60,900,000원
인천지방법원 2025타경512353. 인천 서구 연희동 746-19, 은하마을(1동) 전용 35.45㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 87,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 60,900,000원입니다. 현재 소유자는 한기수로, 2017.07.19. 거래가액 66,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 존속하는 근저당권이나 압류가 확인되지 않고, 2025.09.15. 강영배의 강제경매개시결정이 현재 경매의 기준이 되는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 박덕기는 2023.04.03., 이민자는 2018.03.13., 임삼철은 2016.02.26. 전입한 것으로 조사됐습니다. 모두 현재 경매개시결정일인 2025.09.15.보다 빠릅니다. 하지만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없습니다. 현 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 인수액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 746-19 1층104호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 35.45㎡ |
| 소유자 | 한기수 (2017.07.19. 거래가액 66,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 60,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강영배 / 108,473,972원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 우선
과거에는 근저당·가압류·압류·임차권등기와 여러 차례의 경매가 있었지만, 해당 권리들은 과거 매각 또는 말소를 통해 이미 정리됐습니다. 현재 소유권은 2017년 한기수에게 이전됐고, 이후 2025.09.15. 강영배가 강제경매를 신청했습니다. 따라서 현재 사건의 등기상 구조 자체는 복잡하지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증금부터 확인
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박덕기 | 2023.04.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민자 | 2018.03.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임삼철 | 2016.02.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 모두 별개의 전입자로 확인되므로 실제 임차인 수는 3명으로 봐야 합니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 박덕기, 현황조사에서 확인되는 이민자·임삼철의 계약관계와 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 매수인의 실질취득비용도 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 하락 추세까지 봐야 한다
은하마을(1동) 전용 35.45㎡ 실거래는 2026.03. 73,000,000원, 2021.09. 95,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 84,000,000원이지만, 현재 가격 판단에는 오래된 2021년 거래보다 최신 거래를 우선하는 것이 맞습니다. 최근 12개월 평균도 73,000,000원이며 현재 최저가는 그 가격의 83.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 35.45㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2021.09 | 35.45㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.45㎡ | 1건 | 73,000,000원 |
표면상으로는 60,900,000원이 최근 거래 73,000,000원보다 12,100,000원 낮습니다. 그러나 최근 거래가격은 과거 95,000,000원 대비 23.2% 하락했습니다. 거래 표본도 2건뿐이고, 단지는 16세대 규모입니다. 따라서 2021년 가격을 섞은 전체 평균 84,000,000원을 기준으로 할인폭을 크게 보는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,496,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 강영배 | 108,473,972원 | 59,403,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 108,473,972원 중 59,403,800원이 배당되어 49,070,172원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 임차보증금의 인수 가능성을 반영한 확정 배당표가 아닙니다.
⑤ 회차별 숫자 — 유찰될수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 60,900,000원 | 59,403,800원 | 49,070,172원 |
| 2회 유찰(49%) | 42,630,000원 | 41,462,660원 | 67,011,312원 |
| 3회 유찰(34%) | 29,840,999원 | 28,903,861원 | 79,570,111원 |
다만 이 사건에서는 유찰로 최저가가 내려간다는 사실 자체보다 임차인 보증금과 대항력 여부가 먼저입니다. 실제로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다면 낙찰가 하락분이 그대로 투자자의 할인폭이 되지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정 및 토지정보 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 건물이며 외벽은 적벽돌 쌓기, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형·평지의 다세대주택 부지이며, 토지면적은 320.5㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,341,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 은하마을(1동)은 16세대 규모이며 2001.12.13. 준공됐습니다. 동일면적 실거래 표본은 2건으로 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 세 임차인의 실제 계약관계 확인. 박덕기·이민자·임삼철의 보증금, 점유 여부, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 자료만으로는 우선변제권과 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다.
- 인수액을 먼저 계산. 대항력이 인정되는 임차인이 있다면 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 73,000,000원은 이전 95,000,000원보다 23.2% 낮습니다. 오래된 거래 평균보다 최신 거래를 기준으로 상한을 잡는 것이 중요합니다.
- 소규모 다세대의 거래량 확인. 16세대 규모이고 동일면적 실거래 표본이 2건이므로 환금성을 아파트처럼 가정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 임차인의 보증금과 배당요구 여부를 반드시 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “60,900,000원”보다 먼저 볼 숫자가 있다
현재 최저가는 감정가 87,000,000원의 70%인 60,900,000원이고, 최신 실거래 73,000,000원보다 12,100,000원 낮습니다. 숫자만 놓고 보면 할인된 가격입니다. 하지만 이 사건은 단순 가격형이 아닙니다. 임삼철은 2016.02.26., 이민자는 2018.03.13., 박덕기는 2023.04.03. 전입했고, 모두 2025.09.15. 경매개시결정보다 앞섭니다. 세 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 현재는 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 판단해야 합니다.
따라서 결론은 “최근 시세보다 낮지만 즉시 가격 메리트로 평가할 수 없는 물건”입니다. 임차인 인수액이 0원으로 확인된다면 60,900,000원은 최근 12개월 실거래 73,000,000원의 83.4%라는 가격 차이가 남습니다. 반대로 인수할 보증금이 존재한다면 그 금액을 더한 실질취득비용으로 시세와 다시 비교해야 합니다. 여기에 최근 거래가 과거 대비 23.2% 하락한 점까지 감안하면, 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 세 임차인의 보증금 확인입니다.
