부산지방법원 2024타경64392. 범양레우스 센트럴베이 105동 지하1층 B110호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 등기상 현 소유자는 부건씨엔에스주식회사이고, 2022.04.15 거래가액 799,200,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 3,069,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
권리 자체는 비교적 선명합니다. 2023년과 2024년에 동구 관련 압류가 두 차례 들어왔고, 현재 사건의 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 임차인 신고도 없어 배당 시나리오상 매수인 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경64392 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량중로 114, 105동 지하1층비110호 (초량동, 범양레우스 센트럴베이) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 부건씨엔에스주식회사 · 2022.04.15 소유권이전 · 거래가액 799,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 660,000,000원 / 323,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 3,241,838,948원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 말소기준권리 | 2022.04.15 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 3,069,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 임차인 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 2022.04.15 부산은행 근저당권이 말소기준이고 이후의 동구 압류 2건과 2024.10.21 현재 사건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.10.23 범양건영 근저당권은 2022.04.15 일부포기로 등기부상 이미 말소됐고, 2023.02.16 부산은행의 앞선 임의경매개시결정 역시 2024.06.24 취하되어 2024.06.28 말소등기가 이뤄졌습니다.
② 임차인 및 점유 — 신고 임차인은 없다
| 구분 | 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 점유·임대관계 | 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
감정평가 참고사항의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 별도 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리자료에서는 임차보증금 승계액을 산정할 대상이 없습니다.
③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
범양레우스센트럴베이의 최근 실거래 12건은 전용 84.95~84.97㎡ 공동주택 거래입니다. 반면 평가대상의 비교면적은 44.135㎡이고 면적 매칭도 성립하지 않습니다. 더 중요한 점은 평가대상의 이용상태가 근린생활시설이라는 것입니다. 따라서 아래 거래는 단지 내 가격 수준을 보는 참고자료일 뿐, B110호의 직접 시세 비교자료로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 25 | 584,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 28 | 532,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 535,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 19 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 39 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 19 | 515,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 17 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 6 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 21 | 600,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 25 | 545,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 5 | 560,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 561,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 323,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,327,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 3,069,000,000원 | 318,072,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 323,400,000원 가정 시 근저당 채권의 미배당액은 2,750,927,600원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 323,400,000원 | 318,072,400원 | 2,750,927,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 226,380,000원 | 222,410,680원 | 2,846,589,320원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 158,466,000원 | 155,447,476원 | 2,913,552,524원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당은 커지지만, 그 미배당 채권을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 따라서 권리분석의 핵심은 인수 부담보다 근린생활시설 자체의 적정 낙찰가와 환금성에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 수정동 소재 경남여자중학교 남측 인근. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 주상용건물 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 초량역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 현황. 근린생활시설로 기준시점 현재 공실입니다. 공부상 지하1층이나 남동측 도로에서는 현황 1층으로 조사됐습니다.
- 도로. 남동측 약 20미터 내외, 남서측·북동측·북서측 약 12미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·정비구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 상대보호구역에 저촉됩니다. 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지·경보 및 소화기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공시지가. 3,026,000원/㎡. 토지면적은 13,316.8㎡이며 토지이용상황은 아파트로 표시되어 있습니다.
- 단지. 범양레우스센트럴베이는 856세대, 2020.02.27 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 시세를 별도로 확인. 제공된 실거래 12건은 공동주택 84.95~84.97㎡ 거래라 B110호의 직접 비교자료가 아닙니다. 같은 근린생활시설·유사 면적의 실제 거래와 임대료를 우선 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 기준시점 현재 공실입니다. 낙찰 직후 임대수익이 발생한다는 전제로 계산하면 안 됩니다.
- 현황 층수 확인. 공부상 지하1층이나 남동측 도로 기준 현황 1층입니다. 출입 동선·가시성·전면 폭을 현장에서 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 B109호·B116호·B117호 등과 공동담보로 설정되어 있습니다. 배당 및 채권관계를 원본 서류와 함께 대조해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 등기상 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 실제 배당에서 영향을 줄 수 있는 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 용도와 환금성을 먼저 본다
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2022.04.15 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 현재 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 공실 근린생활시설의 가격과 환금성입니다.
현재 최저가는 323,400,000원으로 감정가 660,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 단지의 최근 실거래 12건은 면적과 용도가 다른 공동주택 거래라 이 가격을 직접적인 상가 시세와 비교할 수 없습니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실과 현재 공실이라는 점까지 감안하면, 권리는 무난하지만 가격 판단 자료가 부족하고 환금성 검증이 중요한 물건입니다. 이 사건은 “얼마나 할인됐는가”보다 “이 근린생활시설이 실제로 얼마의 임대·매매 수요를 갖는가”가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
