매력지수 B등급 · 권리상 인수 위험은 낮지만 기타용도 지식산업센터의 환금성과 임대수요 검토가 필요한 물건
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인 대항력도 없으나, 지식산업센터 기타용도 특성상 거래성과 활용성 확인이 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 일반 주거용이 아닌 공장(지식산업센터) 용도로 이용 중인 기타 물건입니다. 권리상 매수인이 떠안을 인수금은 없지만, 실제 수요와 임대 가능성을 확인해야 하는 물건입니다.
감정가
216,000,000원
평가금액
최저가
74,088,000원
3회 유찰
매수인 인수
0원
대항력 임차 없음
핵심지표
감정가 34%
가격 하락폭
의정부지방법원 고양지원 2025타경4950. 고양시 덕양구 향동동 디엠씨플렉스데시앙 지하2층 FB230호 기타 물건입니다. 감정가는 216,000,000원이었지만 3회 유찰을 거치며 최저매각가는 74,088,000원까지 내려왔습니다. 다만 주거용 아파트와 달리 공장(지식산업센터)으로 이용되는 물건이라 가격만 보고 접근하기보다 실제 사용처와 환금성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 고양지원 2025타경4950 (임의경매)
소재지
경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 지2층 에프비230호
물건종류 / 이용상태
기타 · 공장(지식산업센터) 이용 중
소유자
김은영
감정가 / 최저가
216,000,000원 / 74,088,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 국민은행 / 714,006,364원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮다
말소기준권리는 2024.04.30 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 말소기준 이후 권리는 낙찰자가 인수하지 않습니다.
② 임차인 분석
임차인
전입일
보증금
대항력
승계
김만용
2024.11.28
4,000,000원
없음
없음
주식회사 꼬모스토리(이용준)
2025.04.01
4,000,000원
없음
없음
✅ 임차권 분석 두 임차인은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 보증금 합계 8,000,000원은 매수인 인수 대상으로 보지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,088,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,733,584원
국민은행 근저당권
840,000,000원
72,354,416원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
3회 유찰 후 최저가는 감정가의 34% 수준입니다.
⚠️ 가격 하락과 환금성은 별개 최저매각가는 크게 낮아졌지만 주거용 아파트처럼 일반 수요층이 넓은 물건은 아닙니다. 지식산업센터 공장 용도의 특성을 고려해 실제 사용 가능 업종과 임대수요 확인이 필요합니다.
시설. 철근콘크리트구조 지하2층/지상20층 건물 내 물건으로 2024.01.10 사용승인되었습니다.
환금성. 지식산업센터 기타 용도는 실수요자층과 업종 적합성에 따라 거래 속도가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 국민은행 근저당이 말소기준이며 낙찰 후 인수 권리는 없습니다.
임대 확인. 현황조사상 임차인이 존재하므로 실제 점유 관계와 임대차 현황을 추가 확인해야 합니다.
활용성 검토. 공장(지식산업센터) 용도에 맞는 사용 가능 업종인지 확인해야 합니다.
관리비 확인. 지식산업센터 특성상 관리비 체납 여부를 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 물건 성격을 봐야 한다”
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌고, 권리상 매수인이 부담할 인수금도 없습니다. 다만 주거용 부동산과 달리 지식산업센터 기타 용도라는 점이 핵심입니다. 낙찰 가격만으로 판단하기보다 실제 사용처, 임대수요, 거래 가능성을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다. 권리는 안전, 활용성과 환금성이 승부처입니다.
