인천지방법원 2025타경4768. 부천 옥길지식산업센터 1층107호입니다. 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설·판매시설(상점)이고, 감정평가 현황에는 SPORTS ‘GROUP SSC GROUND’가 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 말소기준은 2023.08.24. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후의 압류·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계의 핵심은 임차인입니다. 임기상은 2025.02.08., 주식회사 에스에스씨그라운드는 2024.01.16. 전입으로 모두 말소기준일 2023.08.24.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘주식회사’ 및 ‘그라운드’로 기재된 점유 신고는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원과 별개로, 이 미상 점유는 원본 명세서 확인 전까지 권리 리스크로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4768 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 1층107호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 소사구 범안로219번길 71 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 현황 SPORTS ‘GROUP SSC GROUND’ 사용중 |
| 소유자 | 주식회사어반디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 795,000,000원 / 389,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 3,926,124,519원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2022.12.02. 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었고, 2023.07.31. 신탁재산 귀속으로 주식회사어반디앤씨에 소유권이 이전됐습니다. 이후 2023.08.24. 주식회사국민은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 부천시 압류는 2026.05.29. 해제로 말소됐으며, 임의경매개시결정과 옥길테크노벨리 관리단 가압류는 말소기준권리 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 확인된 2명은 후순위, 2건은 미상
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임기상 | 사무실 | 2025.02.08 | 28,000,000원 | 2,570,000원 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 에스에스씨그라운드 | 해당 없음 | 2024.01.16 | 72,000,000원 | 6,430,000원 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 | 2026.02.06 |
| 그라운드 | 주거 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 2회 유찰, 그러나 시세 자료는 별도 확인
감정가는 795,000,000원, 현재 최저매각가는 389,550,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰된 상태이며 다음 매각기일은 2026.10.13.입니다. 다만 동일 용도·유사 호실의 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 389,550,000원 | 383,296,300원 | 5,621,308,868원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 272,685,000원 | 268,067,410원 | 5,736,537,758원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 190,879,500원 | 187,407,187원 | 5,817,197,981원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금은 389,550,000원에서 272,685,000원, 190,879,500원으로 낮아지지만, 국민은행을 포함한 채권의 미배당액은 오히려 커집니다. 이 미배당 채권 자체는 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액으로 연결되지 않습니다. 다만 이는 앞서 확인한 미상 점유자의 대항력 여부를 대신 판정해 주는 수치는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 389,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,253,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,620,000,000원 | 383,296,300원 |
| 2. 가압류 · 옥길테크노벨리 관리단 | 1,384,605,168원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,253,700원을 제외한 383,296,300원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 청구액은 6,004,605,168원, 총 배당액은 383,296,300원, 미배당액은 5,621,308,868원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 부천시 소사구 옥길동, 옥길산들초등학교 북서측 인근이며 각종 근린생활시설·지식산업센터·아파트가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설인 판매시설(상점)이며 현황 SPORTS ‘GROUP SSC GROUND’가 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 10층 건물 내 1층107호이며 기본 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·천정 부착형 에어컨 설비가 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 공장인 지식산업센터 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,935,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 15m 내외 포장도로, 남측으로 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등이 포함되며 중로2류·소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘주식회사’와 ‘그라운드’의 전입일·보증금·실제 점유 범위를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인합니다.
- 호실 사용 범위 확인. 감정평가에는 기호(4)~기호(9)가 호수 구분 없이 사용 중이라고 기재되어 있으므로 실제 107호의 경계와 사용 상태를 현장에서 확인합니다.
- 시세 별도 조사. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 동일 지식산업센터·1층 판매시설의 실거래와 임대수익을 대조합니다.
- 관리단 채권 확인. 옥길테크노벨리 관리단 가압류 청구금액이 1,384,605,168원인 만큼 관리비·공용부분 관련 체납 여부와 매수인 부담 범위를 별도로 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인합니다.
맺으며 — 싸 보이는 가격보다 미상 점유 확인이 먼저
이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 국민은행 근저당 이후의 권리들은 매각으로 정리되고, 확인된 두 임차인도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 하지만 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 신고가 남아 있어 ‘인수 0원 = 권리 완전 무위험’으로 단정할 단계는 아닙니다. 또한 실거래 시세 자료가 없으므로 389,550,000원이 시세 대비 저렴한지도 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 이 사건의 우선순위는 미상 점유자의 대항력 확인 → 실제 호실 사용 범위 확인 → 상가·지식산업센터 시세 검증입니다.
