인천지방법원 2025타경508235. 부평동 768-218, 현황상 ‘태영그린빌라’로 통용되는 다세대주택 4층 402호입니다. 감정가는 92,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 15,462,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 큰 할인율이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 임종현은 2023.09.06, 현황조사에서 확인되는 이진규는 2021.01.25 전입으로, 두 사람 모두 현재 말소기준권리로 선언된 2025.03.13 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 전입일만으로 최종 대항력과 인수액을 확정해서는 안 됩니다. 다만 선행 전입이 확인되는 만큼 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하고, 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰자가 부담할 가능성을 배제할 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 임차보증금 미상이라는 핵심 변수가 확인되기 전에는 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508235 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 768-218 4층402호 · 경인로818번길 17-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 오연선 · 2019.03.02 매매 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 15,462,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 89,495,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
현재 등기부상 근저당이나 압류가 남아 있는 구조는 아닙니다. 과거 한국주택은행 근저당, 김재수의 주택임차권, 서창농업협동조합·안양농업협동조합·농협은행 근저당 및 여러 압류·가압류는 이미 말소됐습니다. 현 소유자 오연선은 2019.03.26 소유권이전을 마쳤고, 현재 사건에서는 2025.03.13 김혜진의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 선언되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수금액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임종현 | 2023.09.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이진규 | 2021.01.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복신고로 볼 임차인은 없습니다. 따라서 현재 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않기 때문에 보증금 합계, 예상 미배당액, 낙찰자의 실질취득비용을 숫자로 확정하는 것은 불가능합니다.
③ 배당 시뮬레이션 (현재 최저가 15,462,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 678,316원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김혜진 | 89,495,671원 | 14,783,684원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자의 미배당액은 74,711,987원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 임차보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 배당표의 매수인 인수 0원은 임차인 권리까지 확정한 최종 인수액으로 해석하면 안 됩니다.
④ 가격 — 5회 유찰은 사실이지만 시세 판단 자료는 없다
감정가 92,000,000원에서 현재 최저가 15,462,000원까지 내려와 감정가의 16.81% 수준입니다. 6회 유찰 시 시나리오는 10,823,400원, 7회 유찰 시 시나리오는 7,576,379원입니다.
하지만 동일 다세대의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로, 15,462,000원이 실제 시장가격보다 싼지 여부를 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 보증금 미상의 선행 전입자가 2명 있으므로, 가격 판단은 최저가가 아니라 임차관계 확인 후의 실질취득비용을 기준으로 다시 해야 합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철1호선 동수역 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제402호이며 외벽은 장식벽돌 등, 창호는 샤시 창호 등입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비를 구비하고 있습니다.
- 토지·규제. 대체로 부정형의 다세대주택 건부지이며 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 현황상 ‘태영그린빌라’로 통용됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임종현 보증금 확인. 전입일 2023.09.06이 말소기준보다 빠릅니다. 계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 이진규 보증금 확인. 전입일 2021.01.25로 더 빠릅니다. 실제 점유와 임대차관계, 보증금, 확정일자 확인이 필요합니다.
- 실질취득가 재계산. 두 임차인의 미배당 보증금이 확인된 뒤 낙찰가에 더해 총 취득비용을 다시 산정해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 다세대 실거래 확인. 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 실거래를 기준으로 낙찰가 상한을 정해야 합니다.
- 현황 재확인. 현황상 ‘태영그린빌라’로 통용되는 점과 실제 점유자·호수 표시를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 “보증금 미상 2명”이 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 92,000,000원짜리 물건의 현재 최저가는 15,462,000원, 감정가의 16.81%입니다. 하지만 권리분석에서는 그보다 먼저 확인해야 할 숫자가 있습니다. 임차인 2명입니다.
임종현과 이진규는 모두 2025.03.13보다 앞서 전입했고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 이들의 권리를 확인하지 않은 채 매수인 인수 0원으로 결론내리는 것은 위험합니다. 현 단계의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 실질취득비용은 아직 모른다”입니다. 임차보증금과 배당요구 여부를 확인하기 전까지는 최저가 15,462,000원 자체를 투자 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
