14,438,000원
인천지방법원 2025타경508235. 인천 부평구 부평동 선경빌라 2층203호 다세대주택입니다. 겉으로 보이는 숫자는 강합니다. 감정가 85,900,000원에서 다섯 번 유찰돼 현재 최저매각가는 14,438,000원, 감정가의 16.81%입니다. 하지만 권리관계는 이 숫자와 정반대입니다. 현재 말소기준은 2025.03.13 갑구 7번 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024.09.13의 주택임차권등기가 살아 있습니다.
임차권자는 이 경매의 채권자와 같은 이름인 김혜진입니다. 등기부 임차권에는 2020.06.27 및 2022.07.28 임대차계약, 보증금 80,000,000원에서 84,000,000원으로 변경된 내역, 점유개시 2020.08.27, 주민등록 2020.12.07, 확정일자 2020.06.30 및 2022.08.01이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에는 이 중 84,000,000원 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 768-47 선경빌라 2층203호 · 경인로834번길 9-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 임차권 범위 | 제2층 203호 34.43㎡ 전부 |
| 소유자 | 오연선 · 2019.01.22 소유권이전 · 거래가액 78,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,900,000원 / 14,438,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김혜진 / 89,495,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
1996년 설정됐던 한국주택은행 근저당 2건과 농업협동조합중앙회 근저당, 2008년 국민은행 근저당, 2019년 농협은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 2025.03.13 강제경매개시결정과 그보다 앞선 김혜진의 임차관계입니다. 김혜진의 전입·점유·임차권등기는 모두 말소기준보다 선행하고, 매각물건명세서도 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜진 을구 11번 임차권 | 2020.12.07 / 2020.06.30 점유개시 2020.08.27 | 84,000,000원 종전 80,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 승계 |
| 이진규 | 2021.01.25 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 확인 |
| 임종현 | 2023.09.06 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 확인 |
김혜진은 확정일자와 배당요구가 확인되며, 2024.09.13 배당요구도 접수돼 있습니다. 반면 이진규와 임종현은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 확정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이들의 실제 임대차관계와 보증금이 확인될 경우 김혜진 임차권 외의 추가 인수위험이 생길 수 있습니다.
② 가격 구조 — 1,443만원이 ‘매입원가’가 아니다
현재 최저가 14,438,000원은 감정가 85,900,000원의 16.81%에 불과합니다. 숫자만 보면 대폭 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 명시된 임차보증금은 84,000,000원이고, 이는 감정가의 약 97.8%입니다. 배당 미변제액을 매수인이 승계하는 구조이므로 알려진 권리만 기준으로도 실질취득 원가는 감정가에 거의 붙어 있습니다.
더 유찰돼 10,106,600원, 7,074,620원까지 최저가가 낮아지더라도 본질은 같습니다. 김혜진 보증금 84,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수할 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 따라서 ‘한 번 더 유찰되면 더 싸진다’고 단순 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,438,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 659,884원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 김혜진 | 89,495,671원 | 13,778,116원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권 총 미배당액은 75,717,555원입니다. 6회 유찰 시 79,970,990원, 7회 유찰 시 82,948,394원으로 미배당이 더 커집니다. 별도로 을구 11번 임차권의 보증금 84,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 명시돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중인 집합건물입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철1호선 동수역 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 지역. 감정요항표상 부평동 대상 지역은 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(희망천지구)· 주거환경개선지구·과밀억제권역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 다세대주택이라는 점과 인수 임차권이 결합돼 있어, 낙찰가 자체보다 권리 정리 후의 총 부담을 기준으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 84,000,000원 임차권부터 계산. 입찰가가 아니라 미배당 보증금까지 합친 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 김혜진 채권관계 대조. 임차권자와 경매신청 채권자의 이름이 같으므로 임대차계약, 집행권원, 청구금액 89,495,671원의 구성과 배당요구 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 이진규 확인. 2021.01.25 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 점유 여부와 임대차계약·보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 임종현 확인. 2023.09.06 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 대항력 가능성을 열어두고 별도 인수액 발생 여부를 확인해야 합니다.
- 명도보다 권리확정 우선. 한 호실에 여러 전입자가 조사돼 있으므로 현재 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 숫자에 속지 않기. 현재 14,438,000원, 6회 유찰 10,106,600원, 7회 유찰 7,074,620원으로 내려가도 대항력 임차권의 미배당 인수액이 커져 총부담 감소 효과가 제한됩니다.
맺으며 — “1,443만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 다섯 번의 유찰도, 감정가 대비 16.81%라는 할인율도 아닙니다. 84,000,000원짜리 대항력 임차권입니다. 최저가보다 보증금이 훨씬 크고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 회차에서 알려진 권리만으로도 실질취득 부담은 약 84,000,000원대로 올라가며, 감정가 85,900,000원과 거의 맞닿습니다.
게다가 이진규·임종현의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험이 닫히지 않았습니다. 이 물건은 ‘5회 유찰된 초저가 다세대’가 아니라, 임차권 승계와 미상 점유자를 먼저 풀어야 하는 권리분석형 물건입니다. 결론은 간단합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않으며, 추가 임차관계까지 확정되기 전에는 가격만 보고 접근할 사건이 아닙니다.
