16,135,000원
인천지방법원 2025타경508235. 부평동 희망빌라 1층103호 다세대주택입니다. 감정가는 96,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 16,135,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81%에 불과해 매우 싸 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차권입니다. 등기부상 현재 소유자는 오연선이고, 2019.04.05. 거래가 75,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 말소기준권리는 2025.03.13. 인천지방법원의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2021.01.25. 전입의 이진규와 2023.09.06. 전입의 임종현이 확인됩니다. 특히 이진규는 2025.03.04. 을구 11번 주택임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서에는 임대차보증금 77,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 768-265 희망빌라 1층103호 · 경인로818번길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층 지상4층 · 제1층 제103호 |
| 소유자 | 오연선 · 2019.04.05. 소유권이전 · 거래가 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 16,135,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김혜진 / 89,495,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 한국주택은행·근해안강망수산업협동조합·인천수산업협동조합·안양농업협동조합의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.03.13. 강제경매개시결정입니다. 문제는 이 기준보다 이진규의 전입과 임종현의 전입이 모두 앞선다는 점입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 미상 1명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진규 | 2021.01.25 | 77,000,000원 | 2020.12.07 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 | 미배당 잔액 인수 |
| 임종현 | 2023.09.06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 인수 가능성 |
이진규는 제1층 제103호 37.81㎡ 전부에 관해 임차권등기가 되어 있고, 임대차계약은 2020.11.14. 보증금 75,000,000원에서 2022.12.07. 보증금 77,000,000원으로 확인됩니다. 확정일자는 2020.12.07. 및 2022.12.16.이고, 배당요구도 2025.03.04. 이루어졌습니다. 매각물건명세서의 핵심 문구는 77,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다는 것입니다.
임종현은 현황조사에서 2023.09.06. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 금액까지 단정할 수 없고, 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 판단 — 16,135,000원이 실질 취득가격이 아니다
현재 회차 최저가는 감정가 96,000,000원의 16.81%까지 하락했습니다. 그러나 이 사건에서는 최저가 하락 자체가 가격 메리트로 직결되지 않습니다. 이진규의 대항력 있는 77,000,000원 임차보증금이 낙찰가를 훨씬 웃돌기 때문입니다.
대항력 인수형은 낙찰가가 더 낮아져도 그만큼 임차보증금의 미배당 잔액이 늘어날 수 있어, 이진규 한 명만 기준으로 보면 실질취득은 약 77,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다. 6회 유찰 시 최저가가 11,294,500원, 7회 유찰 시 7,906,149원으로 내려가더라도 “낙찰가가 낮아졌으니 더 싸졌다”는 식으로 접근하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 690,430원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 김혜진 | 89,495,671원 | 15,444,570원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정상 신청채권자 김혜진에게 15,444,570원이 배당되고 74,051,101원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 배당 추정만 보고 매수인 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에는 이진규의 77,000,000원 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중입니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철1호선 동수역 남서측 인근으로, 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물의 제1층 제103호이며, 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 해당 건물 부지는 대체로 사다리형의 다세대주택 건부지이며, 남서측으로 공도에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(희망천지구)·주거환경개선지구·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 16,135,000원이 아니라 이진규 보증금 77,000,000원을 중심으로 총취득 부담을 계산해야 합니다.
- 이진규 배당액 확인. 실제 배당에서 77,000,000원 중 얼마가 변제되는지와 낙찰자에게 남는 미배당 잔액을 반드시 확인해야 합니다.
- 임종현 보증금 확인. 2023.09.06. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 금액 확인 전에는 추가 인수위험을 제거할 수 없습니다.
- 임차권등기 원문 대조. 을구 11번 주택임차권의 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자와 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 5회 유찰을 매력으로 오해하지 말 것. 추가 유찰로 최저가가 11,294,500원 또는 7,906,149원으로 내려가더라도 대항력 인수 구조가 해소되는 것은 아닙니다.
맺으며 — “16,135,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저가 할인율만 보면 강하게 눈에 띕니다. 감정가 96,000,000원에서 5회 유찰돼 16,135,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론이 완전히 달라집니다. 말소기준보다 앞선 임차인이 2명이고, 이진규의 임차권등기는 보증금 77,000,000원과 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
따라서 이진규만 놓고도 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득은 약 77,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 여기에 임종현의 보증금이 아직 확인되지 않아 추가 부담 가능성까지 열려 있습니다. 낙찰가는 매우 낮지만 권리는 결코 가볍지 않습니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 두 임차인의 실제 보증금·배당·인수잔액을 확정하는 데 있습니다.
