인천지방법원 2025타경508366. 인천 남동구 구월동 로데오프라자21 지하층 B203호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 대상 호실의 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 종전에는 B202호와 B203호를 함께 ‘레전드 야구존’으로 이용했으나, 현재는 영업중단 및 공실 상태로 조사됐습니다.
감정가는 1,075,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저가는 368,725,000원입니다. 겉으로는 감정가에서 큰 폭으로 내려온 물건처럼 보이지만, 지하 상업시설은 주거용 부동산과 달리 임대수요·업종 적합성·관리비·접근성에 따라 가치 차이가 큽니다. 동일 조건 실거래 자료가 확인되지 않은 상태에서는 “감정가보다 크게 낮다”와 “시장가격보다 싸다”를 같은 뜻으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508366 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1463-2 로데오프라자21 지하층 B203호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 종전 ‘레전드 야구존’ · 현재 영업중단 및 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하4층/지상9층 · 사용승인일 2001.09.15 |
| 소유자 | 신음전 (2017.11.22 매매, 2017.12.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,075,000,000원 / 368,725,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 에이치에프더블유삼일유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) |
| 청구금액 | 1,827,936,640원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 과거 경매와 현재 말소기준을 구분해야 한다
등기 이력에는 2013.11.04 오정신용협동조합의 임의경매개시결정이 존재하지만, 이 권리는 2016.11.15 임의경매 매각과 2016.11.21 관련 등기 말소로 이미 정리됐습니다. 따라서 과거 경매개시결정을 현재 경매의 말소기준으로 그대로 보는 것은 등기 흐름과 맞지 않습니다.
현재 소유권 아래 남아 있는 최초 담보권은 2020.08.14 주식회사우리은행 근저당권 2,797,200,000원입니다. 배당표 역시 이 근저당을 선순위로 놓고 매각대금을 배분하고 있습니다. 이후 설정된 우리은행 근저당 120,000,000원, 광주은행 근저당 300,000,000원, 신용보증기금과 대림비엠의 가압류, 남동구 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 368,725,000원으로 감정가 1,075,000,000원의 34.3%입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래나 임대료 비교가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 3회 유찰 자체도 시장이 이전 회차 가격에서 응찰하지 않았다는 사실을 보여줍니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 368,725,000원 | 3,070,849,340원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 258,107,499원 | 3,179,918,196원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 180,675,249원 | 3,256,266,394원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 368,725,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,962,150원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,797,200,000원 | 362,762,850원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 신용보증기금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 대림비엠 주식회사 | 166,412,190원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,433,612,190원 중 362,762,850원이 채권자에게 배당되고, 3,070,849,340원이 미배당으로 남는 모형입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 터미널사거리 북동측 인근으로, 주위는 상업·업무시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 인천1호선 예술회관역과 인천터미널역이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터의 인하로489번길, 남측으로 폭 약 4미터의 보행자도로와 접합니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 B202호와 B203호는 종전 ‘레전드 야구존’으로 이용됐으나 현재 영업중단·공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하4층/지상9층 건물로, 사용승인일은 2001.09.15입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,308.8㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 8,529,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역과 상업지역 접근성은 있으나, 지하 공실 근린생활시설은 주거용보다 수요층이 제한적이어서 업종별 임차수요 검증이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 매각물건명세서, 사업자등록 및 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2013년 경매는 2016년 매각으로 정리된 과거 이력입니다. 현재 소유권 아래 2020.08.14 우리은행 근저당과 채권 양도 관계를 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 34.3%만으로 응찰 상한을 정하지 말고, 동일 건물 지하층의 매매·보증금·월세·공실기간을 확인해야 합니다.
- 호실 결합 이용 확인. B202호와 B203호가 함께 ‘레전드 야구존’으로 이용됐던 만큼 출입구, 내부 경계, 설비와 원상복구 상태를 확인해야 합니다.
- 용도와 업종 적합성. 공부상 근린생활시설의 세부 용도, 소방·주차·피난 조건 및 새 업종의 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 기간의 관리비와 공용부분 부담, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 유찰 사유 점검. 3회 유찰이 단순 가격 문제인지, 물리적 상태·권리 외 점유·업종 제약·관리비 부담 때문인지 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 변경 공고를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건은 현재 등기 흐름과 배당모형을 기준으로 보면 매수인 인수액 0원의 권리안전형에 가깝습니다. 과거 2013년 경매는 2016년 매각으로 정리됐고, 현재 소유권 아래 최초 담보권인 2020년 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 최저가 368,725,000원은 감정가의 34.3%이지만, 대상은 3회 유찰된 지하층 공실 근린생활시설이고 임대관계도 미상입니다. 동일 조건 실거래와 임대수익을 검증하지 않은 채 “감정가보다 싸다”는 이유로 응찰할 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보류. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 임대수요와 재매각 가능성을 얼마만큼 확인하느냐입니다.
