인천지방법원 2025타경512353. 인천 연희동 은하마을(1동) 소재 다세대주택 1층 104호입니다. 전용면적은 35.45㎡이며, 현재 등기상 소유자는 한기수입니다. 2017년 7월 19일 66,000,000원에 취득한 뒤, 2025년 9월 15일 채권자 강영배의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

현재 살아 있는 근저당권은 확인되지 않고, 2025.09.15 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 하지만 이 사건의 중요한 문제는 등기부에 보이는 금융권 담보권이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자 3명의 임대차관계입니다. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인이 부담할 총취득비용을 산정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입에 주목

등기부에는 과거 여러 차례 경매와 근저당권 설정 이력이 있습니다. 2007년, 2013년, 2014년의 경매 관련 권리 및 과거 금융기관 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매에서 말소기준으로 확인되는 것은 2025년 9월 15일 강제경매개시결정입니다.

특히 2012년 12월 18일 박경하 명의로 등기됐던 보증금 15,000,000원의 주택임차권은 2013년 8월 22일 이미 말소됐습니다. 과거 임차권등기 금액을 현재 점유자의 보증금에 합산하거나, 현재 매수인이 인수할 금액으로 취급해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수 위험 미확정

현황조사 및 매각물건명세서상 확인 대상인 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 각자의 임대차계약, 실제 점유 범위, 전입 유지 여부와 보증금 채권의 존재를 원본 서류로 확인해야 합니다.

박덕기는 현황조사·매각물건명세서에, 이민자와 임삼철은 현황조사에 나타납니다. 세 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않아 우선변제권과 매수인 인수액을 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 할인은 크지만 거래 추세는 하락

비교 단지는 은하마을(1동)이며, 동일 면적 35.45㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 84,000,000원이지만, 2021년의 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 현재 가격을 판단할 때는 2026년 3월 실거래가 73,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 합리적입니다.

과거 거래가 95,000,000원에서 최근 거래가 73,000,000원으로 내려오면서 최근 거래가격은 과거 거래 대비 23.2% 하락했습니다. 표본이 2건이므로 지속적인 하락 추세라고 확정하기는 어렵지만, 최근 시세가 과거보다 낮다는 점은 분명합니다.

최저가 29,841,000원은 최근 실거래 73,000,000원의 40.9%입니다. 가격 차이는 43,159,000원입니다. 다만 이 차액 전체를 수익 가능 금액으로 해석해서는 안 됩니다. 매수인 인수보증금, 취득 부대비용, 점유 인도에 필요한 비용이 확인되지 않았기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 29,841,000원 가정)

현재 회차 최저매각가로 낙찰된다고 가정했을 때의 추정 배당입니다. 신청채권자 강영배의 청구액 108,473,972원에 비해 매각대금이 작아 상당한 미배당이 발생합니다.

집행비용은 매각가의 약 3.1%를 기준으로 한 추정치입니다. 당해세·임차인의 최우선변제·우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당 79,570,110원 자체가 매수인에게 자동 승계되는 채무는 아니며, 별도로 임차인 보증금의 인수 여부를 확인해야 합니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 미배당

유찰될수록 최저매각가는 낮아지지만, 신청채권자가 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 중요한 점은 임차보증금 인수형 물건에서는 낙찰가가 내려간다고 실질취득비용도 같은 만큼 내려가는 것이 아니라는 사실입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 주거환경. 연희동 일대의 다세대주택으로, 감정요항표에는 공동주택·단독주택·주상용건물 등이 혼재하는 주거지대로 기재되어 있습니다.
• 교통. 감정요항표에는 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 인천지하철 2호선 서구청역이 인근에 있다는 내용이 있습니다. 다만 감정요항표의 물건 표기가 일치하지 않아 본건에 대한 적용 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 은하마을(1동)은 2001.12.13 준공된 16세대 규모 건물입니다. 감정요항표에는 다세대주택 용도, 위생·급배수·난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,341,000원/㎡입니다.
• 환금성. 동일 면적의 확인된 거래는 2건이며, 최근 거래가격이 과거보다 23.2% 낮습니다. 거래 표본이 적고 소규모 다세대주택이라는 점에서 매각 가능 가격을 신중히 판단해야 합니다.
• 공부 대조. 본건 주소는 연희동 746-19 1층 104호이나, 감정요항표 일부에는 403호와 101호가 함께 기재되어 있습니다. 등기부 주소 표기도 서로 달라 물건 동일성 및 감정 내용의 적용 여부를 반드시 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임삼철·이민자·박덕기의 계약 확인. 각자의 임대차계약서, 보증금, 차임, 임대인, 점유 범위와 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력과 우선변제 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 인수 여부를 확정하지 말고, 실제 점유·임대차 성립·확정일자·배당요구 여부를 함께 검토해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 최저가 29,841,000원에 실제 인수할 미배당 보증금과 취득 부대비용을 반영해 최근 시세 73,000,000원과 비교해야 합니다.
• 점유·명도 조사. 실제 거주자와 계약 당사자, 보증금 반환을 요구할 수 있는 사람을 확인하고 인도 가능성 및 비용을 따져야 합니다.
• 기존 임차권등기와 구별. 박경하의 과거 임차권등기는 이미 말소된 이력이므로 현재 임차인 3명의 권리관계와 혼동하지 않아야 합니다.
• 감정평가 대상 확인. 감정요항표의 403호·101호 표기와 본건 104호의 불일치를 감정평가서 원본, 건축물대장, 등기부 및 현장으로 대조해야 합니다.
• 체납 관리비와 공과금. 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비와 기타 부담금을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 조건 재확인. 2026.11.05 매각기일에 앞서 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서와 특별매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 34%”보다 중요한 것은 인수보증금

이 사건의 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 87,000,000원이 29,841,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 73,000,000원과도 상당한 차이가 납니다. 그러나 최근 거래는 과거 대비 23.2% 하락했고, 이미 3회 유찰된 물건입니다.

무엇보다 실제 임차인 3명의 보증금과 대항력이 확정되지 않았습니다. 유효한 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하게 되면, 낮은 낙찰가의 장점이 크게 줄거나 사라질 수 있습니다. 현재의 배당 계산상 인수액 0원은 이를 해소하지 못합니다.

결론은 입찰 보류·권리확인 우선입니다. 임차인의 실제 보증금과 인수 여부를 확정하고, 물건 표시 불일치를 해소한 후 실질취득비용을 최근 실거래가와 비교해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 낙찰 후 얼마를 더 부담해야 하는지에 있습니다.