서울동부지방법원 2025타경51215. 송파구 삼전동 64-7, 백제고분로28길 23-5의 3층 303호 다세대주택입니다. 감정평가상 303호는 원룸·욕실·발코니 구조로 주거용으로 이용 중입니다. 현재 등기명의자는 윤희숙이지만, 2024년 6월 5일 갑구 8번에서 2020년 소유권이전등기 중 25분의9 지분에 대해 채무자회생및파산에 관한 법률에 의한 부인등기가 이루어졌고, 이번 경매개시결정도 바로 그 25분의9 지분을 대상으로 합니다.

따라서 낙찰자가 취득하는 것은 303호의 독립된 전부 소유권이 아니라 해당 25분의9 지분입니다. 지분경매에서는 낙찰 뒤에도 나머지 지분과의 공유관계가 남는 만큼 일반적인 한 세대 전체 경매와 동일하게 평가해서는 안 됩니다. 여기에 매각물건명세서상 공유자우선매수는 1회에 한함이라는 조건도 있어, 외부 입찰자는 낙찰가격뿐 아니라 우선매수 행사 가능성까지 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 가압류보다 ‘지분 부인등기’가 핵심

제공된 권리판정상 말소기준은 2012.08.16. 갑구 5번 가압류로, 청구금액은 90,000,000원입니다. 2009년 가압류와 과거 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐고, 2022년 가처분도 2024년 7월 10일 말소되었습니다. 현재 회차 배당표에서는 갑구 5번 가압류에 79,731,200원이 배당되고 10,268,800원의 미배당이 발생하는 것으로 계산돼 있습니다.

② 점유자 — 303호 2명 중 1명은 판정 미상

현황조사에서 확인된 점유자는 모두 8명입니다. 이 가운데 경매 주소와 같은 303호에는 전유나·김태원 2명이 확인됩니다. 전유나는 2021.10.15. 전입으로 제공된 판정상 대항력이 없지만, 김태원은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

③ 가격 판단 — 20% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 102,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 81,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 다음 회차 시나리오는 65,280,000원(64%), 그다음은 52,224,000원(51.2%)으로 계산돼 있습니다.

하지만 이 사건은 일반적인 303호 전체 매각이 아니라 25분의9 지분매각입니다. 또한 비교 가능한 동일 면적의 직접 실거래가격이 확인되지 않아, 최저가 81,600,000원이 시장가보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 ‘감정가 대비 20% 할인 = 가격 메리트’라는 가점은 주지 않는 것이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,600,000원 가정)

현재 회차에서는 90,000,000원 가압류채권 중 79,731,200원이 배당돼 10,268,800원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 삼전초등학교 남측 인근. 다세대주택을 중심으로 상업·편익시설과 공원시설이 소재하는 주거지역이며 주위환경과 입지조건은 양호합니다.
• 교통. 차량출입이 용이하고, 북동측 약 450m에 지하철 9호선 석촌고분역, 북서측 약 1.2km에 2호선 잠실새내역, 북동측 약 1.4km에 8·9호선 석촌역이 있습니다. 남서측 약 200m와 북동측 약 300m에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 다세대주택. 난방·위생·소방설비가 있고 옥내 자주식 4대, 옥외 자주식 2대의 주차공간이 확보돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 191.5㎡, 평지·세로장방, 다세대 건부지로 이용 중이며 남서측 약 6m 도로에 접합니다. 공시지가는 7,228,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 입지와 교통조건은 양호하지만 이번 매각은 303호 전체가 아닌 25분의9 지분이므로 일반적인 다세대 한 호실 전체소유권보다 매각·처분 구조가 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상부터 확인. 감정가 102,000,000원, 최저가 81,600,000원이더라도 취득 대상은 303호 전부가 아니라 25분의9 지분입니다.
• 공유자우선매수. 명세서상 공유자우선매수는 1회에 한합니다. 외부 최고가매수신고인이 되더라도 행사 가능성을 입찰전략에 반영해야 합니다.
• 303호 김태원 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 전입세대확인서·매각물건명세서·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
• 303호 전유나. 2021.10.15. 전입으로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
• 지분 사용관계. 낙찰 후 나머지 지분권자와 공유관계가 남는 구조이므로 실제 사용·점유와 향후 공유관계 정리 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 가격 비교. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 직접 비교할 동일 면적 실거래가가 확인되지 않았습니다. 단순 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
• 배당표 한계. 배당계산상 인수는 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 미상 점유자가 존재합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 지분관계, 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “80% 할인”보다 먼저 볼 것은 25분의9

이 사건을 일반적인 송파구 다세대 한 세대 경매처럼 보면 안 됩니다. 감정가 102,000,000원에서 1회 유찰돼 81,600,000원까지 내려왔지만, 경매개시등기가 명시하는 매각대상은 303호 소유권의 25분의9 지분입니다. 게다가 공유자우선매수 1회가 있고, 303호 점유자 김태원의 전입일과 보증금도 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 남아 있습니다.

배당표만 보면 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 가압류의 미배당 10,268,800원은 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 ‘인수 0’이 아닙니다. 지분매각·공유자우선매수·303호 미상 점유관계가 동시에 존재하기 때문입니다. 직접 비교할 실거래 근거도 없어 81,600,000원을 시세보다 싸다고 평가할 수도 없습니다. 가격 할인보다 지분 구조를 해결할 수 있는지가 먼저인 C등급 물건입니다.