인천지방법원 2025타경512353. 인천 서구 심곡동 에스원홈타운 4층 403호 다세대주택입니다. 소유자는 한기수이며, 2017년 7월 28일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기상 거래가액은 88,000,000원입니다. 현재 경매는 채권자 강영배가 신청한 강제경매로, 청구금액은 108,473,972원입니다.
등기부상 현재 존속하는 근저당권과 압류는 확인되지 않고, 2025년 9월 15일의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 파악됩니다. 등기된 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 전입 조사에서는 임삼철·이민자·박덕기가 확인되며, 이들의 전입일은 모두 경매개시결정일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 실제 임대차 관계가 확인되지 않았으므로 대항력 가능성 및 매수인 인수 위험을 해소하지 않은 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 325-16 에스원홈타운 4층 403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 용두산로 10-1 (등기상 주소 표기 대조 필요) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 거래 비교 기준 대상 면적 43.56㎡ · 4층 403호 |
| 건물 규모 | 에스원홈타운(325-16) · 15세대 · 사용승인일 2002.06.11 |
| 소유자 | 한기수 (2017.07.28 소유권이전 · 등기상 거래가액 88,000,000원) |
| 감정가 | 105,000,000원 |
| 최저매각가 | 36,015,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 / 청구 | 강영배 / 108,473,972원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.15 갑구 13번 강제경매개시결정 |
| 임차인 조사 | 3명 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매수인 인수액 | 미확정 — 임대차 관계와 미배당 보증금 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선전입이 중요하다
등기부를 보면 과거 여러 차례 근저당권·압류·경매가 등장합니다. 다만 과거 인천상호저축은행·국민은행·부천농업협동조합·인천수산업협동조합의 근저당권과 인천광역시 관련 압류는 이미 말소된 이력입니다. 현재 근저당권과 압류가 남아 있지 않다는 점은 긍정적입니다.
현 경매의 말소기준권리는 2025.09.15 강제경매개시결정입니다. 일반적으로 이 경매개시결정 등기는 매각에 따른 소멸 대상입니다. 그러나 등기된 권리의 소멸과 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 여부는 서로 다른 문제입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 사실만으로 대항력이 최종 확정되는 것은 아니지만, 실제 점유와 적법한 임대차 관계가 충족되면 매수인 부담이 발생할 여지가 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인되지 않은 3명
현황조사 및 매각물건명세서에서 이름이 확인되는 임차인 신고 대상은 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계신고로 중복된 대상은 확인되지 않습니다. 다만 이들이 각각 독립적인 임대차계약의 실제 임차인인지, 주민등록만 남아 있는 관계인인지, 임대차관계가 종료되었는지는 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임삼철 | 2016.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이민자 | 2018.03.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박덕기 | 2023.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
대항력은 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 가능성 평가입니다. 보증금·확정일자·실제 점유·임대차 성립 여부가 확인되지 않아 최종 판정은 유보합니다. 승계는 보증기관 대위·승계신고 여부를 뜻합니다.
- 임삼철. 2016.02.26 전입. 임대차계약·실제 점유·보증금 확인 필요.
- 이민자. 2018.03.13 전입. 현황조사 및 매각물건명세서 기재의 구체적인 임대차 조건 확인 필요.
- 박덕기. 2023.04.03 전입. 보증금·점유 관계와 임대차 종료 여부 확인 필요.
- 대항력. 적법한 주택 인도와 주민등록, 그 유지 여부 확인.
- 우선변제. 확정일자 및 배당요구 관련 사실 확인.
- 인수 위험. 대항력 있는 보증금의 배당 후 미반환액 확인.
- 중복 관계. 3명이 각각 별도의 계약 당사자인지 확인.
특히 한 물건에 여러 명이 전입해 있는 경우에는 주민등록만으로 각자의 독립된 보증금이 모두 존재한다고 단정해서도 안 되고, 반대로 임대차보증금이 없다고 가정해서도 안 됩니다. 실제 계약관계와 점유 범위를 먼저 확정해야 인수금액을 계산할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 기준이 약하다
에스원홈타운(325-16)의 확인된 거래는 2022년 2건입니다. 거래금액은 각각 85,000,000원과 75,000,000원, 평균은 80,000,000원입니다. 그러나 두 거래 모두 전용 38.29㎡이며, 본건의 거래 비교 기준 대상 면적인 43.56㎡와 다릅니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 | 비교 유의사항 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.09 | 38.29㎡ | 4층 | 75,000,000원 | 최신 확인 거래 |
| 2022.04 | 38.29㎡ | 4층 | 85,000,000원 | 과거 거래 |
| 확인 거래 평균 | 38.29㎡ | 2건 | 80,000,000원 | 2022년 기준 |
현재 최저가 36,015,000원은 자료상 평균 거래가 80,000,000원의 약 45.0%입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 최저매각가와 과거 거래금액의 산술적 비교입니다. 대항력 있는 임차인 보증금이 매수인에게 승계되는지 확정되지 않았으므로 실질취득액을 과거 거래가보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 1,048,270원이고, 신청채권자 강영배에게는 34,966,730원이 배당되는 계산입니다. 청구채권은 108,473,972원이므로, 예상 미배당액은 73,507,242원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,048,270원 |
| 1. 경매신청채권자 · 강영배 | 108,473,972원 | 34,966,730원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 36,015,000원 |
집행비용과 신청채권을 중심으로 한 단순 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제·우선변제권에 따른 배당은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험은 별개
| 유찰 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 73,507,242원 |
| 4회 유찰 시 | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 84,117,261원 |
| 5회 유찰 시 | 17,647,350원 | 16,929,698원 | 91,544,274원 |
추가 유찰되면 법원 최저매각가는 25,210,500원, 이후 17,647,350원으로 낮아지는 시나리오입니다. 이때 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 하지만 채권자의 미배당액 증가가 곧 매수인의 채무 증가를 의미하는 것은 아닙니다. 매수인의 핵심 위험은 별도로 존재하는 임차인 보증금의 승계 여부입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 심곡동, 인천서구청 서측 근거리에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·주상용건물 등이 혼재하는 주거지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 서구청역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 기재되어 있습니다. 공동주택 중에서도 대단지 아파트와는 거래시장 및 환금성 특성이 다를 수 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 2025.08.26~2026.08.25 기간의 지정 이력이 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가·토지. 공시지가 1,268,000원/㎡, 토지면적 253.1㎡로 기재되어 있습니다. 이는 건물 전체 부지 관련 수치이며 해당 호수의 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되어 있고 공부와의 차이도 없다고 기재되어 있습니다. 다만 감정평가의 건물 구조 설명에 본건의 층·호수와 다른 표현이 있어 원본 대조가 필요합니다.
- 환금성. 15세대 규모로, 확인된 거래 2건 모두 2022년 거래입니다. 단지 규모가 작고 최신 거래 근거가 부족하므로 현재 매도 가능가격과 매도 소요기간을 판단하기 어렵습니다.
- 경매 이력. 해당 건물 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이며, 본건도 3회 유찰되었습니다. 감정가 대비 가격 하락폭이 크다는 사실만으로 수요가 충분하다고 볼 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 실체 확인. 임삼철·이민자·박덕기의 실제 점유 여부, 가족관계 또는 별도 임대차 관계 여부, 각자의 임대차계약 당사자 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 각 임차인의 계약보증금·반환 여부·계약 종료 여부를 확인해야 잠재적인 매수인 인수금액을 산정할 수 있습니다.
- 대항력 요건 확인. 전입신고만으로 대항력을 최종 확정하지 말고, 적법한 인도·점유 유지·임대차 성립 관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 각 임차인의 확정일자, 배당요구 여부, 우선변제권과 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰예상금액에 매수인이 승계할 미반환 보증금을 합산한 뒤 실제 취득비용을 계산해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 2022년 38.29㎡ 거래만으로 2026년 43.56㎡ 대상 물건의 적정 시세를 산정하기 어렵습니다. 비교 가능한 최근 거래 및 현지 매물가격을 확인해야 합니다.
- 대지권·건축물 원본 대조. 4층 403호의 정확한 전용면적·대지권·건물 구조와 공부상 표시를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도 위험. 공용부분 미납 관리비, 실제 점유자, 인도 가능 여부, 명도에 필요한 비용과 절차를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 매각기일 2026.11.05에 앞서 최종 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 사건 진행상태를 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,601만원이 아니라, 얼마를 떠안느냐”
이 물건은 감정가 105,000,000원에서 최저매각가 36,015,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대주택입니다. 과거 확인 거래의 평균은 80,000,000원이지만, 거래 시기가 2022년이고 면적도 달라 현재 시세로 직접 적용하기 어렵습니다.
무엇보다 중요한 것은 선전입 조사 대상 3명의 보증금과 대항력이 확정되지 않았다는 사실입니다. 임차인 보증금 인수가 발생한다면 실제 취득비용은 최저가보다 커질 수 있고, 추가 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 총부담이 그만큼 줄어든다고 보장할 수 없습니다.
등기부상 담보권 구조가 단순하다는 긍정적인 요소는 있지만, 보증금 미상·실질취득액 불확실·오래된 비교 거래·소규모 다세대주택의 환금성이 함께 작용합니다. 이 상태에서 높은 할인율을 투자 메리트로 평가하는 것은 부적절합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 이 사건의 판단 기준은 3회 유찰이라는 숫자가 아니라, 실제로 인수할 보증금이 있는지, 있다면 최종 취득비용이 얼마인지입니다. 임차관계가 해소되고 실질취득액을 계산할 수 있을 때 비로소 가격과 투자가치를 판단할 수 있습니다.
