인천지방법원 2025타경512353. 작전동 호산빌라 1층 101호의 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 한기수로, 2017년6월19일 매매를 원인으로 2017.07.28. 소유권을 이전받았고 거래가액은 61,000,000원입니다. 현재 경매는 강영배가 신청한 강제경매이고 청구액은 108,473,972원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 과거 설정됐던 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025.09.15. 강제경매개시결정입니다. 그런데 최지영의 주택임차권등기는 2024.10.18.에 이미 등기됐고 전입·점유개시는 2022.10.12., 확정일자는 2022.09.08.입니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 그 부족분을 매수인이 떠안는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 852-39 호산빌라 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콩크리트조 및 벽돌조평 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 한기수 (2017.06.19. 매매, 2017.07.28. 소유권이전 · 거래가액 61,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강영배 / 108,473,972원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
현재 사건의 말소기준은 2025.09.15. 강제경매개시결정입니다. 최지영의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.10.18. 등기이며, 보증금은 77,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수 1명 + 금액 미상 3명
| 임차인 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지영 | 2022.10.12 | 77,000,000원 | 2022.09.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 |
| 박덕기 | 2023.04.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이민자 | 2018.03.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 임삼철 | 2016.02.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 명단은 중복 보증금 신고로 합산되는 구조가 아닙니다. 확인되는 실제 임차인은 4명입니다. 다만 최지영 외 3명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정하면 안 됩니다. 전입 시점이 말소기준보다 앞선 만큼 대항력 가능·미상으로 보고, 각자의 임대차계약·점유관계·보증금을 확인할 때까지 추가 인수 위험을 남겨 두는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 임차인 최지영 보증금 | 77,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 강영배 | 108,473,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 최지영 보증금 부족분은 14,846,600원으로 계산되며 매수인 인수 대상입니다. 신청채권자 강영배에 대한 예상배당은 0원이고 미배당액은 108,473,972원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰해도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 최지영 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 63,700,000원 | 14,846,600원 | 78,546,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 44,590,000원 | 33,612,620원 | 78,202,620원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,212,999원 | 46,748,835원 | 77,961,834원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 낙찰가가 63,700,000원 → 44,590,000원 → 31,212,999원으로 내려가도 최지영에게 배당되지 못한 보증금이 반대로 14,846,600원 → 33,612,620원 → 46,748,835원으로 늘어납니다. 그래서 낙찰가와 확정 인수액을 합친 금액은 계속 77,000,000원 보증금 부근에 머뭅니다. 단순히 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 접근이 통하지 않는 이유입니다.
⑤ 이용상태·현장 체크
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콩크리트조 및 벽돌조평 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 101호이며, 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 판단. 실거래 기준 시세와의 직접 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 이 사건은 먼저 임차보증금 승계액을 합산해 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최지영 인수액 합산. 현재 회차 기준 최저가 63,700,000원과 미배당 보증금 14,846,600원을 합쳐 최소 78,546,600원의 실질취득 구조로 계산해야 합니다.
- 박덕기 확인. 2023.04.03. 전입 내역이 있으나 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 대항력 가능·미상 상태에서 임대차계약과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 이민자 확인. 2018.03.13. 전입 내역이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 추가 승계 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 임삼철 확인. 2016.02.26. 전입 내역 역시 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 미상 상태이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해 권리관계를 확정해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 최지영 인수액이 커져 실질취득액은 78,202,620원·77,961,834원 수준으로 유지됩니다.
- 배당 재확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 인수액은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “63,700,000원 낙찰”이 아니라 “78,546,600원 이상 취득”
이 사건의 위험은 눈에 보이는 최저가보다 눈에 보이지 않는 인수액입니다. 최지영은 보증금 77,000,000원의 선순위 주택임차권자로, 현재 회차에서 배당받지 못하는 14,846,600원을 매수인이 승계합니다. 따라서 현재 가격 판단의 출발점은 63,700,000원이 아니라 78,546,600원 이상입니다.
더 중요한 것은 이 금액도 최종 상한이 아니라는 점입니다. 박덕기·이민자·임삼철은 모두 말소기준보다 앞선 전입 내역이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들의 대항력은 현 단계에서 가능·미상으로 보아야 하고, 실제 보증금이 남아 있다면 추가 인수로 이어질 수 있습니다. 확정 선순위 임차권 1건에 미상 임차관계 3건이 겹친 고위험 권리구조이므로, 보증금과 점유관계를 확정하기 전에는 최저가 할인만을 근거로 입찰가를 정하는 것이 위험합니다.
