부산지방법원 2024타경64392. 초량동 범양레우스 센트럴베이 105동 지하1층 비116호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정요항표상 평가대상 일련번호(1-4)는 근린생활시설로 이용되며 기준시점 현재 공실로 조사됐습니다. 등기부상 현재 소유자는 부건씨엔에스주식회사이고, 2022.04.15. 거래가액 871,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2022.04.15. 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,069,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 부산광역시 동구의 압류 2건과 현재 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 근저당권에 미배당이 크게 발생하더라도, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경64392 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량중로 114, 105동 지하1층비116호 (초량동, 범양레우스 센트럴베이) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정요항표상 평가대상 일련번호(1-4) 근린생활시설 · 공실 |
| 소유자 | 부건씨엔에스주식회사 (2022.04.15. 소유권이전 · 거래가액 871,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 730,000,000원 / 357,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프비삼일유동화전문 유한회사 (양도 전: 주식회사 부산은행) |
| 청구액 | 3,241,838,948원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2020.10.23. 범양건영주식회사 명의 채권최고액 11,488,974,810원의 근저당권이 있었지만 2022.04.15. 일부포기로 말소됐습니다. 같은 날 부건씨엔에스주식회사로 소유권이 이전되고 부산은행 근저당권 3,069,000,000원이 설정됐으며, 이것이 현재의 말소기준권리입니다.
2023.02.16. 부산은행이 먼저 임의경매를 신청했으나 해당 경매개시결정은 2024.06.24. 취하를 원인으로 2024.06.28. 말소됐습니다. 이후 2024.10.21. 에이치에프비삼일유동화전문 유한회사가 다시 임의경매개시결정을 받았습니다. 그 사이 등기된 동구 압류 2건도 말소기준권리보다 후순위로, 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 가격 비교 — 63.7%는 ‘참고치’이지 직접 시세가 아니다
단지 실거래 자료는 최근 12건 평균 561,750,000원, 최저 515,000,000원, 최고 630,000,000원, 최신 거래 2026.08 · 584,000,000원입니다. 현재 최저매각가 357,700,000원은 최근 12개월 평균의 63.7%로 계산됩니다.
하지만 이 숫자를 그대로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 실거래 12건은 전용 84.95㎡ 또는 84.97㎡ 거래이고, 비교 대상 면적은 45.05㎡이며 면적 매칭 결과도 불일치입니다. 더구나 감정요항표상 평가대상은 근린생활시설로 조사됐습니다. 따라서 아파트형 실거래를 이 물건의 직접 시세로 적용하는 것은 무리가 있으며, 63.7%라는 비율만으로 “시세보다 싸다”고 결론내리면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 25 | 584,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 28 | 532,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 535,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 19 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 39 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 19 | 515,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 17 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 6 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 21 | 600,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 25 | 545,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 5 | 560,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 561,750,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 357,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,807,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 3,069,000,000원 | 351,892,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 근저당 채권최고액 3,069,000,000원 중 351,892,200원이 배당되고 미배당액은 2,717,107,800원입니다. 다만 해당 근저당권은 말소기준권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 분석되어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 357,700,000원 | 351,892,200원 | 2,717,107,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 250,389,999원 | 246,084,539원 | 2,822,915,461원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 175,272,999원 | 172,019,177원 | 2,896,980,823원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 수정동 소재 경남여자중학교 남측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·다세대주택·단독주택·주상용건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 초량역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정요항표상 평가대상 일련번호(1-4)는 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다.
- 현황층. 공부상 지하1층이나 남동측 도로에서 현황 1층으로 조사됐습니다.
- 도로. 남동측 약 20미터 내외 도로, 남서측·북동측·북서측 약 12미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·정비구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 13,316.8㎡, 공시지가 3,026,000원/㎡이며 중로각지로 조사됐습니다.
- 단지. 범양레우스센트럴베이는 856세대, 2020.02.27. 준공으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지이고 감정요항표상 평가대상 이용상태는 근린생활시설입니다. 입찰 대상의 전유부분·대지권 범위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 금지선. 84.95~84.97㎡ 아파트형 실거래를 45.05㎡ 비교 대상에 그대로 적용하지 마세요. 면적 매칭 불일치가 명시돼 있습니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당권은 비109호·비110호·비117호와 공동담보 관계가 기재돼 있으므로 공동담보 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 부산광역시 동구 압류가 2건 존재합니다. 매각으로 소멸하는 권리와 별개로 실제 배당순위와 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 대상 호수와 범위를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 깨끗해도 가격 검증은 아직 끝나지 않았다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.15. 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 최저가는 357,700,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고 단지 최근 거래 평균 561,750,000원의 63.7%로 보이지만, 해당 실거래 표본은 전용 84.95~84.97㎡이고 비교 대상 면적은 45.05㎡로 면적 자체가 맞지 않습니다. 감정요항표상 평가대상은 근린생활시설·공실이므로 이 아파트형 실거래를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 별도 검증. 이 물건은 할인율보다 동일 용도·동일 면적의 실제 시장가격을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
