매력지수 B등급 · 권리상 인수 위험은 없지만 지식산업센터 공장 용도와 환금성 확인이 필요한 3회 유찰 물건
말소기준 이후 권리는 소멸되고 인수액은 0원이지만 임대수요와 공장 용도 특성 확인이 필요해 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 내려왔지만, 이 물건은 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 지식산업센터 특성상 가격보다 실제 사용·임대수요 확인이 중요합니다.
감정가
216,000,000원
최초 평가액
최저가
74,088,000원
3회 유찰 · 감정가 34%
매수인 인수
0원
권리 소멸 구조
핵심지표
공장 용도
환금성 확인 필요
의정부지방법원 고양지원 2025타경4950. 고양시 덕양구 향동동 디엠씨플렉스데시앙 지하2층 FB217호입니다. 감정가는 2억1,600만원이었으나 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 7,408만8,000원까지 내려왔습니다.
권리 구조는 단순합니다. 2024년 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정은 이후 권리입니다. 낙찰 시 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인이 직접 부담하는 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 고양지원 2025타경4950 (임의경매)
소재지
경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 지2층 에프비217호
물건종류 / 이용상태
기타 · 공장(지식산업센터) 이용
소유자
김은영
감정가 / 최저가
216,000,000원 / 74,088,000원 (3회 유찰)
신청채권자 / 청구
주식회사 국민은행 / 714,006,364원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 임차인은 모두 말소기준권리 후 전입한 점유자로 대항력이 없습니다.
② 임차인 현황
임차인
보증금
전입일
대항력
우선변제
승계
김만용
4,000,000원
2024.11.28
없음
해당 없음
없음
주식회사 꼬모스토리(이용준)
4,000,000원
2025.04.01
없음
해당 없음
없음
✅ 임차 리스크 확인된 임차인은 2명이며 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 보증금 합계는 8,000,000원이지만 매수인 승계 대상은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,088,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,733,584원
국민은행 근저당
840,000,000원
72,354,416원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
최저가는 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 향동초등학교 북서측 인근으로 아파트단지·상업·업무시설·주상복합 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 향동로 인근 노선버스 정류장이 있으며 차량 진출입이 가능합니다.
용도. 철근콘크리트구조 지식산업센터 내 공장으로 이용 중입니다.
확인사항. 임대관계는 미상으로 실제 사용 가능 여부와 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수액은 0원입니다.
용도 확인. 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)이므로 실사용·임대 가능성을 확인해야 합니다.
배당 확인. 현재 매각가 기준 국민은행 채권은 상당 부분 미배당이 발생합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 용도를 봐야 한다”
이 물건은 3회 유찰로 가격 진입점은 낮아졌고, 권리상 매수인이 떠안을 위험도 없습니다. 다만 지식산업센터 공장은 아파트처럼 일반 수요층이 넓지 않기 때문에 단순히 감정가 대비 할인율만으로 판단하기 어렵습니다. 핵심은 현재 가격에서 실제 사용성과 임대수요를 확보할 수 있는지입니다.
