수원지방법원 2025타경838. 권선구 호매실동 프리마비즈타워 지하1층 비133호입니다. 등기상 소유자는 주식회사경기리더스에셋이고, 2021.11.09. 거래가액 245,593,300원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 1,186,800,000원의 근저당을 설정했고 이 권리가 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2021-433호에 연결되어 있으며, 이후 등기된 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 239,000,000원의 70%인 167,300,000원입니다. 하지만 이 물건에는 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 공장(기타공장)으로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에도 현재 문이 잠겨 있다고 되어 있어 내부 상태와 실제 사용 가능성 확인이 가격 판단의 선행 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경838 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1405-2 프리마비즈타워 지하1층 비133호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 호매실로90번길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 공장(기타공장) |
| 소유자 | 주식회사경기리더스에셋 · 2021.11.09. 거래가액 245,593,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 167,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 804,000,087원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2021.11.09. 수협은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,186,800,000원이고 공동담보목록 제2021-433호가 기재되어 있습니다. 그 뒤 2022.02.14. 아시아신탁의 42,411,290원 가압류, 2024년 권선구청장·수원시 압류, 2025.02.05. 현재 사건의 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤 권리입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2곳, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 하나원모터스(이윤정) | 지하1층 비129호 54.2000㎡ | 10,000,000원 / 1,500,000원 | 2024.11.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 치유와공간 | 지하1층130호 75.2700㎡ | 5,000,000원 / 600,000원 | 2024.11.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 2곳입니다. 다만 점유부분은 각각 비129호와 130호로 기재되어 있고, 두 임차인의 전입일은 말소기준권리인 2021.11.09.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 각 보증금 10,000,000원과 5,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 현재 배당표에는 별도 임차인 배당이 잡혀 있지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 불가
현재 최저가는 167,300,000원으로 감정가 239,000,000원 대비 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 70%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 근거는 없습니다. 감정요항상 이 건물은 복합용도 건물이고, 이용상태는 공장(기타공장)으로 조사되었습니다.
또한 매각물건명세서 비고에는 공장(기타공장)으로서 현재 문이 잠겨 있음이라고 기재되어 있습니다. 내부를 확인하지 못한 상태에서는 시설 상태, 사용 가능성, 추가 비용을 가격에 반영하기 어렵기 때문에 현재 회차의 핵심은 할인율이 아니라 현물 확인과 적정가 산정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,142,200원 |
| 2. 근저당권 · 수협은행 | 1,186,800,000원 | 164,157,800원 |
| 3. 가압류 · 아시아신탁주식회사 | 42,411,290원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,229,211,290원 중 채권자 배당액은 164,157,800원이고, 미배당액은 1,065,053,490원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영될 수 있습니다.
현재 회차에서 매각대금은 집행비용 3,142,200원을 제외하면 사실상 수협은행 근저당 배당에 소진됩니다. 아시아신탁 가압류에는 배당이 없고 소유자 잔여도 없습니다. 2회 유찰 시 예상 매각가는 117,110,000원, 미배당액은 1,114,540,830원이며, 3회 유찰 시에는 81,977,000원, 미배당액 1,149,109,876원으로 증가합니다. 그래도 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)~(4)는 공장(기타공장)으로 조사됐습니다. 기호(1)~(3)은 공실, 기호(4)는 문이 잠겨 내부확인을 하지 못한 것으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 화홍병원 남측 인근이며 업무시설·근린생활시설·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 피씨조 평지붕 6층 건물 내 지하1층 비129호 외 3개호로 기재되어 있으며, 공용 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측 대로, 서측 중로, 남동측 소로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 확인. 현재 문이 잠겨 있다고 기재되어 있으므로 내부 상태와 실제 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 호실·점유 확인. 현황조사 임차인은 비129호와 130호를 점유한 것으로 기재되어 있으므로 본건 비133호와의 실제 점유·출입 관계를 다시 대조하세요.
- 시세 확인. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 70%만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사용도 거래 및 임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태는 공장(기타공장)입니다. 실제 영업·사용 계획과 용도 적합성을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당은 공동담보목록 제2021-433호로 기재되어 있으므로 배당관계 확인 시 공동담보 범위를 함께 대조하세요.
- 세금·관리비. 권선구청장·수원시 압류가 등기돼 있으므로 매각으로 소멸하는 권리와 별개로 당해세·체납 관리비 등 실제 부담 가능 항목을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 미확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.09. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사의 임차인 2곳도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 쪽은 결론을 서두르면 안 됩니다. 현재 최저가 167,300,000원은 감정가의 70%지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없고 감정상 이용상태는 공장(기타공장), 현재 문이 잠긴 상태입니다. 권리는 통과, 가격은 현장·시세 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 이용 가능성과 그에 맞는 시장가를 확인하는 데 있습니다.
