수원지방법원 2025타경838. 수원시 권선구 호매실동 프리마비즈타워 지하1층 비129호입니다. 등기부는 집합건물이고, 사건 용도 표기는 단독주택, 감정평가상 이용상태는 공장(기타공장)입니다. 소유자는 주식회사경기리더스에셋으로 2021.11.09. 거래가액 218,436,400원에 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행 명의 채권최고액 1,186,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 감정가 224,000,000원에서 1회 유찰된 156,800,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 권리만 보면 후순위 권리와 임차인이 매수인에게 승계되는 구조는 아니지만, 지하층 공장형 물건의 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경838 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1405-2 프리마비즈타워 지하1층 비129호 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 · 감정평가상 공장(기타공장) · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사경기리더스에셋 · 2021.11.09. 소유권이전 · 거래가액 218,436,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 804,000,087원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 등기국 · 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.11.09. 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,186,800,000원이고 공동담보목록 제2021-433호가 기재돼 있습니다. 이 권리 이후 설정된 아시아신탁 가압류와 국민건강보험공단·수원시·권선구청장 압류, 2025타경838 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 하나원모터스(이윤정) | 지하1층 비129호 54.2000㎡ | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 치유와공간 | 지하1층130호 75.2700㎡ | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 하나원모터스(이윤정)는 2024.11.26., 주식회사 치유와공간은 2024.11.29. 전입했습니다. 모두 말소기준일인 2021.11.09.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 아니어서 실제 임차인은 2명입니다. 예상배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가를 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다
현재 최저가 156,800,000원은 감정가 224,000,000원의 70%입니다. 또한 2021.11.09. 등기상 거래가액 218,436,400원과 비교하면 현재 최저가는 약 71.8% 수준입니다. 그러나 이 거래가액은 2021년의 소유권 취득가격일 뿐, 현재 시장가격을 의미하지는 않습니다.
동일 용도·입지의 최근 실거래 시세를 직접 대조할 기준이 없으므로, 현재 최저가가 시장보다 싼지 여부는 판단을 유보해야 합니다. 특히 감정평가상 이용상태가 공장(기타공장)이고 지하층 물건이므로, 감정가 대비 30% 하락했다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,995,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,186,800,000원 | 153,804,800원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 아시아신탁주식회사 | 40,209,075원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,227,009,075원 중 채권자 예상배당은 153,804,800원, 미배당은 1,073,204,275원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화홍병원 남측 인근이며 주위는 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 프리마비즈타워까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(기타공장)으로 이용되며 기준시점 현재 공실로 조사됐습니다. 일부 기호에는 집기가 남아 있고 일부는 문이 잠겨 내부 확인이 되지 않았습니다.
- 건물. 피씨조 평지붕 6층 건물 내 지하1층이며 외벽은 강화유리 및 복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 대로, 서측 중로, 남동측 소로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·호매실지구 지구단위계획구역이며 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 별도 확인. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 프리마비즈타워 내 유사 지하층·공장형 호실의 실제 매매·임대 호가와 거래사례를 확인해야 합니다.
- 임차·점유 재확인. 조사상 실제 임차인 2명은 모두 대항력이 없지만, 감정평가에는 현재 공실로 기재돼 있으므로 입찰 직전 현 점유상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건과 관련해 당해세 해당 여부 및 금액을 확인해야 배당구조를 정확히 볼 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당은 공동담보목록 제2021-433호가 기재돼 있으므로 공동담보 물건과 실제 채권배분 관계를 원본으로 확인하세요.
- 용도·활용성 확인. 사건 용도 표기와 감정평가상 이용상태를 함께 확인하고, 공장(기타공장)으로서 실제 사용·임대가 가능한 범위를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·점유 현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 별개”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.11.09. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 156,800,000원이 감정가 대비 70%라고 해서 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 감정평가상 이용상태는 지하층 공장(기타공장)·공실이고, 현재 시세를 직접 대조할 실거래 기준도 없습니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증이 결론입니다.
