인천지방법원 2025타경512353. 인천 계양구 작전동 호산빌라 1층 101호, 다세대주택 강제경매 사건입니다. 소유자는 한기수 씨이며, 2017년 7월 28일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건은 강영배 씨가 청구금액 108,473,972원으로 진행한 강제경매입니다. 등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소되었지만, 2024년 10월 18일 등기된 최지영 씨의 주택임차권은 현재 경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 임차보증금이 77,000,000원이고, 매각대금에서 전액 변제되지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

핵심은 낙찰가격과 실제로 부담하는 취득금액을 구분하는 것입니다. 최저가가 31,213,000원까지 내려간 사실만 보면 감정가 대비 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 최저가에 미배당 임차보증금이 더해지므로, 실제 취득에 필요한 금액은 보증금 77,000,000원 수준에 묶입니다. 더 유찰되더라도 이 구조가 쉽게 바뀌지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되지 않는 선순위 임차권

이 사건의 말소기준권리는 2025.09.15 강제경매개시결정입니다. 이전에 설정된 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 현재 경매에서 말소기준이 되지 않습니다. 반면 최지영 씨의 주택임차권등기는 2024.10.18에 접수되었습니다. 주택임차권등기에는 2022.10.12 전입 및 점유 개시, 2022.09.08 확정일자가 명시되어 있습니다.

과거 신안시스템창호건설주식회사의 가압류, 중소기업은행 등의 근저당권 및 국의 압류는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 과거 말소된 채권들이 아니라, 경매개시결정보다 먼저 성립한 주택임차권과 전입자들의 실제 임차관계입니다.

② 임차인 분석 — 확정된 인수와 확인되지 않은 위험

주택임차권등기가 확인되는 최지영 씨 외에도 현황조사에서 박덕기·이민자·임삼철 씨의 전입 사실이 확인됩니다. 이들 3명의 보증금·확정일자·실제 임차관계는 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다. 단순히 전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 이유만으로 각각 독립된 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수 없습니다.

③ 실질취득금액 — 낙찰가가 내려가도 싸지지 않는다

현재 최저매각가는 감정가의 34.3%에 불과합니다. 하지만 경매가격과 선순위 임차보증금 인수액은 반대 방향으로 움직입니다. 낙찰가가 낮아지면 보증금에 대한 배당액이 줄어들고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 커집니다.

각 회차의 실질취득금액은 낙찰가와 해당 회차 예상 인수액의 합계입니다. 유찰에 따라 집행비용과 배당액이 달라지므로 정확히 같은 금액으로 고정되지는 않지만, 보증금 77,000,000원 안팎의 부담이 유지됩니다.

④ 시세 판단 — 감정가 할인율이 투자수익은 아니다

감정가는 91,000,000원입니다. 현재 실질취득금액 77,961,834원은 감정가의 약 85.7% 수준입니다. 감정가보다 낮기는 하지만 이를 곧바로 현재 시세보다 저렴하다고 해석할 수는 없습니다.

호산빌라 101호의 현재 시장가격은 동일·유사 물건의 최근 거래가격, 거래 시점 및 상태를 확인한 후 판단해야 합니다. 특히 다세대주택은 같은 지역이라도 건물의 노후도와 개별 호실의 상태에 따라 매각가격이 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)

현재 최저가 31,213,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 961,834원을 제외한 30,251,166원이 최지영 씨의 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 부족분은 46,748,834원이며, 신청채권자인 강영배 씨에게 돌아가는 예상배당은 0원입니다.

신청채권자의 청구금액 108,473,972원은 전액 미배당으로 산정됩니다. 그러나 신청채권자의 미배당 채권액과 매수인이 인수하는 임차보증금은 별개입니다. 신청채권자의 미배당액을 매수인의 채무로 그대로 더해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 다른 전입자의 권리관계는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표·등기부 기준)

• 소재지. 인천광역시 계양구 작전동 852-39 호산빌라 1층 101호입니다. 도로명주소는 계양대로 125-1입니다.
• 용도. 집합건물인 다세대주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
• 구조. 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 3층 건물로, 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 임차권 범위. 최지영 씨의 주택임차권등기는 1층 101호 39.11㎡ 전부에 설정되어 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시가 없으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호실의 상태와 매수 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 3회 유찰 사실만으로 적정 시장가격이나 향후 매각 가능성을 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 31,213,000원이 아니라, 확인된 선순위 보증금 인수액을 합한 77,961,834원을 기본 출발점으로 삼아야 합니다.
• 최지영 임차권 원본 확인. 보증금 77,000,000원, 전입일 2022.10.12, 확정일자 2022.09.08, 임차권등기 2024.10.18 및 배당요구 사실을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
• 미상 전입자 3명 조사. 박덕기·이민자·임삼철 씨의 실제 거주 여부, 임대차계약, 보증금, 점유관계, 최지영 씨와의 관계 및 권리 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 배당 및 인수액 재산정. 현재 예상 인수액은 46,748,834원이지만, 실제 집행비용·배당순위·조세채권·다른 권리자의 존재에 따라 달라질 수 있습니다.
• 유찰 전략 재검토. 다음 회차로 넘어가도 낙찰가 감소분만큼 인수보증금이 늘어 실질취득금액은 크게 내려가지 않습니다. 유찰 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
• 현재 시세 확인. 동일 지역 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 대상 호실 상태를 비교해야 합니다. 감정가 할인율만으로 수익성을 산정하면 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 현황조사상 여러 전입자가 확인되므로 실제 점유자와 점유 권원을 확인하고, 인도 및 명도에 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 조세채권이 존재하는지 확인하고 취득 부대비용까지 고려해야 합니다.
• 감정평가서 교차검증. 소재지와 주위환경 설명에 다른 물건의 정보가 포함되어 있으므로 감정평가서 원본, 건축물대장, 현장 상태를 대조해야 합니다.
• 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 기일 변경 여부를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “3,121만원짜리 집이 아니다”

이 사건은 최저매각가가 낮다고 해서 취득가격도 낮아지는 것은 아니라는 점을 보여주는 사례입니다. 감정가 91,000,000원인 호산빌라 101호의 최저가는 3회 유찰 끝에 31,213,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차보증금 77,000,000원 때문에 배당 부족분을 인수하면 실질취득금액은 77,961,834원에 이릅니다.

다음 회차에서 더 낮은 가격으로 낙찰받더라도 보증금 미배당분이 증가하므로 전체 부담은 77,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 여기에 임차관계가 확정되지 않은 전입자 3명까지 존재합니다. 현재 시세와 추가 인수위험을 확인하기 전에는 실질적인 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 부족합니다.

이 물건의 핵심은 몇 번 더 유찰되는지가 아닙니다. 선순위 보증금과 추가 점유관계를 확인한 뒤, 실제로 얼마를 부담해야 하는지를 확정하는 것입니다. 권리 인수구조가 해소되거나 충분히 검증되지 않는 한, 단순한 저가 입찰을 목적으로 접근하는 것은 위험합니다.