제주지방법원 2025타경1968. 제주시 연동 나인몰 제1층 제167호입니다. 등기부상 집합건물이고, 감정평가 이용상태에서 나인몰 일련번호 1·2는 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)으로 기재돼 있으며 인접호와 경계 구분 없이 이용 중입니다. 사건 용도는 ‘대지’로 분류돼 있고 대상 토지는 상업용 이용, 평지·부정형·중로각지입니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.11.25 진현미가 거래가액 830,120,000원으로 소유권을 이전받은 날, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 1,980,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2022.12.28 주식회사신성건설의 채권최고액 192,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025.11.26 신한은행이 임의경매를 개시했습니다. 두 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1968 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 제1층 제167호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건물 · 제1종근린생활시설(소매점) 포함 · 인접호와 경계 구분 없이 이용 |
| 소유자 | 진현미 · 2022.11.25 소유권이전 · 거래가액 830,120,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 776,000,000원 / 543,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 1,808,501,067원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 토지 현황 | 토지면적 6,974.0㎡ · 공시지가 1,360,000원/㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당
말소기준은 2022.11.25 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이 근저당은 나인몰 제1층 제168호, 제3층 제318호, 노형이-편한세상 제106동 제6층 제601호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 뒤이어 설정된 주식회사신성건설 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 역시 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 — 한 건은 대항력 없음, 한 건은 판정 미상
| 성명 | 점유·용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 167호·168호 및 제시외 121호~126호·165호·166호 | 2024.05.13 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 코리아 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
(주)플라이 코리아의 전입일은 2024.05.13으로 말소기준일 2022.11.25보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 반면 ‘코리아’는 전입일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 543,200,000원으로 감정가 776,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 380,240,000원(49%), 3회 유찰 시 266,167,999원(34%) 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 543,200,000원 | 535,368,000원 | 1,636,632,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 380,240,000원 | 374,116,640원 | 1,797,883,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 266,167,999원 | 261,641,647원 | 1,910,358,353원 | 0원 |
시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 전입일·보증금이 미상인 ‘코리아’의 대항력 여부가 확정된 것은 아니므로, 위 실질취득액은 명세서 및 배당 산정 기준의 수치로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 543,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,832,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,980,000,000원 | 535,368,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 192,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권은 2,172,000,000원이고, 현재 최저가를 가정하면 채권자에게 배당되는 금액은 535,368,000원, 미배당은 1,636,632,000원입니다. 주식회사신성건설은 이 시나리오에서는 배당이 없고 소유자 잔여도 없습니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 나인몰 일련번호 1·2는 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황상 인접호와 경계 구분 없이 이용 중입니다.
- 건물. 나인몰 일련번호 1~3은 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층·지상3층이며 사용승인일은 2022.05.02입니다.
- 도로. 나인몰 일련번호 1~3은 북서측 폭 20m 및 북동측 폭 6m 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역과 관련되고 장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 경계. 제시외 인접 8개 구분점포(121호~126호, 165호, 166호)를 결합해 하나의 의류매장으로 운영된 상태로 기록됐고, 구분점포간 내부 경계벽과 경계표지·건물번호 표지를 확인할 수 없어 정확한 경계는 실측이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘70% = 저가’로 보지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 근거가 없어 시세보다 싸다는 결론을 낼 수 없습니다.
- ‘코리아’ 점유 확인. 주거로 기재됐으나 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 남겨야 합니다.
- 구분경계 실측. 167호를 포함한 매장과 인접 구분점포 사이의 내부 경계가 확인되지 않으므로 호별 정확한 경계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 168호·318호·노형이-편한세상 601호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
- 점유 현황 재확인. 현황조사상 임차 관련 기재와 명세서상 공실 기재가 함께 존재하므로 실제 인도·명도 대상이 누구인지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 더 중요한 것은 경계와 미상 점유
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 선명합니다. 신한은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. ‘코리아’의 대항력은 가능·미상이고, 167호를 포함한 매장은 여러 구분점포와 경계 없이 결합돼 정확한 호별 경계가 확인되지 않습니다.
가격도 마찬가지입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%인 543,200,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 시세보다 싸다는 가점은 줄 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 미상 점유를 해소하고 구분경계를 확인한 뒤 그 조건을 감수할 가격인지 판단하는 것입니다.
