매력지수 B등급 · 유찰 후 가격은 낮아졌지만 지식산업센터 특성상 환금성과 미배당 권리를 확인해야 하는 물건
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이나, 지식산업센터 용도와 대규모 미배당 채권 구조를 고려해 가격만으로 높은 평가를 하기 어려워 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 인수 위험은 0원입니다. 다만 주거용 부동산이 아닌 지식산업센터로, 가격보다 중요한 것은 임대수요와 환금성입니다. 감정가 1.70억에서 한 차례 유찰되어 최저가 1.19억까지 내려온 현재 회차는 가격 검토 구간입니다.
감정가 / 최저가
170,000,000원 / 119,000,000원
1회 유찰
할인율
70%
감정가 대비
배당 미회수
1,220,514,781원
채권 부족분
매수인 인수
0원
임차인 없음
인천지방법원 2025타경4270. 김포시 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 551호입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 물건 성격입니다. 근저당권자인 하나은행이 신청한 임의경매이며, 2022년 설정된 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 채권 구조는 무겁습니다. 매각가는 1.19억인데 전체 채권 신고 규모는 13억 원 이상으로, 선순위 근저당 일부만 배당되고 후순위 권리는 대부분 미배당됩니다. 낙찰자가 부담하는 구조는 아니지만, 사업용 부동산 시장의 수요와 환금성은 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경4270
소재지
경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층551호
물건종류 / 이용상태
기타 · 지식산업센터
소유자
주식회사쇼핑랩스
감정가 / 최저가
170,000,000원 / 119,000,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 하나은행 / 545,452,360원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
임차인 조사는 없으며, 임대관계는 미상입니다. 다만 확인된 등기 권리는 모두 말소기준권리 이후 순위로 매각 후 소멸합니다. 신용보증기금, 경기신용보증재단, 산은캐피탈, 중소벤처기업진흥공단 등의 가압류와 국민건강보험공단·김포시 압류도 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
② 배당 구조 — 낙찰자는 부담하지 않지만 채권은 많이 남는다
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,466,000원
하나은행 근저당권
660,000,000원
116,534,000원
신용보증기금 가압류
442,000,000원
0원
경기신용보증재단 가압류
47,500,000원
0원
엔지인사이트 근저당
100,000,000원
0원
잔여 소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (1.19억)
감정가 vs 현재 최저가
1회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 70% 수준입니다.
③ 입지·환금성 검토
위치. 구래역(김포골드라인) 남서측 인근으로 지식산업센터·공장·판매시설·아파트가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 버스정류장 및 김포골드라인 구래역 접근이 가능합니다.
용도. 지식산업센터는 아파트와 달리 실수요 기업·임차 수요 변화에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
권리. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수나 추가 부담 권리는 확인되지 않아 권리상 안전한 구조입니다.
⚠️ 투자 관점 현재 최저가는 감정가보다 낮지만, 지식산업센터는 주거용처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 실제 입찰 전 임대수요·공실 가능성·매각 사례 확인이 중요합니다.
④ 입찰 체크리스트
인수 확인. 낙찰자가 부담하는 권리는 0원입니다.
환금성 확인. 지식산업센터는 사용 목적과 임차기업 수요를 확인해야 합니다.
관리비 확인. 사업용 집합건물 특성상 체납 관리비 확인이 필요합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 용도에 맞게 판단”
이 물건은 권리 분석만 보면 깔끔합니다. 말소기준권리 이후 가압류와 압류는 소멸하고, 인수 부담도 없습니다. 그러나 지식산업센터는 주거용과 달리 거래층과 임차 수요가 제한될 수 있어 낙찰가는 환금성까지 고려해야 합니다. 현재 최저가 1.19억은 유찰로 조정된 가격이지만, 좋은 가격인지 여부는 해당 호실의 활용 가능성과 시장 수요 확인 이후 판단하는 것이 적절합니다.
