수원지방법원 2025타경838. 본건은 호매실동 프리마비즈타워 지하1층 비130호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공장(기타공장)으로 기재되어 있습니다. 감정가 224,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 156,800,000원입니다.
권리구조의 기준점은 2021.11.09. 설정된 수협은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,186,800,000원이고 공동담보목록 제2021-433호가 기재되어 있습니다. 이 근저당 이후의 아시아신탁 가압류, 권선구청장·수원시 압류, 2025타경838 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경838 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1405-2 프리마비즈타워 지하1층 비130호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 호매실로90번길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(기타공장) · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사경기리더스에셋 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프에프삼이유동화전문 유한회사 (양도인: 수협은행) |
| 청구액 | 804,000,087원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.11.09. 수협은행 근저당권입니다. 이후 2022.02.14. 아시아신탁주식회사 가압류 40,209,075원, 2024.10.15. 권선구청장 압류, 2024.11.14. 수원시 압류, 2025.02.05. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 — 비130호는 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 하나원모터스(이윤정) | 지하1층 비129호 54.2000㎡ | 2024.11.26 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 주식회사 치유와공간 | 지하1층130호 75.2700㎡ | 2024.11.29 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
현황조사에는 비129호와 비130호 점유 내역이 함께 확인됩니다. 본건 비130호에는 주식회사 치유와공간이 기재되어 있고 전입일은 2024.11.29.로, 말소기준일 2021.11.09.보다 뒤입니다. 따라서 기재된 판정상 대항력은 없습니다. 비129호의 주식회사 하나원모터스(이윤정) 역시 2024.11.26. 전입으로 대항력이 없습니다.
③ 가격 — 70%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 156,800,000원은 감정가 224,000,000원의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 109,760,000원(49%), 그다음은 76,832,000원(34.3%)으로 계산되어 있습니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰 회차뿐입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 2. 근저당권 · 수협은행 | 1,186,800,000원 | 153,804,800원 |
| 3. 가압류 · 아시아신탁주식회사 | 40,209,075원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 156,800,000원 가정 시 집행비용 2,995,200원을 제외한 153,804,800원이 수협은행 근저당에 배당되고, 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 1,227,009,075원 대비 미배당액은 1,073,204,275원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 호매실동 화홍병원 남측 인근이며, 업무시설·근린생활시설·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 프리마비즈타워까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 피씨조 평지붕 6층 건물 내 지하1층 비129호 외 3개호로 평가되었고, 외벽은 강화유리 및 복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등입니다.
- 설비. 공용 위생설비·급배수설비·소화전설비·화재탐지설비·승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측 대로, 서측 중로, 남동측 소로와 각각 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 감정평가에는 공실로 기재되어 있으나 비130호 현황조사 점유 내역이 있으므로 실제 열쇠·점유·집기 상태를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 이용상태는 공장(기타공장)입니다. 실제 사용 가능 범위와 필요한 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당에는 공동담보목록 제2021-433호가 기재되어 있습니다.
- 70% 착시 경계. 최저가는 감정가의 70%이지만 이를 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액은 크지만 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 용도와 현장 확인이 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.09. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 비130호 점유자 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수 0원입니다.
다만 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 1회 유찰로 최저가는 156,800,000원까지 내려왔지만 감정가 70%라는 숫자만으로 시장보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 게다가 사건상 근린시설, 실제 이용상태는 공장(기타공장)이고 공실 기재와 점유조사 내역이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현장·용도·환금성을 확인한 뒤 가격을 정하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
