인천지방법원 2025타경512353. 인천 서구 심곡동 에스원홈타운 4층 403호, 다세대주택입니다. 감정가는 105,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 73,500,000원입니다. 등기부의 현 소유자는 한기수로, 2017.07.28 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 88,000,000원입니다. 현재 등기부에는 존속 근저당이 없고, 이번 강제경매개시결정이 2025.09.15 접수돼 말소기준 역할을 합니다.
등기만 보면 단순해 보이지만, 이 물건의 핵심은 임차관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 임삼철·이민자·박덕기가 확인됩니다. 세 사람의 전입일은 모두 강제경매개시결정일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차보증금의 규모와 배당 가능액, 매수인이 떠안을 미배당액을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 0원과 실제 임차보증금 인수 위험을 반드시 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 325-16 에스원홈타운 4층403호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 대상면적 43.56㎡ |
| 소유자 | 한기수 (2017.07.28 소유권이전 · 거래가액 88,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강영배 / 108,473,972원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 준공 / 세대수 | 2002.06.11 · 15세대 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
현재 등기부에는 존속하는 근저당이 없고, 2025.09.15 갑구 13번 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 과거의 국민은행·부천농협·인천수협 근저당과 압류 등은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 하지만 임차관계는 별개입니다. 세 전입자 모두 말소기준일보다 앞서 전입했으므로, 실제 임대차와 보증금이 확인되면 매수인에게 영향을 줄 수 있습니다.
② 임차인 — 3명 모두 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임삼철 | 2016.02.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민자 | 2018.03.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박덕기 | 2023.04.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 낮아 보여도 비교표본이 약하다
에스원홈타운(325-16)의 확인 거래는 2건입니다. 2022.04 4층 38.29㎡가 85,000,000원, 2022.09 같은 38.29㎡ 4층이 75,000,000원에 거래됐습니다. 두 거래 평균은 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 38.29㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2022.04 | 38.29㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 평균 | 38.29㎡ | 2건 | 80,000,000원 |
현재 최저가 73,500,000원은 거래 평균 80,000,000원의 91.9%이고, 최신 거래 75,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 대상면적은 43.56㎡이고 비교 거래는 38.29㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 시점도 2022년이라, 이 숫자만으로 2026년 현재 물건이 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 부족합니다. 무엇보다 실질취득가는 미상 보증금 인수 여부가 결정된 뒤에야 시세와 비교할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정 · 임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 강영배 | 108,473,972원 | 71,777,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 강영배의 청구액 108,473,972원 중 71,777,000원이 배당되고 36,696,972원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제와 세 임차인의 미상 보증금을 반영하지 않은 수치이므로, 이를 근거로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 36,696,972원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 58,350,072원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 73,507,242원 |
유찰될수록 매각가격은 73,500,000원 → 51,450,000원 → 36,015,000원으로 내려가지만, 이 사건은 낙찰가 하락만으로 투자성이 좋아진다고 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는 부분이 있다면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 매수인 인수 부담이 남을 수 있기 때문입니다. 보증금이 확인되기 전에는 회차별 실질취득가 계산 자체가 불가능합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천서구청 서측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·주상용건물이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 서구청역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 253.1㎡, 지목 대, 공시지가 1,268,000원/㎡입니다.
- 환금성. 2002.06.11 준공 15세대 규모이며 확인 실거래가 2건뿐입니다. 거래 표본이 적고 대상면적과도 일치하지 않아 가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 임삼철·이민자·박덕기의 실제 보증금이 얼마인지 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 세 임차인의 우선변제권과 배당 가능액이 미상입니다. 배당 후 남는 금액이 매수인 부담으로 이어지는지 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 전입기록만으로 현재 점유와 실제 임대차관계를 모두 확정할 수 없으므로 현황과 원본서류를 대조해야 합니다.
- 시세표본 주의. 참고 거래는 38.29㎡ 2건이고 대상면적은 43.56㎡입니다. 최저가 73,500,000원만 보고 시세 대비 할인으로 단정하지 마세요.
- 유찰가 착시 경계. 다음 회차 가격이 51,450,000원 또는 36,015,000원으로 내려가더라도 임차보증금 인수 여부가 해결되지 않으면 실질취득 부담은 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계와 실제 점유를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,350만원짜리 물건”으로 보면 위험하다
숫자만 보면 감정가 105,000,000원에서 한 번 유찰돼 73,500,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 참고 거래 평균 80,000,000원보다도 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심 숫자는 최저가가 아니라 아직 확인되지 않은 임차보증금입니다. 임삼철은 2016.02.26, 이민자는 2018.03.13, 박덕기는 2023.04.03 전입했고 모두 2025.09.15 말소기준보다 앞섭니다.
세 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 73,500,000원을 그대로 시세와 비교해 “싸다”고 평가하는 접근은 맞지 않습니다. 가격은 할인됐지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 이 물건은 임차관계를 확정한 뒤에야 비로소 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
