인천지방법원 2025타경512353. 인천 서구 심곡동 롯데맨션 제2동 4층 402호, 다세대주택에 대한 강제경매입니다. 소유자 한기수는 2017년 7월 28일 이 물건을 88,000,000원의 거래가액으로 취득했습니다. 이후 채권자 강영배의 강제경매개시결정이 2025년 9월 15일 등기됐고, 현재 세 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 38,073,000원으로 낮아졌습니다.

등기부만 보면 현재 유효한 근저당권이나 별도의 가압류·압류가 확인되지 않는 구조입니다. 과거 신한은행과 우리은행 등의 근저당권도 모두 말소됐습니다. 그러나 현황조사 등에는 임삼철·이민자·박덕기 세 사람이 나타납니다. 세 사람 모두 강제경매개시결정일보다 앞서 전입신고한 것으로 확인되지만, 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계 및 배당 여부는 확인되지 않습니다. 전입신고가 빠르다는 사실만으로 세 사람 모두 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 없지만, 전입자가 더 중요하다

말소기준권리는 2025.09.15 강제경매개시결정입니다. 기존 근저당권은 모두 이미 말소된 상태이므로, 현재 등기부의 담보권을 낙찰자가 그대로 인수하는 문제는 드러나지 않습니다. 경매개시결정 등기도 매각에 따른 말소 대상입니다.

문제는 등기부에 나타나지 않을 수 있는 임차인의 권리입니다. 임삼철은 2016.02.26, 이민자는 2018.03.13, 박덕기는 2023.04.03 전입한 것으로 조사됐습니다. 모두 말소기준권리보다 빠른 전입이지만, 실제 주택 인도·점유, 임대차계약의 존재, 보증금, 가족관계 및 주민등록 유지 여부 등을 함께 확인해야 대항력과 인수 여부를 판단할 수 있습니다.

임차인 분석 — 전입 확인 3인, 인수 가능성 미확정

대항력 표시는 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 반영한 잠정 판단입니다. 확정일자, 보증금, 배당요구 및 실제 점유관계가 확인되지 않아 대항력과 우선변제를 확정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으나, 전입 확인 3인이 각각 독립된 임차인인지는 별도 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 45.9%라는 숫자의 함정

롯데맨션(329-15)은 14세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2023년 4월의 83,000,000원 거래 한 건입니다. 거래면적은 39.93㎡, 거래층은 4층입니다. 본건 비교면적 43.51㎡와 정확히 동일하지 않으며, 거래시점도 2026년 매각기일보다 상당히 앞섭니다.

최저매각가 38,073,000원은 83,000,000원 거래가의 45.9%입니다. 표면상으로는 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 83,000,000원은 2023.04 거래이며, 최근 12개월 평균으로도 동일 금액이 표시되어 있지만, 실제로 확인된 거래시점은 최근 12개월에 해당하지 않습니다. 따라서 이 숫자를 2026년 현재 시세라고 인정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 38,073,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제·일반 우선변제 등은 반영하지 않은 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다.

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,085,314원을 제외한 36,987,686원이 신청채권자 강영배에게 배당되는 계산입니다. 청구금액 108,473,972원 대비 71,486,286원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

다만 신청채권자의 미배당 채권이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 강제경매 신청채권자의 일반채권 미회수액과 임차인의 대항력 있는 보증금 인수 문제는 법적으로 구분해야 합니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액 0원은 임차보증금 위험까지 제거됐다는 의미가 아닙니다.

유찰 회차별 배당·미배당 시나리오

4회 및 5회 유찰은 가정 시나리오로, 실제 향후 매각조건이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 위 미배당액은 신청채권자의 채권 미회수액이며 매수인 인수보증금과 다릅니다. 임차보증금 인수는 어느 시나리오에서도 확정 계산되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (공부·토지 및 감정요항 참고)

• 입지. 인천광역시 서구 심곡동 329-15 소재 다세대주택입니다. 주변은 공동주택·단독주택·주상용 건물이 혼재하는 주거지대로 기술돼 있습니다. 다만 감정요항에 다른 건물명과 동호수가 섞여 있어 본건 위치 설명의 정확성은 확인이 필요합니다.
• 교통. 감정요항에는 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 및 인천지하철 2호선 서구청역 소재, 교통사정 보통으로 기재돼 있습니다. 물건 식별정보가 일치하지 않으므로 실제 본건에서의 접근성은 현장 확인이 필요합니다.
• 규모·환금성. 롯데맨션(329-15)은 14세대 규모이며 준공일은 2002.03.11입니다. 확인되는 거래가 2023.04 한 건에 그쳐 최근 시장가격 및 매각 가능가격을 판단할 만한 거래 표본이 충분하지 않습니다. 소규모 단지 특성상 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 1,365,000원/㎡입니다. 표시된 토지 필지 면적은 279.9㎡로 개별 호수의 대지권 면적과 구별해야 합니다. 과밀억제권역·지구단위계획구역 등의 규제 사항이 기재돼 있습니다.
• 토지거래 관련 규제. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정 기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다. 매각기일 이전에 표시된 기간이 종료되므로 연장 또는 변경 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위생·급배수·난방설비 등이 기술돼 있으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 그러나 감정요항에 1층 101호와 4층 403호 등 본건과 불일치하는 표기가 있어 구조·설비·공부 일치 여부를 원본에서 다시 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임삼철의 임대차관계. 2016.02.26 전입으로 세 사람 가운데 가장 이른 전입기록입니다. 실제 임차인인지, 보증금이 얼마인지, 계속 점유하고 있는지, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 이민자의 대항력 가능성. 2018.03.13 전입으로 경매개시보다 앞섭니다. 독립된 임대차계약이 존재하는지, 다른 전입자와 관계가 있는지, 보증금과 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
• 박덕기의 대항력 가능성. 2023.04.03 전입 역시 말소기준권리보다 앞섭니다. 실제 임대차계약·주택 인도·주민등록 유지 여부와 보증금 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 방지. 세 사람의 전입기록만으로 별도 임대차계약 세 건을 확정하지 말고, 실제 임차인 수와 계약별 보증금을 확인해야 합니다.
• 대항력과 우선변제의 구분. 전입만으로 확정일자 및 우선변제권이 확인되지는 않습니다. 주택 인도, 대항요건 취득시기, 확정일자, 배당요구 종기 내 배당요구 여부와 순위를 각각 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 산정. 임차인별 보증금과 예상 배당액을 파악한 뒤 낙찰대금에 잔존 인수보증금을 더해 총부담액을 계산해야 합니다. 실질취득액이 확정되기 전에는 입찰 상한을 객관적으로 정하기 어렵습니다.
• 매각물건명세서 확인. 임차인의 매수인에 대한 대항 가능성, 배당요구, 미배당 보증금 승계 여부 및 매각조건을 원본으로 검증해야 합니다.
• 감정평가서 대상 일치. 에스원홈타운 403호 및 101호 표기가 본건 롯데맨션 402호와 충돌합니다. 감정평가 대상의 주소·동호수·면적 및 현황이 정확하게 연결되는지 확인해야 합니다.
• 최근 시세 재확인. 2023.04 거래 한 건을 현재 거래가로 대체할 수 없습니다. 면적과 상태가 유사한 실제 거래 및 현재 매수 수요를 별도로 검토해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 명도 협의 또는 법적 인도절차 가능성을 검토해야 합니다. 체납 관리비 가운데 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 등의 범위도 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 34%”보다 중요한 것은 인수보증금이다

이 물건의 최저매각가는 분명 낮습니다. 감정가 111,000,000원에 출발한 경매가 세 차례 유찰되면서 38,073,000원까지 떨어졌습니다. 과거 확인된 거래가 83,000,000원과 비교하면 낮은 가격처럼 보일 수 있습니다.

하지만 실질적으로 중요한 것은 전입 확인자 3명의 법적 지위와 보증금입니다. 전입일은 모두 2025.09.15 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 실제 대항력, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 점유관계가 확정되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액 역시 계산할 수 없습니다.

또한 확인된 실거래는 2023.04 한 건뿐이고, 14세대 다세대주택이라는 소규모 특성상 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다. 감정요항의 다른 건물명·동호수 표기도 원본 대조가 필요한 문제입니다. 등기부상 근저당권이 없다는 장점보다, 미확정 임차보증금과 물건 식별상의 불확실성이 현재는 더 큽니다.