154,000,000원
수원지방법원 2025타경838. 프리마비즈타워 지하1층 비132호입니다. 등기상 소유자는 주식회사경기리더스에셋이고, 2021년 11월 9일 거래가액 218,436,400원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 1,186,800,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 아시아신탁주식회사의 가압류 40,209,075원, 권선구청장·수원시 압류, 2025년 현재 경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
감정평가 이용상태는 공장(기타공장)이며 현재 공실로 조사됐습니다. 일부 집기가 있는 상태라는 기재도 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 승계가 아니라 지하층 공장형 근린시설을 154,000,000원에 취득할 때의 환금성과 가격 적정성입니다. 실거래 시세자료가 없으므로 최저가가 감정가보다 30% 낮다는 사실 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경838 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1405-2 프리마비즈타워 지하1층 비132호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(기타공장) · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사경기리더스에셋 (2021.11.09. 거래가액 218,436,400원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프에프삼이유동화전문 유한회사(양도인: 수협은행) / 804,000,087원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.11.09. 수협은행 근저당권입니다. 2022년 아시아신탁주식회사 가압류, 2024년 권선구청장·수원시 압류, 2025년 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023년 수협은행이 신청했던 임의경매는 2024년 6월 28일 취하되어 2024년 7월 5일 등기가 말소된 이력이 있습니다.
② 임차 현황 — 비132호와 호수가 다르다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 하나원모터스(이윤정) | 지하1층 비129호 54.2000㎡ | 2024.11.26 | 10,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 치유와공간 | 지하1층130호 75.2700㎡ | 2024.11.29 | 5,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 위 2개 임차관계가 기재돼 있지만 점유 부분은 각각 비129호·비130호이고, 본건은 비132호입니다. 두 임차인은 전입일도 말소기준인 2021.11.09.보다 뒤여서 각각 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차관계 2건으로 기재돼 있으나, 본건 비132호 자체의 점유 호수와는 일치하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’는 근거는 없다
감정가는 220,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 154,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다.
특히 감정 이용상태가 공장(기타공장), 위치가 지하1층이라는 점을 함께 봐야 합니다. 이 물건의 가격 검증은 주거용처럼 단순 평형 실거래 비교가 아니라 동일 건물 또는 인근 유사 지하 근린·공장형 호실의 거래·임대수익·공실기간을 확인하는 방식이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,186,800,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 가압류 · 아시아신탁주식회사 | 40,209,075원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,227,009,075원 중 151,044,000원이 배당되고, 미배당액은 1,075,965,075원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 1,075,965,075원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 1,121,518,275원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 1,153,307,355원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 권리 부담이 늘지 않는다는 의미이지, 107,800,000원이나 75,460,000원이 곧바로 시장가보다 싸다는 의미는 아닙니다. 가격 판단에는 별도의 시세 검증이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화홍병원 남측 인근으로 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 빌딩까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공장(기타공장)으로서 현재 공실이며 일부 집기가 있는 상태로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 피씨조 평지붕 6층 건물의 지하층이며 공용 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 대로, 서측 중로, 남동측 소로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·호매실지구 지구단위계획구역이며 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 비132호 현황 확인. 현황조사에 적힌 임차인 점유 호수는 비129호·비130호입니다. 본건 비132호의 실제 점유상태를 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공실·집기 상태 확인. 현재 공실이지만 일부 집기가 있는 상태로 기재돼 있어 잔존 물품과 인도 상태를 확인하는 것이 필요합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 220,000,000원이나 최저가 154,000,000원을 시장가로 간주하지 말고 동일 건물·유사 용도 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 지하층 활용성 확인. 공장(기타공장) 용도에 맞는 실제 이용 가능성, 진입·하역·업종 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 별도 검증”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2021년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 실거래 자료가 없고, 본건이 지하1층 공장(기타공장) 이용상태의 근린시설이라는 점이 중요합니다. 감정가의 70%라는 할인율만 보고 ‘싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증할 물건입니다.
