인천지방법원 2025타경508235. 인천광역시 부평구 부평동 희망빌라 1층 103호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 감정가는 96,000,000원이며, 6회 유찰 후 최저매각가는 11,295,000원으로 내려왔습니다. 매각기일은 2026년 11월 2일입니다.

등기상 소유자는 오연선으로, 2019년 4월 5일 거래가 75,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 신청채권자는 김혜진이며 청구액은 89,495,671원입니다. 과거 근저당권들은 등기부상 말소되어 있으나, 2025년 3월 4일 등기된 이진규의 주택임차권은 경매개시결정보다 앞서 있고 매수인 인수위험이 명시되어 있습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 임차권의 배당과 미배당 잔액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정보다 앞선 임차권이 핵심

등기부상 과거 근저당권은 말소되어 있습니다. 하지만 이진규의 주택임차권등기는 2025년 3월 4일 접수됐고, 강제경매개시결정은 2025년 3월 13일입니다. 따라서 임차권은 경매개시결정보다 앞선 권리이며, 매각물건명세서는 해당 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 인수권리로 명시합니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명

현황조사에서 임종현이 확인되고, 등기부와 매각물건명세서에는 이진규의 임차권등기가 확인됩니다. 두 사람은 각각 별도로 검토해야 합니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 확인된 임차인은 없습니다.

* 매각물건명세서에는 인수대상 보증금 77,000,000원이 명시되어 있습니다. 등기부 임차권등기에는 계약 관련 보증금 75,000,000원과 77,000,000원이 함께 기재되어 있으므로, 최신 임대차계약서와 실제 보증금 잔액을 원본으로 대조해야 합니다.

③ 가격·실질취득 — 최저가가 낮아도 총비용은 별개

현재 최저매각가 11,295,000원은 감정가 96,000,000원의 약 11.77%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 최저가만을 나타냅니다. 임차권의 미배당 보증금과 별도 임차인의 권리관계를 반영한 가격이 아니므로, 이를 근거로 시세보다 저렴하거나 투자 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

임차인에게 실제로 얼마가 배당되는지에 따라 실질취득액은 달라집니다. 예를 들어 매각대금에서 집행비용 603,310원을 공제한 잔액 10,691,690원이 이진규에게 배당된다고 가정하면, 보증금 미배당액은 66,308,310원이고 낙찰가를 더한 금액은 77,603,310원입니다. 반대로 임차인에게 배당되는 금액이 없다면 낙찰가에 보증금 77,000,000원을 더한 88,295,000원이 됩니다.

위 금액은 임차보증금 77,000,000원만 놓고 계산한 단순 시나리오입니다. 최종 배당순위와 실제 배당액이 확정된 것은 아니며, 임종현의 보증금 및 권리관계와 기타 취득 관련 비용도 반영되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (최저가 11,295,000원 기준의 단순 산식)

위 표의 신청채권자 배당액은 임차권을 반영하지 않은 단순 산식입니다. 매각물건명세서가 이진규의 임차권을 매수인 대항 가능 권리로 명시하고 있으므로, 이 표를 최종 배당표로 해석해서는 안 됩니다. 임차인의 우선변제권과 실제 배당순위를 반영하면 신청채권자의 배당액 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 위치. 감정평가서상 해당 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재로, 인천지하철 1호선 동수역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서에서는 대중교통 여건을 보통으로 평가했습니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 것으로 평가되어 있습니다. 해당 물건의 전용면적은 37.81㎡입니다.
• 토지이용계획. 해당 물건 관련 평가 내용에는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구 및 과밀억제권역이 기재되어 있습니다.
• 공부와의 차이·위반 여부. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 다세대주택이며 6회 유찰된 물건입니다. 실질취득액에 큰 영향을 줄 수 있는 임차권 인수위험까지 고려해 보수적으로 판단해야 합니다. 개별 호수의 시세 우위는 별도의 거래사례 확인 없이 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 원본 대조. 이진규의 등기부에는 75,000,000원과 77,000,000원이 함께 기재되어 있고, 매각물건명세서는 77,000,000원의 인수위험을 명시합니다. 최신 계약서, 보증금 잔액 및 명세서의 기재를 대조하세요.
• 실제 배당액 확인. 임차권의 우선변제권과 배당순위를 확인하고, 실제 배당될 금액과 미배당 잔액을 계산한 뒤 실질취득액을 산정하세요.
• 임종현의 임대차 확인. 보증금, 확정일자, 계약서, 실제 점유관계와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 인수액을 0원으로 가정하지 마세요.
• 총취득비용 재산정. 낙찰가뿐 아니라 임차보증금 인수액과 집행·취득 관련 비용을 함께 계산하세요. 임차권에 관한 확인이 끝나기 전에는 최저가만으로 입찰 상한을 정하지 않는 것이 안전합니다.
• 매각기일 전 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 배당 관련 자료를 서로 대조하고, 권리 내용이나 배당관계가 달라졌는지 확인하세요.

맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득가 하락”

인천 희망빌라 103호는 감정가 96,000,000원에서 최저가 11,295,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이진규의 임차권등기는 매각물건명세서상 매수인 인수위험이 명시되어 있고, 임차보증금 77,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 인수할 수 있습니다. 여기에 임종현의 보증금과 확정일자도 확인이 필요합니다.

현재 자료만으로 실질취득액을 확정하거나 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 입찰 판단의 선행조건은 낮은 최저가가 아니라 임차권의 실제 보증금, 우선변제 범위, 배당액과 미배당 잔액을 확인하는 것입니다. 권리관계를 확정하고 두 임차인의 위험을 모두 계산한 뒤에야 입찰 여부와 상한가를 검토할 수 있습니다.