인천지방법원 2025타경508235. 인천 부평구 부평동 768-218 소재 다세대주택 4층 402호입니다. 매각물건명세서상 현황 명칭은 태영그린빌라로 통용되고, 등기상 소유자는 오연선입니다. 2019년 3월 26일 매매로 소유권이 이전되었으며 당시 등기된 거래가액은 80,000,000원입니다.
이 사건은 김혜진 채권자가 신청한 강제경매입니다. 현재 등기상 말소되지 않은 근저당권은 확인되지 않으며, 2025년 3월 13일 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 등기부만 보면 경매로 소멸할 권리의 구조가 비교적 단순합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부에 남은 근저당이 아니라 경매개시보다 먼저 전입한 사람들의 임대차 및 점유관계입니다.
특히 최초 감정가에서 크게 하락한 매각가격은 투자자의 관심을 끌 수 있지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가를 초과한다면 낙찰가격이 내려가도 미배당 보증금의 인수액은 증가할 수 있습니다. 이 경우 실질취득액은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수보증금의 합계로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 768-218 4층 402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 경인로818번길 17-10 |
| 현황 명칭 | 태영그린빌라 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 4층 · 4층 402호 |
| 소유자 | 오연선 · 2019.03.26 소유권이전 · 등기 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 | 92,000,000원 |
| 최저매각가 | 10,823,000원 (6회 유찰) |
| 감정가 대비 | 11.76% |
| 신청채권자 | 김혜진 |
| 청구금액 | 89,495,671원 |
| 말소기준 | 2025.03.13 · 갑구 15번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 선순위 전입관계가 중요하다
과거에는 한국주택은행 근저당권, 주택임차권, 서창농업협동조합 근저당권, 안양농업협동조합 근저당권, 농협은행 근저당권 등이 설정된 이력이 있습니다. 그러나 이들 권리는 모두 등기부상 이미 말소되었습니다. 과거 김재수 명의로 등기되었던 임차보증금 25,000,000원의 주택임차권도 2008년 경매 매각 과정에서 말소된 권리로, 현재 인수할 보증금에 합산하지 않습니다.
현재 분석에서 기준이 되는 등기는 2025.03.13 접수된 갑구 15번 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정 등기는 매각에 따라 말소되는 것으로 분류됩니다. 다만 전입 시기가 그보다 빠른 사람들의 대항력 여부는 별도의 검토 대상입니다. 경매개시결정이 말소된다는 사실만으로 선순위 임차인의 보증금까지 소멸한다고 판단할 수는 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 인수위험의 핵심
현황조사 및 매각물건명세서에 임종현, 현황조사에 이진규가 각각 확인됩니다. 두 사람 모두 강제경매개시결정보다 전입신고일이 빠릅니다. 그러나 보증금, 확정일자, 실제 점유·임대차관계 및 배당요구 여부가 명확하게 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 임종현 | 2023.09.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
| 이진규 | 2021.01.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
임종현: 현황조사·매각물건명세서에서 확인. 이진규: 현황조사에서 확인. 각자의 확정일자·보증금·배당요구 및 실제 임대차관계는 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 표시되어 있지 않습니다.
대항력 있는 임차인이 실제로 존재하고 해당 보증금이 낙찰대금에서 배당되지 않는다면, 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 매수인의 실질취득액이 낙찰가 + 미배당 인수액 ≈ 임차보증금으로 사실상 고정될 수 있습니다. 따라서 최저매각가 10,823,000원만으로 취득비용을 판단하는 것은 위험합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 11.76%, 시세 대비 저렴한지는 미확인
감정가 92,000,000원에서 6회 유찰된 현재 최저매각가는 10,823,000원입니다. 감정가 대비 비율은 11.76%로 크게 하락했지만, 감정가 자체가 현재 시장에서 실제 거래될 수 있는 가격이라는 보장은 없습니다.
더욱 중요한 점은 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 시장가격 추세를 확인할 수 없다는 것입니다. 따라서 이 사건에 대해 시세보다 싸다거나 투자수익이 높다고 판단할 근거는 부족합니다. 현재 최저가격과 실질취득액의 차이도 선순위 전입자의 보증금 문제에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 10,823,000원 | 11.76% | 미상 |
| 7회 유찰 시 | 7,576,099원 | 8.23% | 미상 |
| 8회 유찰 시 | 5,303,269원 | 5.76% | 미상 |
7·8회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 모든 회차에서 배당 모형상 인수액은 0원으로 계산되었으나, 임차인의 실제 보증금 인수위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,823,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 594,814원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 김혜진 | 89,495,671원 | 10,228,186원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당 | — | 79,267,485원 |
집행비용 594,814원과 신청채권자 예상배당 10,228,186원으로 최저매각가 10,823,000원을 배분한 가정입니다. 신청채권의 미배당 79,267,485원은 채권자 측 부족액이지 매수인이 자동으로 승계하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 선순위 임차권은 반영되지 않았으므로 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 위험
| 회차 | 예상 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 10,823,000원 | 10,228,186원 | 79,267,485원 |
| 7회 유찰 | 7,576,099원 | 7,039,729원 | 82,455,942원 |
| 8회 유찰 | 5,303,269원 | 4,807,810원 | 84,687,861원 |
신청채권자의 청구금액은 89,495,671원인데, 현재 최저가 기준 예상배당액은 10,228,186원에 불과합니다. 이 때문에 상당한 미배당이 예상됩니다. 그러나 채권자에게 배당되지 않는 금액과 매수인이 인수할 금액은 구별해야 합니다. 채권자의 부족액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
이 사건의 별도 위험은 전입자 2명의 보증금과 대항력 여부입니다. 실제 대항력 있는 임대차가 존재하고 배당받지 못한 보증금이 남는다면, 그 보증금에 대해서는 매수인 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 배당표만 보고 인수액 0원으로 확정하는 것은 부적절합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철 1호선 동수역 남서측 인근. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 다세대주택으로, 장식벽돌 외벽 및 샤시 창호 등이 기재되어 있습니다. 위생설비·급배수설비·난방설비를 갖춘 것으로 조사되었습니다.
- 토지·규제. 감정요항표상 부평동 소재 해당 기호의 토지는 제1종일반주거지역, 희망천지구 지구단위계획구역, 주거환경개선지구 및 과밀억제권역으로 기재되어 있습니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 다세대주택이라는 용도와 6회 유찰 이력은 신중하게 검토할 요인입니다. 다만 실제 유찰 원인이 권리문제인지, 물건상태인지, 시장가격인지 확인되지 않았으므로 특정 원인으로 단정해서는 안 됩니다. 최근 실거래가격과 유사 물건의 거래 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임종현 임대차관계 확인. 2023.09.06 전입기록을 기준으로 실제 주택 인도·점유, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 이진규 점유·전입 확인. 2021.01.25 전입자의 실제 거주 여부와 임대차계약 존재 여부를 확인하고, 다른 전입자와의 관계 및 보증금 권리관계도 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 선순위 임차권 또는 보증금 인수 관련 기재, 실제 점유관계와 매수인 부담사항을 반드시 대조해야 합니다.
- 인수액 확정 전 가격 판단 보류. 배당표상 0원과 실제 인수액을 혼동해서는 안 됩니다. 실질취득액은 확인된 매수인 부담금액을 반영하여 계산해야 합니다.
- 최근 시세 확인. 같은 지역의 유사 다세대주택 실거래, 최근 거래일, 가격 추세 및 개별 물건 상태를 확인하고 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 현장 확인. 건물의 실제 명칭과 등기상 표시, 출입 및 점유상태, 내부 수리 상태, 누수·하자, 관리비 체납과 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰 및 매각 진행 확인. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부와 변동사항을 법원 공고에서 재확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득액이 낮다”
이 물건은 감정가 92,000,000원에서 10,823,000원까지 내려온 6회 유찰 다세대주택입니다. 숫자만 보면 낙찰 기회처럼 보일 수 있습니다. 하지만 현재까지 확인된 사실은 오히려 신중한 판단을 요구합니다.
등기부상 기존 근저당권과 압류 등은 이미 말소되었고, 현재 말소기준은 2025년 3월 13일 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞서 전입한 이진규·임종현 2명의 임대차관계와 보증금이 확정되지 않았습니다. 이 문제는 낙찰 이후 매수인이 부담해야 할 실질 비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 확정된 권리분석 결과가 아닙니다. 실제 인수보증금이 확인되지 않은 상태에서 최저가가 감정가의 11.76%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 더구나 현재 시세와의 비교도 불가능합니다.
결론은 입찰 판단 보류입니다. 먼저 선순위 전입자들의 대항력과 보증금 인수 여부를 확정하고, 그다음 실질취득액을 실제 시세와 비교해야 합니다. 이 사건에서 중요한 것은 최저가가 얼마나 내려갔는지가 아니라 최종적으로 얼마를 부담하고 어떤 권리를 인수하게 되는지입니다.
