인천지방법원 2025타경508366. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있으나, 등기사항은 집합건물이고 감정 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 로데오프라자21 지하층 비102호로서, 종전에는 비101호와 함께 ‘로데오 낚시카페’로 이용됐으며 감정 당시에는 영업이 중단된 공실 상태였습니다. 건물은 2001.09.15 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하4층·지상9층 건물입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 소유자 신음전 명의로 2020.08.14 설정된 주식회사우리은행 근저당권 2,797,200,000원이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 주식회사우리은행 근저당권 120,000,000원, 주식회사광주은행 근저당권 300,000,000원과 신용보증기금·대림비엠 주식회사의 가압류, 남동구 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 내역은 없으며, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508366 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1463-2 로데오프라자21 지하층 비102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물(공부상 근린생활시설) · 종전 로데오 낚시카페 · 현재 영업중단 및 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하4층·지상9층 · 사용승인일 2001.09.15 |
| 소유자 | 신음전 (2017.11.22 매매, 2017.12.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 63,455,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유삼일유동화전문 유한회사 / 1,827,936,640원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
2017.12.29 주식회사하나은행 앞으로 설정된 신탁은 2018.10.05 말소됐고, 같은 날 설정된 시흥중앙새마을금고 근저당권 3,120,000,000원도 2020.08.14 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 그 직후 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 기준일보다 뒤인 권리는 모두 배당 순위에 따라 매각대금에서 처리되고 등기상 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 185,000,000원인 물건이 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 63,455,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 63,455,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 가격과 직접 비교할 수 있는 기준 없이 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 63,455,000원 | 34.3% | 3,371,699,380원 |
| 4회 유찰 시 | 44,418,500원 | 24.01% | 3,390,393,223원 |
| 5회 유찰 시 | 31,092,949원 | 16.81% | 3,403,478,914원 |
반복 유찰은 단순한 가격 할인 기록이 아니라, 시장이 지하층 근린생활시설의 공실 위험과 활용성, 재임대 가능성에 보수적으로 반응했을 가능성을 함께 보여줍니다. 특히 이 물건은 종전 낚시카페 용도로 사용된 뒤 영업이 중단된 상태이므로, 내부 구조를 다른 업종에 활용할 수 있는지와 추가 공사 범위를 확인해야 실제 취득원가를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,542,190원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,797,200,000원 | 61,912,810원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 대림비엠 주식회사 | 166,412,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 공동담보가 포함된 등기상 채권최고액·청구금액 기준입니다. 채권 합계 3,433,612,190원 중 61,912,810원이 배당되고, 예상 미배당액은 3,371,699,380원입니다. 미배당 채권은 남지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등 실제 배당순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 터미널사거리 북동측 인근으로, 주위는 상업·업무시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 예술회관역·인천터미널역이 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 8미터 인하로489번길, 남측으로 폭 약 4미터 보행자도로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역(구월)·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지면적 1,308.8㎡, 공시지가 8,529,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지로 근린생활시설 및 운동시설 건부지로 이용 중입니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비, 스프링클러가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 역과 상업시설 접근성은 있으나, 지하층·공실·특수한 종전 영업형태가 일반 점포보다 매수층을 제한할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 용도 표시와 감정 이용상태를 함께 보고, 집합건물 비102호의 실제 전유부분과 대지권 범위를 원본으로 대조하세요.
- 현장 점유. 감정 당시 공실이었더라도 매각기일 전 실제 점유자, 잠금 상태, 내부 물품과 인도 가능 여부를 재확인하세요.
- 내부 구조. 종전 낚시카페 시설이 남아 있는지, 다른 근린생활시설로 전환할 때 철거·정비가 필요한지 확인하세요.
- 임대수요. 지하층의 업종 제한, 가시성, 출입동선, 승강기 접근과 주변 상권의 실제 임대수요를 조사하세요.
- 공동담보. 선순위 근저당권 채권최고액이 개별 감정가보다 크므로 공동담보목록과 배당관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 체납 비용. 공실 기간 중 발생한 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 할인율이 아니라 예상 임대수익, 공실 기간, 내부 정비비와 재매각 가능성을 반영해 상한가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 낙찰 후 운영이 어렵다
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원이라, 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 3회 유찰, 지하층, 영업중단, 공실, 종전 낚시카페 이용이라는 조건이 동시에 존재합니다. 감정가의 34.3%까지 내려온 가격이 매력적으로 보일 수 있지만, 최근 실거래와 임대수익을 검증하지 않은 채 ‘싸다’고 결론내릴 근거는 없습니다.
권리는 소멸형, 인수는 0원. 그러나 환금성과 활용성은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라 지하 공간을 실제로 임대하거나 운영할 수 있는지, 그리고 공실·정비 부담을 포함한 총투입액을 회수할 수 있는지에 있습니다.
