인천지방법원 2025타경512353. 심곡동 롯데맨션 2동 4층 402호 다세대주택입니다. 현 소유자는 한기수이고, 2017.07.28 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 88,000,000원입니다. 현 등기에는 근저당권과 압류가 남아 있지 않고, 과거 신한은행·우리은행·한국주택금융공사 관련 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2025.09.15 강영배의 강제경매개시결정입니다.
등기만 보면 단순해 보이지만 점유관계가 반전입니다. 현황조사 등에 잡힌 박덕기·이민자·임삼철의 전입일은 모두 2025.09.15보다 앞섭니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 단순히 전입일만으로 ‘대항력 있음’이라고 확정할 수는 없습니다. 이 사건에서는 대항력 가능·미상으로 취급하고 인수 위험을 열어둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 329-15 롯데맨션 2동 4층402호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 한기수 (2017.07.28 소유권이전 · 거래가액 88,000,000원) |
| 실거래 비교 면적 | 43.51㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강영배 / 108,473,972원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
과거 근저당권들은 모두 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 산정된 권리는 2025.09.15 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 전입입니다. 임삼철은 2016.02.26, 이민자는 2018.03.13, 박덕기는 2023.04.03 전입으로 조사됐습니다. 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 낙찰대금에서 얼마를 배당받고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 인수금액 미확정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임삼철 | 2016.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 이민자 | 2018.03.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 박덕기 | 2023.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 전입일은 기준일보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제권 행사와 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 따라서 이 표의 핵심은 ‘대항력 확정’이 아니라 인수 가능성을 제거하지 못했다는 데 있습니다.
③ 시세 비교 — 93.6%라는 숫자만 보면 안 된다
롯데맨션(329-15)은 총 14세대, 사용승인 기준일은 2002.03.11입니다. 확인 가능한 실거래는 2023.04 한 건이며, 전용면적 39.93㎡·4층이 83,000,000원에 거래됐습니다. 제공된 실거래 비교 평균값과 최신 거래값도 모두 83,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 39.93㎡ | 4 | 83,000,000원 |
현재 최저가 77,700,000원은 이 실거래 비교값의 93.6%입니다. 하지만 거래 표본이 1건뿐이고 거래시점도 2023.04이므로, 이 수치만으로 현재 가격 메리트를 강하게 평가하기 어렵습니다. 더 중요한 것은 77,700,000원이 실질취득가가 아니라는 점입니다. 임차인에게 승계할 보증금이 확인되면 실질취득가는 그만큼 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,798,600원 |
| 1. 경매신청채권자 · 강영배 | 108,473,972원 | 75,901,400원 |
| 미배당 | - | 32,572,572원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 청구액 108,473,972원 중 75,901,400원이 배당되고 32,572,572원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 임차인 3명의 배당·승계 여부 역시 이 계산만으로 확정할 수 없습니다.
회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 77,700,000원 | 75,901,400원 | 32,572,572원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 54,390,000원 | 53,010,980원 | 55,462,992원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 38,073,000원 | 36,987,686원 | 71,486,286원 |
유찰이 이어지면 명목상 매각가는 낮아지지만 신청채권자의 미배당은 32,572,572원에서 55,462,992원, 71,486,286원으로 커집니다. 다만 이 숫자는 임차보증금 인수액과 별개입니다. 임차인이 실제 대항력을 갖고 보증금이 배당으로 소진되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려가도 그만큼 실질취득 부담이 남을 수 있습니다. 따라서 추가 유찰 자체를 매력으로 평가할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 대상은 다세대주택이며 감정 이용상태 역시 다세대주택입니다.
- 규모. 롯데맨션(329-15)은 14세대이며 사용승인 기준일은 2002.03.11입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 279.9㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,365,000원/㎡입니다.
- 토지 조건. 평지·세로장방형이며 중로한면에 접하고, 지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 거래 표본. 확인 가능한 실거래는 2023.04 1건, 83,000,000원입니다. 14세대 규모와 1건의 거래 표본을 감안하면 가격 판단의 표본성이 높다고 보기는 어렵습니다.
- 경매 이력. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 임삼철·이민자·박덕기 세 사람의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금의 배당 가능성과 낙찰 후 남는 인수액을 계산하려면 확정일자와 배당요구 여부가 필요합니다.
- 실질취득가 재계산. 최저가 77,700,000원에 확인된 인수금액을 더한 뒤 실거래 비교값 83,000,000원과 비교해야 합니다.
- 실거래 표본 주의. 확인 거래가 2023.04 1건뿐이므로 93.6%라는 비율만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 54,390,000원, 3회 유찰 시 38,073,000원으로 낮아져도 임차인 승계금이 확인되지 않으면 실질 부담은 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “7,770만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
감정가 111,000,000원에서 1회 유찰돼 77,700,000원까지 내려온 숫자만 보면 관심이 갈 수 있습니다. 확인 가능한 83,000,000원 실거래와 비교해도 최저가는 93.6%입니다. 그러나 이 사건에서 가격표보다 먼저 확인해야 할 것은 전입 3명의 임대차관계입니다.
임삼철·이민자·박덕기 모두 기준일보다 앞서 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제, 낙찰자 승계액을 확정할 수 없습니다. 그래서 현재의 77,700,000원은 실질취득가가 아닙니다. 인수할 보증금이 확인된 뒤에야 실질취득가가 완성되고, 그 숫자를 83,000,000원 실거래와 비교해야 합니다. 권리 미확정, 가격 판단 보류. 이 사건은 추가 유찰 여부보다 임차인 보증금의 실체를 먼저 밝혀야 하는 물건입니다.
