인천지방법원 2025타경508366. 인천 남동구 구월동 로데오프라자21 지하층 비101호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설입니다. 종전에는 비101호와 비102호가 ‘로데오 낚시카페’로 이용됐으나 현재는 영업이 중단된 공실 상태입니다. 임대관계는 미상으로 조사됐지만 별도 임차인 신고 내역은 없으며, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

권리관계의 기준점은 2020년 8월 14일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,797,200,000원으로 감정가와 현재 최저가를 모두 크게 웃돕니다. 그 뒤 설정된 우리은행 추가 근저당권, 광주은행 근저당권, 신용보증기금·대림비엠 가압류, 남동구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 채권의 대규모 미배당은 예상되지만, 그 부족액을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수는 0원

말소기준권리는 2020.08.14. 우리은행 근저당권 2,797,200,000원입니다. 이후 설정된 담보권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가를 기준으로 우리은행 선순위 근저당권에도 2,376,835,350원의 미배당이 발생하고, 나머지 후순위 권리는 배당을 받지 못하는 계산입니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 예상 인수액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가 1,245,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 427,035,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준으로 내려왔지만, 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐 실제 거래시세나 임대수익을 의미하지 않습니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 없고, 대상이 지하층 근린생활시설이며 현재 공실이라는 점을 고려하면 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 427,035,000원 가정)

채권총액 3,433,612,190원 중 420,364,650원만 배당되고 3,013,247,540원이 미배당되는 계산입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 위반건축물·용도 확인

매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고, 건축과-18521(2022.7.19.)호에 따라 위반건축물 일부가 시정 완료됐다고 기재되어 있습니다. 기재된 위반 내용은 운동시설 철근콘크리트조 561.58㎡ 무단용도변경입니다.

대상 비101호의 공부상 용도는 근린생활시설이고 종전 이용은 낚시카페였습니다. 위반 내용의 정확한 위치·범위가 대상 호실과 어떻게 연결되는지, 남아 있는 위반사항이 무엇인지, 향후 영업신고·용도변경· 대출·매각에 제한이 생기는지는 집합건축물대장과 관할 행정기관 자료를 통해 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 터미널사거리 북동측 인근으로, 주위는 상업·업무시설이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 인천1호선 예술회관역과 인천터미널역이 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8미터의 인하로489번길, 남측으로 폭 약 4미터의 보행자도로와 접합니다.
• 토지. 토지면적 1,308.8㎡, 지목 대, 상업용 건부지이며 평지의 세로장방형·소로각지입니다. 공시지가는 8,529,000원/㎡입니다.
• 지역·지구. 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비, 스프링클러가 구비되어 있습니다.
• 환금성. 역세권 상업지역 입지는 긍정적이지만 지하층 공실, 영업중단, 특수 인테리어와 3회 유찰 이력이 매수층을 제한하는 요인입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 출입문 잠금, 잔존 집기, 실제 점유자와 인도 가능 시기를 현장에서 다시 확인하세요.
• 임대관계 확인. 임대관계 미상으로 조사됐으므로 관리주체, 소유자, 사업자등록·전입 관련 원본 자료를 대조하세요.
• 위반건축물 범위. 운동시설 561.58㎡ 무단용도변경의 위치와 일부 시정 후 남은 위반사항을 집합건축물대장에서 확인하세요.
• 허용업종 검토. 공부상 근린생활시설과 실제 사용 가능 업종, 소방·주차·환기·피난 기준을 확인하세요.
• 원상복구비 산정. 낚시카페 관련 인테리어·수조·배관·전기시설이 남아 있다면 철거와 원상복구 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 실거래·임대료 조사. 감정가 할인율이 아니라 동일 건물 지하층과 인근 지하 상가의 실제 매매가·보증금·임대료·공실기간으로 수익성을 계산하세요.
• 세금 배당 검증. 남동구 압류 3건의 체납액, 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권이 공동담보목록에 연결되어 있으므로 실제 채권잔액과 다른 공동담보 부동산의 배당관계를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 집합건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다

이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 2020년 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 신고 내역과 매수인 인수액은 없습니다. 권리만 보면 인수 0원의 소멸형 구조입니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체입니다. 지하층 근린생활시설, 현재 공실, 종전 낚시카페, 3회 유찰, 위반건축물 등재 내용이 겹칩니다. 최저가는 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만 실제 시세와 임대수익이 확인되지 않았으므로 단순히 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증 후 판단. 이 물건의 승부처는 큰 할인율이 아니라 정상적인 용도 사용 가능 여부와 다시 임대하거나 매각할 수 있는 가격을 정확히 찾는 데 있습니다.