매력지수 B등급 · 인수 위험은 낮지만 지식산업센터 저환금성 검토가 필요한 3회 유찰 물건
말소기준권리 이후 권리 소멸과 인수 0원은 장점이나, 기타 용도 지식산업센터이며 임대·환금성 확인 필요성으로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌고 인수할 권리는 0원입니다. 다만 이 물건은 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 기타 물건입니다. 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 실제 임대수요와 환금성을 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
216,000,000원 74,088,000원
3회 유찰 · 34.3%
실질취득 예상
74,088,000원
인수액 0원
근저당
840,000,000원
국민은행 채권최고액
핵심지표
권리 안전
임차인 대항력 없음
의정부지방법원 2025타경4950. 경기도 고양시 덕양구 향동동 디엠씨플렉스데시앙 지하2층 FB218호 기타 물건입니다. 감정가는 2.16억이지만 현재 3회 유찰 후 최저매각가는 7,408만원까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2024년 4월 30일 설정된 주식회사 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025년 8월 27일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2025타경4950 (임의경매)
소재지
경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 지2층 에프비218호
용도 / 이용상태
기타 · 공장(지식산업센터) 이용 중
소유자
김은영
감정가 / 최저가
216,000,000원 / 74,088,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 국민은행 / 714,006,364원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리 없음
말소기준권리는 2024.04.30 을구 1번 근저당권입니다. 임차인 김만용, 주식회사 꼬모스토리(이용준)는 전입 시점이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력이 없습니다. 보증금 인수 위험은 없습니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
김만용
4,000,000원
없음
확인 없음
없음
주식회사 꼬모스토리(이용준)
4,000,000원
없음
확인 없음
없음
✅ 인수 위험두 임차인 모두 말소기준권리 이후 점유로 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,088,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
1,733,584원
1. 근저당 · 주식회사 국민은행
840,000,000원
72,354,416원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
3회 유찰 후 7,408만원까지 하락. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지지만 환금성 검토가 우선입니다.
④ 권리·시장 판단
✅ 권리 관점근저당 이후 권리와 임차인은 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 가격 관점최저가는 감정가 대비 34.3% 수준으로 낮지만, 지식산업센터는 주거용과 달리 임차수요·공실·매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
용도 확인. 공장(지식산업센터) 물건으로 실제 사용 가능 업종과 임대수요를 확인해야 합니다.
임대관계 확인. 현황조사상 임대관계는 미상이며, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
권리 확인. 국민은행 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 원본 등기 확인이 필요합니다.
환금성 검토. 낮은 낙찰가만으로 투자성을 판단하지 말고 공실·매각기간을 고려해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 용도가 핵심이다”
이 물건은 권리분석 측면에서는 명확합니다. 말소기준권리 이후 임차인이고 인수할 보증금도 없습니다. 다만 최저가가 낮아진 이유는 단순한 유찰뿐 아니라 지식산업센터라는 용도 특성을 함께 봐야 합니다. 낙찰가는 매력적일 수 있지만 최종 판단 기준은 권리가 아니라 실제 임대수요와 환금성입니다.
