부산지방법원 2024타경64392. 범양레우스 센트럴베이 105동 지하1층 비117호입니다. 분류상 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.04.15. 설정된 부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 3,069,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고 이후 압류 2건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 357,700,000원으로 감정가 730,000,000원 대비 2회 유찰된 회차입니다. 권리 측면에서는 인수할 권리가 명시되어 있지 않고 법정지상권도 해당사항이 없으며, 조사된 임차인도 없습니다. 따라서 이 사건의 어려움은 인수금액보다는 근린생활시설의 적정 가격과 환금성 판단에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경64392 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량중로 114, 105동 지하1층비117호 (초량동,범양레우스 센트럴베이) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 부건씨엔에스주식회사 · 2022.04.15. 소유권이전 · 거래가액 880,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 730,000,000원 / 357,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비삼일유동화전문유한회사 (양도 전: 주식회사 부산은행) / 3,241,838,948원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.15. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 3,069,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 현재 자료상 발생하지 않으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
② 가격 비교 — 63.7%라는 숫자를 그대로 할인율로 보면 안 된다
범양레우스센트럴베이의 최근 거래 표본 12건 평균은 561,750,000원, 최신 거래는 2026.08. 584,000,000원입니다. 현재 최저가 357,700,000원은 이 최근 12개월 평균의 63.7%로 표시됩니다.
하지만 이 비교에는 결정적인 제한이 있습니다. 대상 면적은 45.05㎡인데 최근 거래 표본은 모두 84.95㎡ 또는 84.97㎡이며, 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 대상은 감정평가상 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 따라서 561,750,000원이나 584,000,000원을 이 물건의 직접 시세로 보고 “최저가가 시세의 63.7%이므로 싸다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 25 | 584,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 28 | 532,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 535,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 19 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 39 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 19 | 515,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 17 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 6 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 21 | 600,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 25 | 545,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 5 | 560,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 561,750,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 357,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,807,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 3,069,000,000원 | 351,892,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 357,700,000원 가정 시 집행비용 5,807,800원을 제외한 351,892,200원이 근저당 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당액은 2,717,107,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 평가대상 일련번호(1-4)는 근린생활시설이고 기준시점 현재 공실입니다.
- 현황 층. 공부상 지하1층이나 남동측 도로에서는 현황 1층으로 조사됐습니다.
- 입지. 부산광역시 동구 수정동 소재 경남여자중학교 남측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·다세대주택·단독주택·주상용건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도1호선 초량역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 남동측 약 20미터 내외 도로, 남서측·북동측·북서측 약 12미터 내외 도로에 접합니다.
- 지역·규제. 일반상업지역·방화지구·정비구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공시지가는 3,026,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 위생·급배수·승강기·스프링클러·소화전·화재탐지·화재경보 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 현재 자료상 임차인 0명·매수인 인수 0원이며, 명시된 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
- 말소기준 확인. 2022.04.15. 주식회사부산은행 근저당권이 기준이며, 이후 압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 시세 착시 경계. 561,750,000원 최근 평균과 584,000,000원 최신 거래는 대상 45.05㎡와 면적이 맞지 않습니다. 63.7% 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 공실 근린생활시설. 주거용이 아닌 근린생활시설이므로 실제 임대수요·공실기간·관리비·영업 적합성을 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 층 확인. 공부상 지하1층이지만 남동측 도로에서 현황 1층이라는 감정 내용을 현장에서 직접 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 근저당 채권최고액 기준 2,717,107,800원이 미배당으로 남는 계산이나, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 실제 점유·관리비 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.04.15. 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 확인된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심인 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 730,000,000원에서 2회 유찰되어 357,700,000원까지 내려왔지만, 최근 거래자료는 대상 45.05㎡와 면적이 맞지 않습니다. 대상 자체도 근린생활시설·공실입니다. 따라서 “감정가의 49%니까 싸다” 또는 “최근 거래평균의 63.7%니까 저평가다”라는 결론은 유보해야 합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 환금성은 동일 용도·유사 면적 자료를 확인하기 전까지 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
