매력지수 C등급 · 권리 인수 부담은 없지만 지식산업센터 용도와 환금성 검토가 필요한 물건
후순위 임차인으로 인수위험은 낮고 3회 유찰로 가격은 낮아졌으나 상업용 집합건물의 수요와 임대 안정성 확인 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 인수 부담은 낮습니다. 다만 이 물건은 주거용이 아닌 공장(지식산업센터) 용도로 평가된 집합건물입니다. 3회 유찰로 가격은 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 낙찰 후에는 임대수요와 환금성을 중심으로 판단해야 합니다.
감정가
216,000,000원
평가기준
최저가
74,088,000원
3회 유찰
실질취득
74,088,000원
인수 0원
핵심지표
권리안전
환금성 확인 필요
의정부지방법원 고양지원 2025타경4950. 고양시 덕양구 향동동 디엠씨플렉스데시앙 지하2층 FB231호입니다. 등기상 소유자는 김은영 씨이며, 말소기준권리는 2024년 4월 30일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 낙찰자가 직접 부담하는 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 고양지원 2025타경4950
소재지
경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 지2층 에프비231호
용도 / 이용상태
기타 · 공장(지식산업센터) 이용중
소유자
김은영
감정가 / 최저가
216,000,000원 / 74,088,000원
신청채권자
주식회사 국민은행
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 부담 없음
✅ 권리 분석 2024.04.30 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 후순위이며 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.
② 임차인 분석
점유자
전입일
보증금
판정
김만용
2024.11.28
4,000,000원
대항력 없음 · 인수 없음
주식회사 꼬모스토리(이용준)
2025.04.01
4,000,000원
대항력 없음 · 인수 없음
③ 예상배당표 (매각가 74,088,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,733,584원
국민은행 근저당권
840,000,000원
72,354,416원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
⚠️ 환금성 체크 지식산업센터는 주거용과 달리 실수요자·임차기업 확보가 핵심입니다. 향동동 391 일대는 아파트·상업·업무시설이 혼재하지만, 실제 낙찰 판단은 임대수요와 공실 가능성을 확인해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
권리. 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수 위험은 낮습니다.
임차. 조사된 점유자 2명은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
가격. 최저가는 감정가 대비 34.3%까지 하락했으나 상업용 집합건물 특성상 가격만으로 판단하지 않아야 합니다.
용도. 공장(지식산업센터) 이용 물건으로 주거용 낙찰 기준을 적용하면 안 됩니다.
확인. 입찰 전 관리비, 실제 점유관계, 임대현황을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 수익성은 따져야 한다”
이 물건은 후순위 임차인과 말소기준 이후 권리로 인해 법률상 인수 부담은 낮습니다. 다만 지식산업센터는 주거용처럼 단순 비교가 어렵고, 낙찰 후 활용성과 임대 가능성이 핵심입니다. 3회 유찰은 가격 매력을 만들었지만, 최종 판단 기준은 저렴한 가격보다 실제 환금성입니다.
