매력지수 A등급 · 권리 인수 위험은 없고 최근 시세 대비 저렴한 가격대이나 대형 채권 미배당 구조를 확인해야 하는 물건
말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고 인수액 0원이지만, 근저당 채권최고액 19.8억원 대비 미배당이 발생하는 구조와 1회 유찰 가격을 종합해 A등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 조사상 대항력 없는 점유 관계로 매수인 인수 위험은 없습니다. 감정가 8.34억원에서 1회 유찰 후 최저가 5.838억원까지 내려왔고, 동일 평형 최근 12개월 평균 8.596억원 대비 67.9% 수준입니다. 다만 신한은행 근저당 채권최고액 19.8억원 중 상당 미배당이 발생하는 구조라 배당관계 확인은 필요합니다.
감정가 / 최저가
834,000,000원 / 583,800,000원
1회 유찰
최근12개월 시세
859,583,333원
동일평형 6건
최저가 ÷ 시세
67.9%
가격 메리트
매수인 인수
0원
인수권리 없음
제주지방법원 2025타경1968. 제주시 노형동 노형이-편한세상 106동 601호 아파트입니다. 전용면적은 110.63㎡이며, 2005년 준공된 노형권 주거시설입니다. 핵심 권리는 2022년 설정된 신한은행 근저당권이며 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 감정가 대비 70% 수준의 최저매각가입니다. 최근 동일 평형 거래 흐름을 보면 2025년 하반기 거래 평균은 8억원대 중후반으로 형성되어 있어, 현재 최저가는 시장 대비 할인 폭이 있는 구간입니다.
물건 개요
사건번호
제주지방법원 2025타경1968
소재지
제주특별자치도 제주시 노형동 2585-2 노형이-편한세상 제106동 제6층 제601호
용도 / 면적
아파트 · 전용 110.63㎡
소유자
진현미, 허원석
감정가 / 최저가
834,000,000원 / 583,800,000원
신청채권자 / 청구액
주식회사신한은행 / 1,808,501,067원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2022.11.25 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 기존 가압류 등은 등기상 정리된 상태입니다. 매각물건명세서 기준 인수권리는 해당사항 없습니다.
② 임차인 분석
✅ 대항력 검토 (주)플라이 코리아는 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력 없음입니다. 보증금 50,000,000원 및 월차임 1,000원 신고 내용이 있으나 매수인 승계 대상은 아닙니다.
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
(주)플라이 코리아
50,000,000원
없음
해당 없음
없음
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
거래월
전용
층
거래가
2025.12
110.63㎡
6
850,000,000원
2025.12
110.63㎡
1
850,000,000원
2025.11
110.63㎡
7
850,000,000원
2025.10
110.63㎡
6
855,000,000원
2025.10
110.63㎡
9
867,500,000원
2025.07
110.63㎡
10
885,000,000원
평균
-
6건
859,583,333원
최근 12개월 평균 거래가는 859,583,333원, 최신 거래가는 2025.12 850,000,000원입니다. 최저매각가 583,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 67.9%로 가격 여유가 있습니다. 다만 최근 12개월 흐름은 이전 거래 대비 -6.9%로 완만한 하락 추세입니다.
배당 분배 (최저가 5.838억)
최저가 vs 실거래
최저가는 최근12개월 평균 시세보다 낮은 수준입니다.
④ 배당 구조
항목
금액
집행비용
8,238,000원
신한은행 근저당
575,562,000원
소유자 교부
0원
⚠️ 배당 주의 신한은행 근저당 채권최고액은 1,980,000,000원으로 최저매각가 기준 전액 배당되지 않습니다. 예상 미배당액은 1,404,438,000원입니다. 다만 이는 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수권리 없음.
가격 확인. 최근12개월 평균 대비 약 68% 수준으로 가격 경쟁력 존재.
임차관계. 신고 임차인은 대항력 없어 매수인 승계 위험 없음.
배당 확인. 신한은행 채권 미배당 구조이나 낙찰자 부담은 아님.
원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인 필요.
맺으며 — “권리는 깨끗하고 가격은 내려왔다”
노형이-편한세상 601호는 권리관계보다 가격 판단이 중요한 물건입니다. 대항력 임차인이나 인수권리는 없고, 현재 최저가는 최근 거래 대비 충분한 할인 폭을 보입니다. 다만 대출 채권 규모가 크고 배당 미배당 구조가 존재하므로 권리와 가격을 분리해서 확인해야 합니다. 종합하면 권리 안전형 + 가격 메리트형으로 접근 가능한 물건입니다.
