9세대, 2001.12.07. 준공으로 집계됩니다. 다만 이번 매각은 전체 세대가 아니라 25분의9 지분이므로 일반적인 호실 단독매매와 동일한 환금성으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위부터 확인. 301호 전체가 아니라 25분의9 지분매각입니다. 입찰가를 전체 호실 가격처럼 해석하지 마세요.
• 공유자우선매수. 매각물건명세서 비고에 공유자우선매수 1회가 명시돼 있으므로 입찰 전에 해당 조건을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보수적으로. 75,200,000원은 감정가의 80%이지만 동일면적 실거래 금액 비교가 되지 않습니다. ‘20% 할인 = 시세보다 저렴’이라는 계산은 금물입니다.
• 301호 점유 재확인. 현황조사 임차인 목록에 301호로 기재된 사람은 없지만, 실제 점유 상태와 사용관계는 현장·현황조사·매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
• 다른 호실 임차인을 혼동하지 않기. 현황조사에 기재된 송병수·김민형·강정훈·이용진·전유나·김태원·강나나·전재만은 201호·202호·302호·303호·304호에 표시돼 있습니다.
• 미상 점유자는 단정 금지. 강정훈·김태원·전재만은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
• 부인등기 확인. 2024.06.05. 25분의9에 대한 소유권이전등기 원인의 부인등기가 이번 지분경매의 핵심 연결고리이므로 판결 및 등기 원인을 원본에서 확인하세요.
• 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 “무엇을 낙찰받는가”가 중요하다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 94,000,000원에서 한 번 유찰돼 75,200,000원으로 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 그 두 숫자만으로 안전하고 싼 경매라고 결론 내리면 핵심을 놓칩니다. 낙찰 대상은 301호 전체가 아니라 25분의9 지분이며, 매각물건명세서에는 공유자우선매수 1회가 명시돼 있습니다.

또한 비교 가능한 동일면적 실거래 금액이 없어 75,200,000원이 실제 시장가치 대비 얼마나 낮은지도 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 금전 권리는 소멸형이지만, 지분·공유관계와 가격 검증 난도가 높은 물건으로 보는 것이 맞습니다. 인수액은 0원, 구조 리스크는 0이 아닙니다.