부산지방법원 2024타경64392. 범양레우스 센트럴베이 105동 지하1층 비109호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 공부상 지하1층이지만 남동측 도로에서는 현황 1층으로 조사됐습니다. 소유자 부건씨엔에스주식회사는 2022년 4월 14일 매매를 원인으로 거래가액 1,129,200,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행 앞으로 채권최고액 3,069,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

권리관계의 핵심은 단순합니다. 현재 말소기준은 2022년 4월 15일 부산은행 근저당입니다. 그보다 앞선 범양건영 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 말소기준 이후의 부산광역시 동구 압류 2건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

임차인 없음. 감정평가상 임대관계는 미상이나 대상은 기준시점 현재 공실로 조사됐고, 제공된 임차인 내역은 없습니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리도 해당사항없음입니다. 따라서 현재 분석상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다.

② 가격 비교 — 82.9%를 ‘할인율’로 읽으면 안 된다

제공된 범양레우스센트럴베이 최근 실거래 12건 평균은 561,750,000원, 최신 거래는 2026년 8월 584,000,000원입니다. 데이터상 현재 최저가 465,500,000원은 최근 12개월 평균의 82.9%입니다.

하지만 이 비교에는 결정적인 제한이 있습니다. 대상 기준면적은 61.7519㎡인데 최근 거래는 모두 84.95㎡ 또는 84.97㎡이고, 데이터에서도 면적 매칭이 되지 않은 것으로 표시돼 있습니다. 더구나 경매 대상은 감정평가상 근린생활시설입니다. 따라서 아래 실거래는 단지 가격대의 참고자료일 뿐, 대상 비109호의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 현재 2회 유찰·감정가 49%에서 465,500,000원, 3회 유찰 시 감정가 34%에서 325,850,000원, 4회 유찰 시 감정가 24%에서 228,095,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 유찰 횟수가 늘어 가격이 내려간다는 사실과 대상 근린생활시설의 실제 시장가가 저렴하다는 판단은 별개의 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 465,500,000원 가정)

현재 최저가 가정에서 부산은행 근저당 채권최고액 3,069,000,000원 중 458,445,000원이 배당되고, 미배당은 2,610,555,000원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동구 수정동 소재 경남여자중학교 남측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·다세대주택·단독주택·주상용건물이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 초량역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 현황. 감정평가 대상 일련번호는 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실이며, 공부상 지하1층이나 남동측 도로에서 현황 1층입니다.
• 도로. 남동측 약 20미터 내외 도로, 남서측·북동측·북서측 약 12미터 내외 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·정비구역·중점경관관리구역이며 도로 및 소로2류에 접하고 상대보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 공시지가. 3,026,000원/㎡. 토지면적은 13,316.8㎡이며 지목은 대입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상1층 건물 내 지하1층 비109호 외 대상이며 위생·급배수·승강기·스프링클러·소화전·화재탐지·화재경보·소화기 설비가 되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 권리 원본 대조. 말소기준은 2022.04.15 부산은행 근저당입니다. 압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
• 공실·점유 확인. 감정평가상 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 실거래 오인 금지. 최근 거래 12건은 84.95~84.97㎡이고 대상 기준면적 61.7519㎡와 일치하지 않습니다. 82.9%만 보고 저평가로 판단하면 안 됩니다.
• 근린생활시설 가치 확인. 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 공실 상태와 현황 1층이라는 특성을 함께 확인해 대상 자체의 가격을 판단해야 합니다.
• 배당 미배당과 인수 구분. 부산은행 근저당 미배당 2,610,555,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “49%까지 내려왔다”와 “싸다”는 다른 말

이 사건의 권리는 비교적 읽기 쉽습니다. 2022년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 950,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 465,500,000원까지 내려온 것도 사실입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 참고 실거래 평균 561,750,000원과 비교하면 숫자상 82.9%지만, 거래 면적은 84.95~84.97㎡이고 대상 기준면적 61.7519㎡와 맞지 않습니다. 대상 자체도 감정평가상 근린생활시설입니다. 따라서 이번 물건은 권리는 합격, 가격 검증은 보류가 맞습니다. 현재 최저가의 절대적인 할인폭보다, 대상 근린생활시설 자체의 시장가와 환금성을 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.