187,621,000원
인천지방법원 2025타경508366. 구월동 로데오프라자21 지하층 B202호로, 공부상 근린생활시설입니다. 감정평가 당시 종전에는 B202호와 B203호가 ‘레전드 야구존’으로 이용됐으나 현재는 영업이 중단돼 공실로 조사됐습니다. 감정가 547,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 187,621,000원입니다.
등기 흐름은 과거 경매 이력과 현재 경매를 분리해 봐야 합니다. 2011년 오정신용협동조합 근저당과 2013년 임의경매개시결정은 2016년 경매 매각으로 정리됐습니다. 이후 신음전이 2017년 소유권을 취득했고, 2018년 설정된 시흥중앙새마을금고 근저당도 2020년 말소됐습니다. 따라서 현 경매에서 실제로 기준이 되는 권리는 2020.08.14. 우리은행 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508366 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1463-2 로데오프라자21 지하층 B202호 도로명: 인천광역시 남동구 인하로489번길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설 · 종전 ‘레전드 야구존’ · 현재 영업중단 및 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하 4층 / 지상 9층 · 사용승인 2001.09.15. |
| 소유자 | 신음전 (2017.11.22. 매매, 2017.12.29. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 547,000,000원 / 187,621,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 에이치에프더블유삼일유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) |
| 청구액 | 1,827,936,640원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 과거 경매와 현 경매를 분리해야 한다
2013년 오정신용협동조합의 임의경매개시결정은 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 해당 권리와 당시 가압류·압류는 2016.11.15. 경매 매각으로 정리됐고, 오정신용협동조합이 소유권을 취득했습니다. 현 소유자 신음전이 2017년 다시 소유권을 취득한 뒤 설정된 권리 가운데, 현재 살아 있는 가장 앞선 담보권은 2020.08.14. 우리은행 근저당권입니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 감정평가상 현재 공실이며 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정됐지만, 입찰 전에는 현장 점유상태와 임대차 관계가 그대로인지 다시 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
현재 최저매각가는 187,621,000원으로 감정가 547,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 131,334,699원, 그다음 회차는 91,934,289원으로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 이 물건은 주거용이 아니라 지하 공실 근린생활시설입니다. 큰 할인율은 가격 매력뿐 아니라 공실·시설·환금성 부담이 이미 입찰가에 반영된 결과일 수 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 187,621,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 131,334,699원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 91,934,289원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 187,621,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,426,694원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사 우리은행 | 2,797,200,000원 | 184,194,306원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사 우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사 광주은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 18번 가압류 · 신용보증기금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 22번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,933,743원 | 0원 |
| 6. 갑구 23번 가압류 · 대림비엠 주식회사 | 166,412,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,448,545,933원 중 집행비용을 제외한 184,194,306원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 채권 미배당액은 3,264,351,627원입니다. 후순위 권리자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당액은 달라질 수 있으나 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 터미널사거리 북동측 인근으로, 주위에 상업·업무시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 예술회관역·인천터미널역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설입니다. B202호와 B203호는 종전 ‘레전드 야구존’으로 이용됐으나 현재 영업중단 및 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 4층·지상 9층 건물로, 기본 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 인하로489번길, 남측으로 폭 약 4m 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 대지 전체 면적 1,308.8㎡, 공시지가 8,529,000원/㎡이며 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 속합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되며 도로·주차장·광장과 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정 당시 공실이었지만 매각기일 전 실제 점유자와 임대차 관계가 달라졌는지 확인해야 합니다.
- 내부 시설 확인. 종전 야구연습장 시설의 철거·재사용 가능 여부와 영업 재개를 위한 공사 범위를 점검해야 합니다.
- 관리비 확인. 장기간 영업 중단 상태라면 관리비 체납 여부와 공용부분 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 지하 근린생활시설의 예상 임대료, 공실 기간과 운영비를 확인해 적정 입찰가를 역산해야 합니다.
- 말소기준 구분. 2013년 경매개시결정은 과거 경매 이력이며, 현 경매의 기준은 2020년 우리은행 근저당입니다.
- 배당 원본 대조. 우리은행 채권 양도관계, 조세채권과 실제 배당요구 내역을 매각물건명세서·채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역과 토지거래계약 허가구역 관련 이용 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 수익성은 별개의 문제다
이 물건은 현 경매 기준으로 보면 권리구조가 비교적 명확합니다. 2020년 우리은행 근저당을 기준으로 뒤의 담보권·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 때문에 낙찰 후 추가로 거액을 부담하는 구조는 아닙니다.
다만 감정가 547,000,000원이 세 차례 유찰돼 187,621,000원까지 내려온 이유를 단순히 기회로만 해석해서는 안 됩니다. 지하층 공실 근린생활시설이고 종전 영업도 중단된 상태이므로, 낙찰 후 바로 수익이 발생한다고 보기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 현장 수익성 검증 후 판단. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 공실을 다시 수익으로 전환할 수 있는지에 있습니다.
